這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經(jīng)帶領(lǐng)10000+人資產(chǎn)破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動(dòng)，關(guān)注武漢房姐，成為最會(huì)買房的人。

關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號(hào) 進(jìn)入知識(shí)星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識(shí)星球

提問：房姐姐，錦繡龍城有套總高6樓的5樓樓梯房，房齡十年，108平158萬，這個(gè)價(jià)格筍嗎，另外小的中介公司交易不走貝殼，但是傭金低，跟這種公司合作，有什么需要注意的地方呢

回答：這套房是市場價(jià)啊，不筍。 一般大的中介公司的中介是不會(huì)單的 小中介單的多。區(qū)別是出現(xiàn)啥問題你無法投訴，要是業(yè)主靠譜一般都沒事，要是業(yè)主出啥狀況，你會(huì)比較被動(dòng) 現(xiàn)在的情況是大部分業(yè)主因?yàn)椴怀鲋薪橘M(fèi)，除非房子不好賣，不然他們也不一定愿意配合你單，畢竟單業(yè)主心里也沒底。 小中介簽約需要注意合同、委托協(xié)議以及違約金等，確定好合同細(xì)節(jié)，以及各個(gè)節(jié)點(diǎn)的費(fèi)用。小中介的傭金低，但是大多數(shù)中介費(fèi)點(diǎn)位很低的中介，都會(huì)在貸款費(fèi)上把利潤撈回來，先跟小中介確定好合同細(xì)節(jié)，以及各個(gè)節(jié)點(diǎn)的費(fèi)用。

提問：房姐好，武漢買二手房有好多中介，這些中介有什么區(qū)別，怎樣選擇？目前知道的就是中介費(fèi)不一樣

回答：好中介的判斷標(biāo)準(zhǔn)，我說下自己的經(jīng)驗(yàn)。

1.溝通起來感覺很舒服，對區(qū)域很了解，基本上沒有盲區(qū)，即使是有盲區(qū)，也會(huì)趕緊問，問完告訴你。

2.尊重你，說話非常客氣，不該問的不問，若問了不該問的，很快能圓場。有很多SB中介賣品質(zhì)盤，姿態(tài)就跟那房子是他家的一樣，一副愛買不買的態(tài)度。

