大家都知道工業用地和商業用地的土地性質是不一樣的，有的是商業用地用來建居住民宅，有的是工業用地來建工廠。工業用地可以建住宅嗎？建的住宅能買嗎？如果房產證顯示的是工業用地，以后在交易和孩子入學方面會有影響嗎？

1、商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用于建設商業用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。

2、工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣(灰)場地等用地。商業用地與工業用的區別，工業用地通過劃拔方式取得，而商業用地采取拍賣、招標的方式取得。綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛生等用地，并沒包括同一宗土地中既有商業又有普通住宅的情況。

3、最后兩者的區別是地價不同(工業用土地價格低、商業用地價格高)，使用權年限不同;土地使用性質不同(國家規定不允許違反用土性質使用土地，即不允許在工業用地上從事商業活動);區位不同(商業在市區內、工業在市郊或接近市郊)。

我國實行嚴格的土地用途管制制度，依法取得的土地需按照規劃進行建設，不得擅自改變土地用途。

國土資源部新修訂的控制指標由投資強度、容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率五項指標構成。按規定，工業項目的建筑系數應不低于30%。工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。工業企業內部原則上不得安排綠地。因生產工藝等有特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。

也就是說工業用地上可以建設不超過工業項目總用地面積的7%的行政辦公及生活服務設施用房，但是這些房屋不能銷售，只能作為該工業項目的附屬用房。

如果擅自改變土地用途，建設住宅用房，國土資源管理部門可以給予處罰，責令恢復原用途。如果已經改變，并符合調整后的城市規劃，可以補繳土地出讓金，從而實現性質改變。但需要注意的是，需改變土地性質并不容易，所要的成本也會非常高。

現實中工業用地上建的房子，買賣的情況很多。但建議最好不要購買，如果房屋的土地性質為工業用地，國家規定嚴禁在工業用地上開發建設除工業廠房、工業辦公用房、工業配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。

雖然工業用地上可以建造不超過工業項目總用地面積的7%的行政辦公及生活服務設施用地，可以辦出辦公用房的產權證，但和普通住宅產權證書完全兩樣，一旦消費者購買了此類房屋日后將面臨諸多問題。

2015年全國范圍內開始推行《不動產登記暫行條例》，該條例規定，以前的房產證繼續有效，但房屋出售后，將換發新版的不動產證。

新版的不動產證上面有“不動產單元號”，該單元號是全國唯一的，分為四段，從左往右分別代表了縣級行政區劃代碼、地籍區代碼、地籍子區代碼、宗地特征碼。

這里就涉及到了“宗地”。

有了“宗地”就必須“落宗”。所謂落宗，通俗一點就是指的是將房子和土地關聯起來，在關聯的過程中，房子和土地的性質必須保持一致，商住房不能蓋在居住用地上，工業或綠化用地不能蓋住宅。

現實生活中，部分小區二手房交易過程中發現無法辦理不動產證，根本原因就是土地性質和房屋性質不匹配，房子蓋在了工業用地和綠化用地上了，無法“落宗”，也就無法生成唯一的“不動產單元號”，等于不動產沒有了身份證。

為什么會出現部分能落宗的情況？

這一點要問土地出讓了，每年各城市都有相應的指標，但很多城市往往突破這一指標，比如指標是200畝居住用地，你卻賣了2000畝“居住”用地，這些地當中的200畝可以在國土部門備案，正常落宗，剩下的1800畝就只能等以后的指標了，慢慢逐步落宗，但開發商房子賣的快，業主買了房子也轉手的快，還沒等到這些土地落宗，問題就這樣曝出來了。

房子不能“落宗”會有什么后果？

按照規定，老房產證繼續有效，但房子一旦上市將換發統一的不動產證，不再分開為“房產證和不動產證”。房子和土地擱到一起，落宗是關鍵步驟，一旦不能落宗，對購房者和業主都是煩。

所以說，如果房產證顯示的是工業用地，對以后的交易很有影響。

1、房子不能交易

這是最直接的影響。因為土地問題不能落宗，房子就不能完成過戶，也不能領不動產證。這種問題在一些房地產發展較快的中小城市中可能出現。

2、房子不能抵押

如果房子只有房產證沒有土地證，就要核實房屋是否可以落宗。沒有落宗的房子還不能辦理抵押貸款。

關于房產證顯示的是工業用地，以后孩子入學方面會不會有影響的這個問題，并沒有特別明確具體的規定，還是要參照所在地區教育行政部門的規定。

對于新房，應查看開發商的土地性質，如果不是“出讓”那就無法落宗；對于二手房，購房者應該去國土部門查詢土地性質。