張杰謝娜夫婦被指購房“跳單”事件

一度在網絡上鬧得沸沸揚揚，

當時爆料人聲稱：

張杰謝娜夫婦欲購買位于思南公館的豪宅，

但在帶看之后卻繞過自己購房，

屬于跳單行為。

近日法院對這一糾紛引發的案件

作出了一審判決，

認定謝娜不屬于跳單。

那么，什么是“跳單”？

認定跳單與否的關鍵又在哪里呢？

認定“跳單”一般以簽訂合同為前提

對于買賣或者租賃房屋，一般來說認定“跳單”的前提是簽訂了中介服務協議。

李曉茂：所謂“跳單”本身并非法律概念，而是中介行業的行話，一般是指買賣或租賃雙方通過中介居間服務取得聯系，商談房屋買賣或者租賃事宜，但是隨后避開中介自行成交或委托其他中介成交，從而逃避或少付中介費的行為。

對于這種情況《民法典》規定：委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

雖然《民法典》的規定中，并未明確要求雙方具有合同關系，僅規定“委托人在接受中介人的服務后……”但一般來說，這種服務應當是基于合同的服務，即明確了委托人要求中介人提供服務，中介也同意提供服務。

對于買賣或者租賃房屋，一般來說認定“跳單”的前提是簽訂了中介服務的合同。

如果沒有書面合同，那么就要看是否有其他證據證明雙方建立了事實上的中介服務委托關系，比如微信、短信、郵件等往來記錄以及電話錄音等證據。

非獨家委托通常難認定“跳單”

當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立。

潘軼：中介為了避免客戶“跳單”，往往在為委托人提供居間服務時簽訂獨家委托協議，或者帶有禁止跳單條款的合同，以此來維護自己的利益。

所謂獨家委托，顧名思義就是某處房源只允許通過某家中介居間促成交易。

至于禁止跳單條款，雖然一般都是格式條款，但是該條款本意是防止買方利用中介提供的房源信息跳過中介購買或者租賃房屋，從而使中介無法獲得應得的傭金，如果相關約定并不存在免除一方責任、加重一方責任或者排除對方主要權利的情形，一般來說應認定為有效。

在委托人與中介人簽訂的合同中，有關禁止跳單條款有效且委托人已經提供了相關居間服務的情況下，委托人利用中介人提供的信息、機會等條件“跳單”，很可能構成跳單違約。

值得注意的是，《民法典》對于跳單的認定，強調的是“委托人在接受中介人的服務后”“利用中介人提供的交易機會或者媒介服務”“繞開中介人直接訂立合同”。

實踐中，如果某處房源屬于獨家委托，那么認定跳單相對容易一些，因為買賣行為必然利用了中介提供的交易機會或者媒介服務。但如果某處房源在多家中介處掛牌，委托人繞開傭金較高的中介，選擇傭金較低的中介完成交易，是否構成跳單就存在認定的難點。

因為委托人此時會主張，自己也同時從傭金較低的中介處獲知了交易機會，并選擇其提供的媒介服務。

2011年12月最高人民法院發布第一批第一號指導性案例《上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案》明確，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，不構成違約。

如何避免因“跳單”遭受損失

無論對于委托人還是中介人來說，我認為都有必要細化合同約定，將一筆固定數額的報酬，化解為與服務的內容、環節相對應的具體費用。

和曉科：中介在碰到“跳單”這一情況的時候，既享有違約賠償請求權，又有居間報酬請求權。

目前一線城市房價較高，而中介的傭金又是根據交易價格的固定比例收取的，總體來說傭金還是比較高的，而且通常并不細分傭金包含哪些服務、在促成交易后一次性收取。

但從中介提供的服務來看，其實是可以細分為諸多步驟和環節的。

比如中介平時會積極獲取房源信息，對具體房源的產權等信息進行調查核實，將適合的信息提供給有意向的委托人，在買賣或者租賃雙方之間進行信息傳遞，提供完善的合同，確定交易后協助辦理貸款、過戶等手續。

無論對于委托人還是中介人來說，我認為都有必要細化合同約定，將一筆固定數額的報酬，化解為與服務的內容、環節相對應的具體費用。

中介無論提供了哪些服務，都需要委托人簽字確認，并同時固定相關證據。

比如中介提供了房源信息，相應的報酬是多少；提供了帶看服務和房屋情況介紹，相應的報酬是多少；擬定了房屋交易合同文本，相應的報酬是多少……

這樣一來，中介提供了哪些服務，就有理由要求委托人支付相應的費用。

從《民法典》的規定來看，強調的也是“應當向中介人支付報酬”，至于是不是約定的全部報酬，也是要具體情況具體分析的。如果合同對此已經進行了細化和明確，那么一旦發生糾紛，法院也比較容易作出判定。

除此之外，簽訂獨家委托協議并事先約定跳單的違約金也是預防跳單的有效措施，只要有了這樣的協議約定，遭遇“跳單”就可以從違約的角度主張權利。

上海法治報