3.每次看完房，會(huì)主動(dòng)收鞋套。

4.跟賣家溝通的時(shí)候很積極，該問的都會(huì)主動(dòng)問。有的中介讓他問一些信息，死活問不出來，溝通能力和辦事能力上有問題。

5.不亂發(fā)微信，正常發(fā)一下微信這個(gè)都能理解.有的中介給你發(fā)完二手房之后，又給你發(fā)新房，這種直接拉黑。

6.中介費(fèi)能優(yōu)惠的都會(huì)去主動(dòng)申請。

7.能很快讀懂你的需求推薦性價(jià)比高，匹配的房源，房源篩選上比較用心，不會(huì)亂帶看。

至于如何挑中介，說說我的過往經(jīng)驗(yàn)：

1.自己要有篩選能力，如果遇上自己覺得不靠譜的中介，果斷換掉，你將就對方，自己就吃虧了。

2.讓靠譜的熟人幫你推薦，最好是熟人跟那個(gè)中介有過成交歷史。

3.從中介網(wǎng)站上看評(píng)分及成交量綜合還不錯(cuò)的中介，然后線上聯(lián)系，覺得對方還不錯(cuò)，再去線下找他們看房。

很多人第一次買房，都是隨便找個(gè)店面找了個(gè)中介，最后就成交了。大概率上，這是極不靠譜的。

提問：房姐，您好。陽邏東原朗閱值得入手嗎？幫我分析一下

回答：你好，武漢的陽邏開發(fā)區(qū)距離武漢主城30多公里，與主城區(qū)割裂。 陽邏的邏輯，其實(shí)就是大城市遠(yuǎn)郊區(qū)邏輯。 很多大城市因?yàn)閿U(kuò)張，把遠(yuǎn)郊一些周邊區(qū)域兼并到城市的行政區(qū)。但是這些區(qū)域在大城市人眼里，并不屬于本地，好比北京不認(rèn)平谷，新洲陽邏不屬于武漢，當(dāng)?shù)厝艘膊挥X得自己屬于城里人，平谷居民到國貿(mào)，類似一個(gè)進(jìn)城的過程。 大量的擴(kuò)張基建，尤其是地鐵的修建，zf炒作新區(qū)，這些遠(yuǎn)郊區(qū)可能也會(huì)通地鐵，有了發(fā)展概念，迎來一波房價(jià)上漲。 但是當(dāng)利好出盡后，沒有人口的大量填補(bǔ)，后續(xù)大概率是長期橫盤，二手市場更是冷淡。 陽邏就屬于這一類。 同樣的單價(jià)，漢口北 武湖是更好的選擇。 武漢限購很好破，能力踮踮腳，買主城區(qū)吧。

提問：房姐您好，最近在看二手房，家里的訴求主要有兩個(gè)：一是有學(xué)區(qū)滿足孩子上學(xué)需要，二是二娃快出來了買個(gè)四房滿足家庭自住需求。 剛看上了光谷清江山水的一套房子，141平、總價(jià)335，單方2.37的小高層，2013年的房源，目前的說法是小學(xué)對口光谷十小，初中對口光谷實(shí)驗(yàn)。想問下美麗的房姐： 這個(gè)價(jià)格的清江山水是否適合入手？ 前期這個(gè)樓盤對口的光谷六小，兩年前轉(zhuǎn)成對口新的小學(xué)光谷十小，目前最高到四年級(jí)，中介答復(fù)說初中對口光谷實(shí)驗(yàn)，但是我了解的情況是沒有畢業(yè)生初中還沒有劃片，不知道該聽誰的，而且東湖高新的房子在使用了學(xué)位以后下次使用要等六年。大娃2023年入學(xué)，不知道學(xué)位使用和劃片的情況哪里可查，中介的答復(fù)是否靠譜？一旦入手了是否有可能還會(huì)被轉(zhuǎn)學(xué)區(qū)？ 今天的精選里邊提到了學(xué)區(qū)房，光谷十小不曉得怎么樣？最近有消息說武漢在研究取消劃片，學(xué)區(qū)房還有追的必要嗎？

回答：你好，感謝大額付費(fèi)！

光谷十小和光谷一小都是武漢小學(xué)分校。 我們都知道，分校的師資大多和總校不共享，所以教育質(zhì)量和總校并不可同日而語。當(dāng)然，分校的質(zhì)量也是參差不齊的，有的對師資嚴(yán)格把控，非博士生不得進(jìn)入，而有的，也就是掛個(gè)名稱而已了。但不管哪種，多數(shù)都是開發(fā)商與教育集團(tuán)合作的（當(dāng)然，我們并不排除極少部分是區(qū)教委為發(fā)展當(dāng)?shù)亟逃M(jìn)的直管分校，這樣的分校價(jià)值相對大些）。對于這類學(xué)校，其價(jià)值有多大，我們又該如何評(píng)判呢? 要看學(xué)校的性質(zhì)，說白了也就是開發(fā)商與學(xué)校的合作方式。合作方式有“托管”、“直屬分校”、“掛個(gè)牌子”三種普遍的方式。

所謂“托管”，就是簽訂一個(gè)以幾年為期限的協(xié)議，在協(xié)議時(shí)間內(nèi)，名校派人全權(quán)管理學(xué)校的各項(xiàng)教育任務(wù)，學(xué)校成熟之后，名校合作方撤走； 所謂“直屬分校”，就是這個(gè)學(xué)校的一切教育資源和總校共享，其中包括師資、課程等。當(dāng)然，這是最稀缺的、也是最優(yōu)的合作方式； 而最沒價(jià)值的，就是開發(fā)商直接花錢買個(gè)牌子，那也就是說，這個(gè)學(xué)校和總校沒有半毛錢關(guān)系，只是打著名校的名頭而已。

