文初先說(shuō)三個(gè)現(xiàn)象：

1、2023年全年葡萄牙房?jī)r(jià)上漲50%左右，注意，我說(shuō)的是“全國(guó)”“平均”；

2、大部分早期購(gòu)買(mǎi)的50萬(wàn)歐以上的房產(chǎn)很難原價(jià)賣出；

3、幾乎所有購(gòu)買(mǎi)新房的都會(huì)面臨虧損。

以上三點(diǎn)現(xiàn)象不要覺(jué)得相互矛盾，其實(shí)都是真實(shí)的。

我們大部分人對(duì)于房產(chǎn)投資的認(rèn)知都是基于自身經(jīng)驗(yàn)的判斷，而所謂經(jīng)驗(yàn)往往是過(guò)時(shí)的知識(shí)，或者說(shuō)換個(gè)社會(huì)背景、換個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，這類經(jīng)驗(yàn)就不好用了。

包括我這篇文章本身也是基于我自身的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)得出，如果覺(jué)得邏輯行的通，可作為投資參考。如果覺(jué)得沒(méi)用，權(quán)當(dāng)反指。

在回答篇首三個(gè)現(xiàn)象之前，先給你們講個(gè)故事。我們之前有個(gè)裝修公司的工頭，收入不算高，住在里斯本對(duì)江的Almada阿爾馬達(dá)。

Almada雖然是里斯本對(duì)江，但行政上屬于Setúbal塞圖巴爾市管轄。這兒一直是里斯本中低收入人群的聚集地，因?yàn)榉績(jī)r(jià)低、租金便宜、交通不便。

他三四年前在Almada買(mǎi)的三居室價(jià)格是8.5萬(wàn)歐。你們一定覺(jué)得很低是吧，那兒一直是這個(gè)價(jià)，我之前鼓勵(lì)大家去買(mǎi)，很多人覺(jué)得太偏看不上。

現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)是20-25萬(wàn)歐！也就是漲了3倍左右吧。而同期里斯本市區(qū)并沒(méi)有多大漲幅。

同樣的情況出現(xiàn)在Loures, Amadora, Sacavem等里斯本周邊衛(wèi)星城和內(nèi)部原本不好的一些貧民區(qū)。

放到大的空間維度，這波葡萄牙房?jī)r(jià)漲幅和成交熱度集中在Braga, Coimbra, évora這樣的小城市，原本低價(jià)位的房產(chǎn)都得以翻倍。

而傳統(tǒng)的投資中心里斯本、波爾圖、阿爾加維并沒(méi)有以相應(yīng)比例上漲。

原因很好解釋，買(mǎi)家對(duì)于房?jī)r(jià)的接受度！

葡萄牙的居民收入畢竟不高，本地購(gòu)房族的剛需預(yù)算大部分集中在20-30萬(wàn)歐之間，而低收入者的首次購(gòu)房門(mén)檻甚至在20萬(wàn)歐以內(nèi)。

新進(jìn)來(lái)的移民多數(shù)以租房為主，海外購(gòu)房客多數(shù)目的也是為了在低價(jià)位盤(pán)炒作或賺取租金。

所以，整個(gè)葡萄牙的房產(chǎn)市場(chǎng)就像股市里的小盤(pán)股，面對(duì)大量人口和資金的涌入，房?jī)r(jià)和租金整體波動(dòng)會(huì)非常大。這回答了篇首第一個(gè)現(xiàn)象。

但因居民整體購(gòu)買(mǎi)力有限，外來(lái)資金不屑于炒作大都市內(nèi)部高價(jià)位優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，因此原本高價(jià)位的城市核心區(qū)房產(chǎn)并沒(méi)有太多漲幅。所以很多早期50萬(wàn)以上購(gòu)房的，現(xiàn)在甚至原價(jià)很難賣不出去。這點(diǎn)解釋了篇首第二個(gè)現(xiàn)象。

有些買(mǎi)家選擇從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)新房。歐洲的新房有兩類，一類叫舊房重建，一類叫整體新建。前者一般位置不錯(cuò)，但重建成本高，售價(jià)也相應(yīng)高。

后者一般位置不好，審批效率低，建設(shè)周期長(zhǎng)，加之近年建材人工價(jià)格大漲，售價(jià)也不便宜。

總之，這么多年在葡萄牙，我還沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)買(mǎi)新房期房能掙錢(qián)的。如果有中介推薦你買(mǎi)新盤(pán)“投資”，那不是蠢就是壞。新房更適合自己住，或作為家庭改善型住宅。

