某房地產公司將商品房出售給購房者后

未將代收契稅上繳稅務部門

也未協助辦理不動產登記

購房者合法買房卻十年無證

手拿判決書未能執行

檢察官如何監督化解不動產登記難題？

……

“房產證辦下來了，這個年過得踏實了。”春節前，申請人楊某等人再次來到四川省西充縣檢察院對承辦檢察官表示感謝。至此，一起橫跨10余年的不動產登記難題，在該院依法監督下，經多部門協作配合得以圓滿解決，18名購房者拿到了盼望多年的不動產權證書。

手拿判決書

合法買房卻十年無證

2023年初，楊某等多名購房者來到西充縣檢察院12309服務中心，向檢察機關申請監督。他們表示十多年前購買的房產，房款早已付清，卻一直沒能取得房產證。“入住多年的房子一直是‘黑戶’，住著不安心不說，想用房子辦理抵押貸款也不符合條件。”談及房子，楊某等人一肚子苦水。

原來，2012年，南充某房地產公司將西充縣某小區商品房出售給楊某等購房者，并代收了不動產登記契稅。此后，該房地產公司未將代收契稅上繳稅務部門，也未協助購房者辦理不動產登記。2021年5月，楊某等人向西充縣法院提起訴訟，請求判決南充某房地產公司為購房戶辦理不動產登記并支付違約金。法院判決支持后，該房地產公司仍未主動履行協助義務，楊某等人遂向法院申請強制執行。執行過程中，西充縣法院向該縣不動產登記中心發出協助執行通知書，不動產登記中心回復稱案涉房產不符合不動產登記辦理條件而未能執行。2022年2月，法院裁定終結本次執行程序。

一波三折

檢察監督破解問題堵點

西充縣檢察院民事檢察部門經初步核查，確認申請人反映情況屬實，購房者的訴求符合民事檢察監督案件受理范圍。同時，考慮到本案涉及人數較多，該院成立專案組辦理該系列案件。

“當務之急是要查明不能辦理不動產登記的原因，排除執行障礙。”專案組通過走訪不動產登記中心和稅務部門后查明，因該小區開發商前期未向該縣自然資源和規劃局交納土地增量出讓金，該小區未能辦理首次登記，且開發商未將代收契稅上繳給稅務機關，導致購房者無法辦理分戶不動產登記。

然而，購房者不知道的是，2022年上半年，該縣不動產登記中心按照“先行辦理、并行完善”的利民原則，已將該案涉小區納入歷史遺留問題處理范疇，并于同年10月為該小區辦理了首次登記，只要繳清相關契稅和提供相關購房資料，案涉房產就具備辦理不動產登記條件。

西充縣檢察院在查清相關情況后向該縣法院發出檢察建議，建議恢復該系列案件的執行程序，并加大執行力度，督促被執行人及時上繳代收契稅，確保判決內容得到有效執行。法院采納檢察建議并恢復了對該系列案件的執行。

“這時我們又面臨第二個難題，在執行過程中，被執行人以‘躲貓貓’的方式逃避執行，執行再次陷入僵局。”專案組成員表示。隨后，辦案人員積極對接公安機關，最終找到了房地產公司負責人。

“公司因經營困難未能繳清相關費用，所以才沒能為購房者辦理房產證。購房者起訴后，公司難以支付判決確定的違約金，我們才躲藏起來，拖延至今。”該公司負責人到案后稱。

了解相關情況后，西充縣檢察院會同該縣法院召集房地產公司負責人與購房者召開協調會，針對違約金的履行及協助辦理不動產登記問題共同組織雙方進行和解。一方面，督促被執行人積極履行上繳代收契稅和協助辦理不動產登記義務；另一方面，告知公司負責人如仍拒不履行相關義務，將會因妨礙執行而被司法處罰。

經過充分釋法說理，房地產公司與楊某等購房者達成和解協議，購房者同意減免部分違約金，房地產公司承諾積極籌措資金向稅務部門繳納代收契稅，并主動履行協助辦理不動產登記義務。

“誰料到，在辦理不動產登記的過程中，又遇到了新的難題。”專案組發現，辦理不動產權證書需提供購房合同原件等購房資料，但由于該房屋購買時間較久，部分購房者無法提供合同原件，房地產公司又保管不善導致部分資料滅失。專案組遂主動聯系該案原審法官，調取、復印訴訟卷宗里的購房合同等資料，提供給縣不動產登記中心。縣不動產登記中心也通過提供復印件的方式進行了容缺辦理，18名購房者最終順利辦理了不動產權證書。

啟動類案監督

推動治理遺留問題

“我們在辦理此系列案件的過程中，也陸續接到其他樓盤多名購房者反映的類似問題。”西充縣檢察院第二檢察部主任何映岑表示。經研判，該院決定依職權啟動類案監督程序。

專案組主動調閱全縣不動產登記資料后發現，本地縣域內有4個樓盤也存在房地產開發企業代收契稅未及時繳納問題，400余名購房者因此未能辦理不動產登記。

對此，西充縣檢察院向該縣法院發出類案監督檢察建議，建議法院采取有效措施加大對同類案件的執行力度；向稅務部門發出社會治理檢察建議，督促稅務機關責令房地產企業及時上繳代收契稅，對違規代收契稅的行為依法予以處罰。同時，檢察機關向當地黨委、政府進行專題報告，建議對相關問題進行全面清理。2023年7月，縣政府牽頭成立處理不動產登記遺留問題領導小組，對縣域內樓盤稅費繳納、不動產登記等遺留問題進行專項推動解決。

“截至目前，稅務部門已督促開發商配合購房戶上繳代收契稅405戶，清收稅款160余萬元，全縣350余戶購房者已順利拿到不動產權證書，剩余購房戶的證書也正在陸續辦理中。”何映岑告訴記者。

（檢察日報 曹穎頻 李敏 陳澤勇 侯鳳）