從價(jià)值上來看，永遠(yuǎn)是直屬>托管>掛牌。 光谷十小和光谷一小都是由托管的。

2004年，武漢小學(xué)首次托管光谷一小，在武漢小學(xué)6年的托管下，光谷一小完成了托管目標(biāo)。 7年之后，武漢小學(xué)在2017年重返光谷托管光谷十小，未來光谷十小應(yīng)該跟光谷一小相差不大，但是光谷十小的硬件設(shè)施會(huì)好很多。 清江山水距離2個(gè)學(xué)校都比較遠(yuǎn)，不排序未來也會(huì)有劃出風(fēng)險(xiǎn)。 如果孩子即將上學(xué)，可以買清江山水，如果孩子2-3年后才上學(xué)，建議盡量買學(xué)校附近的樓盤，比如中建大公館等。

提問：房姐您好！我在廣州和光谷東（剛剛購買）分別有一套住宅，負(fù)債率已達(dá)41%，現(xiàn)在手上剩40個(gè)，年收入50W。原本想繼續(xù)投資重慶，但是現(xiàn)在支出和收入已經(jīng)基本上對等了，而且處于工作變動(dòng)期，擔(dān)心支撐不住更高的負(fù)債率，所以想請教厲害的房姐： 是用這40個(gè)投資一些項(xiàng)目來創(chuàng)業(yè)，還是繼續(xù)投資房產(chǎn)，還是留在手上不動(dòng)來抵抗突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？第一種是我最中意的，因?yàn)槲蚁虢铏C(jī)在事業(yè)方面做一些改變，打工收入所得畢竟有限，天花板比較低。但是也是風(fēng)險(xiǎn)最大的，很有可能打水漂。第二種錢太少了，負(fù)債率高壓力更大了。 焦慮中，盼房姐回復(fù)指點(diǎn)。

回答：你好，事業(yè)提升和投資升值同樣重要，要達(dá)到很好的平衡，不能顧此失彼。 為了增加負(fù)債，投資房子，而完全放棄自己的主動(dòng)現(xiàn)金流，并不是我鼓勵(lì)的做法。 對絕大多數(shù)正常家庭來說，適度負(fù)債，盡力提升主動(dòng)現(xiàn)金流，把自己的事業(yè)做好，每月收入大于支出，能夠有所結(jié)余，并有一部分現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物提供流動(dòng)性，保證財(cái)務(wù)情況安全穩(wěn)固，是比較理想的狀況。 對非常愿意吃苦、適當(dāng)冒一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的偏投資向的家庭來說，可能會(huì)考慮進(jìn)入負(fù)現(xiàn)金流的狀態(tài)，從而在現(xiàn)金流沒有提升的前提下，進(jìn)一步放大負(fù)債金額。但就算要選擇這條路，也一定要注意信用卡、信用貸、私人拆借這三者只用其中一種的前提下，保證自己的現(xiàn)金流要能撐至少五年不斷，才是正確健康的打法。 樓市周期變幻莫測，如果沒有五年的規(guī)劃，完全有可能扛不過周期，倒在黎明前。

提問：非常佩服房姐觀點(diǎn)，當(dāng)下有兩個(gè)拿不定主意、看不清楚的問題請教房姐，一是擬逢低買入三環(huán)附近的園博園華潤（三環(huán)內(nèi)）、宏圖大道碧桂園海昌（近三環(huán)）二手盤，目前價(jià)格在1.3W，相比距離很近的融創(chuàng)公園壹號(hào)、越秀星匯君泊等幾個(gè)盤價(jià)格低很多，值不值得投；二是三陽金城70平米的小戶型單價(jià)2.6（總價(jià)200），戶型很一般，總價(jià)和塔子湖西（融公館）的三房一個(gè)價(jià)，您認(rèn)為當(dāng)下是否是購買時(shí)機(jī)？哪邊潛力大？

回答：你好，園博園的前身是垃圾場，后來改造成公園。 長豐板塊發(fā)展非常緩慢，先天不足，漲幅落后。未來沒有太好的規(guī)劃，沒有地鐵，鐵路以北面積很小，鐵路以南是城中村改造。屬于沒有地鐵 沒有商業(yè) 沒有學(xué)區(qū)的三無之地，未來升值潛力一般。不過靠近園博園，自住環(huán)境還是不錯(cuò)的。漢口主城區(qū)的地板價(jià)，這個(gè)價(jià)格買入，也沒有繼續(xù)下降的空間了。如果生活半徑在附近可以買入自住。 碧桂園海昌交通還行，部分戶型可以看護(hù)。金銀潭板塊，升值潛力一般，沒有太多的規(guī)劃利好，不如后湖，但目前有3地鐵，絕對位置緊鄰三環(huán)也不遠(yuǎn)，自住還行。 投資還是建議入手后湖板塊，單價(jià)1.6的盤，再重新淘一淘。