新樓盤(pán)在成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)，更像是新車，屬于消耗品，居住體驗(yàn)好，但保值增值性差，用于出租就更別想了。

這回答了篇首第三個(gè)現(xiàn)象。

我們將視角放到一個(gè)更大的維度，這波歐洲房?jī)r(jià)和租金的快速上漲，主要出現(xiàn)在葡萄牙、西班牙、愛(ài)爾蘭

而這幾個(gè)恰恰是當(dāng)年的歐豬五國(guó)，只是當(dāng)年是因?yàn)橘Y金恐慌，房子賣不出。現(xiàn)當(dāng)下風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，人口大量涌入，房子不夠用。

至于為什么這么多人涌入？又為什么主要涌入這幾個(gè)南歐國(guó)家？原因無(wú)外乎是俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)，以及由戰(zhàn)爭(zhēng)引發(fā)的物價(jià)上漲、地緣政治不穩(wěn)定、人口流動(dòng)。

所以從這個(gè)角度說(shuō)，不管你是支持烏克蘭還是支持俄羅斯，不管你是澤連斯基的簇?fù)磉€是普京的粉絲，大家所承受的房?jī)r(jià)、租金、物價(jià)……都在為這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)買(mǎi)單。

上周有個(gè)國(guó)內(nèi)的高校老師過(guò)來(lái)交換學(xué)習(xí)，找里斯本租房，只需要一居室，預(yù)算1200歐，結(jié)果還是找不到房源。

這種局面，對(duì)于1000來(lái)歐平均工資水平的本地居民來(lái)說(shuō)，如何持續(xù)？

超市一根小羊腿原本售價(jià)10幾歐，現(xiàn)在售價(jià)35歐。雞蛋、牛奶等日常消費(fèi)品也是成倍上漲。

以前，大伙選擇來(lái)葡萄牙，是因?yàn)檫@兒一切都好，而且生活成本低?，F(xiàn)在是，一切都好，就是有點(diǎn)貴。

2023年的最后一天，我去CTT葡萄牙郵政把近期的發(fā)票寄給會(huì)計(jì)，突然大腦一陣恍惚。原來(lái)我重復(fù)這個(gè)流程已經(jīng)十年了，葡萄牙依然還在通過(guò)郵政寄信，還在使用email或傳真機(jī)溝通。這么多年，里斯本新建的建筑沒(méi)幾棟、道路交通地鐵線路也沒(méi)啥變化……

大家已經(jīng)習(xí)慣了無(wú)憂無(wú)慮、不緊不慢的生活方式，為什么我們要去改變她？

于我而言，資金和人口的流入國(guó)總比流出國(guó)好，流入是對(duì)一國(guó)的認(rèn)可，而流出國(guó)的局面會(huì)更差，不是嗎？

但人口和資金的快速流入總是有副作用的。

我倒并不擔(dān)心葡萄牙的整體房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)，歐債危機(jī)后，金融行業(yè)對(duì)于地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口管控已經(jīng)非常嚴(yán)了，不信去試試在葡萄牙貸款就知道有多不容易。

縱使周邊小城市房?jī)r(jià)風(fēng)起云涌，在我心中首都里斯本永遠(yuǎn)是價(jià)值之錨，尤其是市中心像Alameda, Roma/Areeiro, Alvalade 至Lumiar一帶，以及Expo, Avenidas Novas等區(qū)域永遠(yuǎn)是居住和投資核心區(qū)，對(duì)于很多本地老錢(qián)來(lái)說(shuō)，這些地區(qū)的房產(chǎn)都是只買(mǎi)不賣的，所謂“稀缺”。

2024年的展望，暫時(shí)我還沒(méi)想好，東南面的戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)或許會(huì)加大。我是個(gè)極度風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，雖然有很多的不愿意，但今年應(yīng)該會(huì)選擇入籍葡萄牙。

至于入籍葡萄牙之后，我將會(huì)繼續(xù)留守葡萄牙工作生活，至少在我有限的認(rèn)知視線內(nèi)，還沒(méi)發(fā)現(xiàn)有比葡萄牙更宜居、更幸福的國(guó)家。

最后，祝大家2024新年快樂(lè)、心想事成！