一、重慶調整個人住房房產稅政策！

1月24日，重慶市住房和城鄉建設委員會消息，重慶接連發布《重慶市人民政府關于修改〈重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法〉和〈重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則〉的決定》和《重慶市促進房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室關于進一步調整優化房地產政策措施的通知》等重磅政策。

房產稅應繳稅額7折

政策原文

自2024年1月1日起，將我市個人住房房產稅應稅住房的計稅依據由“房產交易價”調整為“房產交易價的70%”；

應納稅額的計算公式調整為：應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×70%×稅率（其中：應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積）。

案例1：重慶市民王某持有2018年在兩江新區購買的家庭首套應稅獨棟商品住宅，當年已辦理不動產權證，建筑面積200平方米，交易價320萬元，原稅率0.5%。政策調整前后王某應繳納該房的個人住房房產稅如下：

政策調整后2024年應納稅額：

=（200-180）×（3200000÷200）×70%×0.5%=1120（元）

政策調整前2023年應納稅額：

=（200-100）×（3200000÷200）×0.5%=8000（元）

案例2：重慶市民李某持有2017年在渝北區購買的家庭首套應稅高檔住房，當年已辦理不動產權證，建筑面積190平方米，交易價285萬元，原稅率0.5%。政策調整前后李某應繳納該房的個人住房房產稅如下：

政策調整后2024年應納稅額：

=（190-180）×（2850000÷190）×70%×0.5%=525（元）

政策調整前2023年應納稅額：

=（190-100）×（2850000÷190）×0.5%=6750（元）

（案例1和2中已按照新政策計算：家庭免稅面積由100平方米調整為180平方米）

三檔稅率統一為一檔

政策原文

將不同交易價格區間獨棟商品住宅和高檔住房對應執行的0.5%、1%、1.2%三檔稅率，調整為統一的0.5%一檔稅率。

案例1：在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的趙某持有2022年在南岸區購買的應稅普通住房，當年辦理不動產權證，建筑面積90平方米，交易價108萬元；該房是趙某在重慶持有的第二套普通住房（自2023年10月起，趙某在重慶持有的首套普通住房不再繳納個人住房房產稅）。政策調整前后趙某應繳納第二套普通住房的個人住房房產稅如下：

政策調整后2024年應納稅額：

=（90-0）×（1080000÷90）×70%×0.5%=3780（元）

政策調整前2023年應納稅額：

=（90-0）×（1080000÷90）×0.5%=5400（元）

家庭免稅面積調整為180平方米

政策原文

將試點以來新購獨棟商品住宅、高檔住房的家庭免稅面積由100平方米調整為180平方米。

案例1：重慶市民張某持有2017年在九龍坡區購買的家庭首套應稅獨棟商品住宅，當年已辦理不動產權證，建筑面積170平方米，交易價323萬元，原稅率0.5%。政策調整前后張某應繳納該房的個人住房房產稅如下：

政策調整后2024年應納稅額=0（元）

政策調整前2023年應納稅額：

=（170-100）×（3230000÷170）×0.5%=6650（元）

案例2：重慶市民劉某持有2017年在渝中區購買的家庭首套應稅高檔住房，當年已辦理不動產權證，建筑面積160平方米，交易價240萬元，原稅率0.5%。政策調整前后劉某應繳納該房的個人住房房產稅如下：

政策調整后2024年應納稅額=0（元）

政策調整前2023年應納稅額：

=（160-100）×（2400000÷160）×0.5%=4500（元）

中心城區推出“換新購”服務

政策原文

開展“換新購”服務，組織房地產企業提供商品住房“放心買”、中介機構提供二手住房“優先賣”交易服務，支持“以小換大”“以舊換新”。

政策解讀：在“換新購”服務模式中，購房者與開發企業簽訂新建商品住房“放心買”認購協議，同時與經紀機構簽署二手房“優先賣”協議。

在新建商品住房“放心買”認購協議、二手房“優先賣”協議中，約定30—90天時間周期內，開發企業為購房者鎖定意向房源，經紀機構通過“優先賣”服務，縮短二手房售出周期。

若二手房在約定時間內售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買手續；若二手房在約定時間內未售出，則開發企業按約定退還新建商品住房認購金，購房者無需承擔違約風險。

延續實施退稅優惠

政策原文

2022年10月1日至2025年12月31日期間，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅按國家相關規定予以退稅優惠。

政策解讀：自2022年10月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在我市重新購買住房（新購住房為新房的，購買住房時間以住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案時間為準；

新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房契稅完稅時間或不動產權證載明的登記時間為準）的納稅人（出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一），對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

優化多子女家庭住房套數認定標準

政策原文

對符合國家生育政策的多子女家庭（二孩及以上）在重慶市中心城區新購的第二套住房享受首套房商業貸款政策。

政策解讀：對符合國家生育政策的多子女家庭（二孩及以上），在我市中心城區新購的第二套住房認定為首套，享受首套房商業貸款政策。多子女家庭提供家庭戶口證明、房屋查詢結果等資料，向重慶市房地產交易事務中心所屬轄區分中心申請出具家庭住房套數認定證明，再向商業銀行申請商業性個人住房貸款。

二、轉讓住房個人所得稅政策

轉讓住房個人所得稅

政策

基本規定

　　◆ 個人取得“財產轉讓所得”(財產轉讓所得，是指個人轉讓有價證券、股權、合伙企業中的財產份額、不動產、機器設備、車船以及其他財產取得的所得)，應當繳納個人所得稅。

　　◆ 個人轉讓住房取得的所得，應當按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，按照20%的稅率計算應納稅額。

◆ 對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

政策依據

《中華人民共和國個人所得稅法》

《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》

《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)

核定征收情形

　　◆ 納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。

　　◆ “未提供完整、準確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。

政策依據

《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)

《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發〔2007〕33號)

滿五唯一情形

◆ 個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

◆ “自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

◆ “家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

政策依據

《財政部 國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》(財稅字〔1994〕20號)

《財政部 國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)

《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發〔2007〕33號)

無償贈與情形

以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

　　◎ 房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

　　◎ 房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

　　◎ 房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

政策依據

《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)

離婚析產情形

通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。

政策依據

《國家稅務總局關于明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》(國稅發〔2009〕121號)

換購住房情形

　　自2022年10月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

　　其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

政策依據

《財政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2022年第30號)

《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2023年第28號)

三、一圖讀懂房產稅和城鎮土地使用稅

來源：中國會計報綜合國家稅務總局、重慶市政府網、重慶發布、內蒙古稅務、廣東省稅務局等