提問：新人首問，房姐你好，看了你對房產(chǎn)還有事業(yè)甚至人生規(guī)劃的犀利見解，非常開拓眼界，直接進(jìn)了圈子，希望你百忙之中能為我提點(diǎn)一二。本人在皖南三線小城市蕪湖（不知道你有無了解這兒的房價(jià)），小孩兩歲半，本地今年剛出六年一學(xué)位政策，擔(dān)心兩年后學(xué)位緊張，準(zhǔn)備買雙學(xué)區(qū)房。基本情況：和老公名下各一套婚前有商貸的房產(chǎn)，現(xiàn)打算把我父母住的房子貸款還了（就是我婚前所貸），利用剩下的35w貸款買師范附小附近的小兩室，可選的只有90年代的老房子（掛價(jià)1.4）、2010年左右的安置房（掛價(jià)1.5），赭山春秋等商品房（掛價(jià)1.6-8已突破心理價(jià)位且能買得起的只有一室）。現(xiàn)在矛盾的地方是，三年后入學(xué)現(xiàn)在買是否早了，不買又擔(dān)心后面又一波漲（五月新政出來學(xué)區(qū)房已開始漲），問題一：學(xué)區(qū)房今年是否可以入手，選哪類的比較適合我家的情況。問題二：父母住的房齡也比較老了且多層頂樓，本打算是先為父母置換改善型住房的，可惜學(xué)區(qū)新政又出來了，所以其實(shí)問題一二是相矛盾，手頭資金不足，只能有個(gè)先后；問題三：老公家有個(gè)門面和房子待拆遷可以用來投資，對于我們這樣的小城市的樓盤是否還有值得投資的區(qū)塊，或者眼光放遠(yuǎn)點(diǎn)去其他城市實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值？感謝指點(diǎn)迷津。

回答：你好，我們雖然不鼓勵(lì)繼續(xù)買入三四線城市，但是也不能一棒子打死。 三四線幾年來漲幅也是不錯(cuò)的，東南部和西北部三四線城市存在較大的差異。身邊人持有的常州、蕪湖、馬鞍山等城市近兩年都是翻翻的行情，而且有個(gè)蕪湖親戚2016年買套房80萬，2017年就以130萬出售，本金翻翻，三四線城市也有二手市場，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格； 三四線城市核心地段的學(xué)區(qū)房在短期內(nèi)保值能力還不錯(cuò)，但是建議只考慮小戶型，1居或者小2居，非筍誤入。 考慮未來流動(dòng)性，建議入手次新盤學(xué)區(qū)的小戶型，如果是單純自住，建議入手一套90年代的老破小。

內(nèi)地省份，因?yàn)橘Y源的傾斜，很多省內(nèi)第二城，未來不可避免的會(huì)被省會(huì)持續(xù)拉開距離:

江西的九江 安徽的蕪湖 河南的洛陽 陜西的榆林 今后慢慢的，省會(huì)會(huì)勝出。這是必然的。現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)模式是有關(guān)部門主導(dǎo)的，各種優(yōu)質(zhì)資源會(huì)向省會(huì)傾斜。 原來，蘇州是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過南京的，現(xiàn)在，南京快速上升，和蘇州基本差不多了。寧波原來是優(yōu)于杭州的，現(xiàn)在寧波遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜色于杭州。柳州大連也是。 一省雙雄是歷史形成的。經(jīng)濟(jì)大市往往是沿海大港口，自然屬性優(yōu)越。省會(huì)往往是腹地，現(xiàn)在是資源傾斜堆起來的人造景觀。研究這個(gè)問題的目的是，預(yù)測未來。現(xiàn)在，青島，廈門還領(lǐng)先于省會(huì)，但這個(gè)趨勢也快了。濟(jì)南，福州必定會(huì)越來越好 所以投資建議首選省會(huì)城市，例如 武漢 重慶 成都 沈陽 杭州等等都是值得買的城市。

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