同一小區、同質產品，時隔6年，再次推新，價格翻了一倍。近期，蔚藍卡地亞花園城蔚藍閣B區最后一棟樓N8即將取證的消息近日引發很多購房者關注。

N8是3年前就已經交付的組團蔚藍閣B區所剩的一棟現房，在銷售現場的對外口徑中，其將以清水單價3.4萬元/㎡左右價格取證銷售。

如今蔚藍閣B區已有二手房源掛牌，N8的開盤定價幾何，蔚藍閣B區大量的次新房會否對N8的新房推售造成影響？將成為該項目此次開盤的最一大懸念。

蔚藍閣最后一棟房源取證

先來看看這次取證的“N8”所在的蔚藍閣B區的基本盤：

蔚藍閣B區，位于雙燕路西段與雅州路交匯處，整個組團占地面積40畝，容積率4.0，由5棟44層高的住宅半圍合組成，本次推出的N8是組團中最后一棟，編號為8號樓，為2梯4戶布局。

蔚藍閣B區N8位置示意圖

蔚藍閣B區N8位置示意圖

蔚藍閣B區主要供應的是150㎡的套三，180、215和265㎡的套四產品，此次取證的N8為2T4產品，有180㎡和150㎡兩個戶型。

180㎡的產品基本是西北朝向，面向中庭，為橫廳套四三衛產品；150㎡的則是東南朝向，是豎廳的3房設計。

據了解，N8將清水交付，售價3.4萬元/㎡。這兩個戶型最大特點是客廳均有6.3米的挑高。由于報規規則的變化，這種設計的產品在目前市面上已基本絕跡。

但和大家理解的挑高贈送有一定差距，為保證居住品質，開發商要求客廳挑高部分在后期是不能進行搭建。也就是說挑高的部分并不會給未來使用增加面積。

蔚藍閣B區N8建面約150㎡A戶型奇偶層

蔚藍閣B區N8建面約150㎡A戶型奇偶層

蔚藍閣B區N8建面約185㎡A戶型奇偶層

蔚藍閣B區N8建面約185㎡A戶型奇偶層

同小區二手次新房是最大對手

2018年蔚藍閣前期房源銷售時清水均價17000元/㎡，刷新當時成都清水售價天花板。根據資料顯示，蔚藍閣B區曾有過兩次取證開盤，但8號樓（N8）一直沒有取證。

近期，蔚藍閣B區N8開放精裝樣板間，但與眾不同的是，現房N8未采用實體樣板間，依然使用了在湖區搭建臨時創意樣板間的形式。

蔚藍閣B區N8建面約185㎡展示樣板間實拍圖

現房是N8的優勢，但與前期同類產品的價差也可能成為影響銷售的不確定因素。

在N8即將取證的消息傳出后，發哥發現蔚藍閣B區近30天在鏈家的二手房就新增了11套房源。當年以17000元/㎡價格買入的老業主們，也想趁此機會出貨。

目前貝殼APP上有63套蔚藍閣B區房源掛出，整個花園城的二手房掛牌量也超過250套，以清水次新房為主，掛牌的清水單價從32000元-49000元／㎡不等。

但這些房源并未在二手房市場上有太搶眼的表現，蔚藍閣B區的二手房在貝殼系統的歷史成交記錄中只有3套，最近的一套為今年1月成交的261㎡戶型，成交單價38673元/㎡，成交周期599天。

蔚藍閣B區成交數據，圖據：貝殼APP

有業界人士分析稱，N8最大的競爭對手是蔚藍閣B區的二手房，雖然開發商在去年對N8的入戶大堂進行了升級，但因為整個小區入住率不高，其他已交付的樓棟也基本看不出折舊的痕跡，和現房N8基本保持一致水平。

在成都樓市土地規模較大的房地產項目中，曾多次出現二手次新與開發商銷售新房之間的競爭。因為前期業主購入成本較低，完全可以根據開發商的同類新房定價靈活做出調整。

從項目近期的掛牌量增加來看，蔚藍閣二手房東的行動已經開始。在貝殼APP近期該小區的價格走勢上看，掛牌價已經開始呈現下行趨勢。

而有資深房地產營銷人士認為，蔚藍閣B區N8現房的定價，非常考驗開發商的判斷和信心的，因為同一小區產品一致性較高，N8的清水定價如果較高，可能會給部分前期業主以略低價格轉手制造條件。

置業建議

老組團上新，到底香不香？

作為天府新區的地標項目，蔚藍卡地亞花園城的優勢明顯。

蔚藍閣B區N8入戶大堂實拍圖

蔚藍閣B區園林實拍圖

但如果跳出項目本身來看，和當前的新一代產品相比，N8也會有一些短板：

蔚藍閣B區N8電梯實拍圖

在成都，蔚藍卡地亞十多年來積累了不少粉絲，尤其是花園城，因為建筑立面的高顏值，收獲不少粉絲，更是天西其他項目業主在公區、建筑立面等指標上主動對齊顆粒度的標桿之作。

根據目前開發商釋放的公開信息，花園城N8的客戶到訪量依然巨大，而最終買房人會對N8做出何種選擇，其最終售價極其相關銷售規則仍然是影響權重最大的因素。我們將繼續關注。