只要付了錢房子就是你的？當(dāng)然不是！那么，一套正常的住宅應(yīng)該有哪些“身份證”呢？這些證書沒有的話會面臨哪些風(fēng)險？除了五證，還應(yīng)該注意什么呢？

從拿地建房到銷售商品房 開發(fā)商必須有“五證”

《國有土地使用證》；

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

《建筑工程施工許可證》；

《商品房預(yù)售許可證》。

其中，第二個和第三個證由市規(guī)劃委員會核準(zhǔn)發(fā)放，工程施工證由市建委核發(fā)，土地使用證和商品房預(yù)售許可證由土地資源和房屋管理局核發(fā)。

如果“五證”不全 會有什么風(fēng)險？

1、房產(chǎn)證很長時間或根本辦不下來

開發(fā)商如果缺少《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，就沒有在土地上建房子的資格，就算建了房子也是違規(guī)；而且開發(fā)商沒有出售商品房的資格。

購房者買了這樣的房子也沒法到房管局備案，拿不到房產(chǎn)證。所以，從法律角度上講，即使你付了房錢，房子也依然不是你的！

2、房屋的質(zhì)量沒有保障

“樓渣渣”、“樓脆脆”、“樓歪歪”的事件這幾年也沒少發(fā)生。“五證”不全，就說明開發(fā)商在沒有任何監(jiān)督的情況下蓋房子，這樣的房子質(zhì)量能有保障嗎？業(yè)主住進(jìn)去能安心嗎？

3、開發(fā)商騙取定金

沒有“五證”，不法開發(fā)商就與騙子沒有任何區(qū)別。他們在土地還沒批下來的時候，就開始建售樓處、建沙盤、打廣告，用各種手段吸引購房者，等購房者交完定金后，他們便會毫不猶豫的選擇跑路。

4、難以借到房屋貸款

一些銀行在發(fā)放商業(yè)貸款時，對開發(fā)商的資質(zhì)也是有要求的。有些黑心開發(fā)商故意隱瞞貸款限制條款，收了購房者的錢后，就不再管貸款是否能到位。

5、混淆商用房和住宅用房

“五證”決定了房子的性質(zhì)！住宅和商用的產(chǎn)權(quán)年限是不同的。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（1）居住用地70年；

（2）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

如果開發(fā)商把在商業(yè)用地上建的房子當(dāng)做住宅賣給你，就等于你購買的住宅用地的使用年限縮短了30年！

除了“五證” “兩書”也很重要

買房時除了檢查開發(fā)商是否具有“五證”之外，還要在房屋交付時，向開發(fā)商索要“兩書”：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

這“兩書”是開發(fā)商向購房者提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件，也是非常重要的。

還有一個“表”也要重視，這個“表”就是《竣工驗收備案表》。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

如果開發(fā)商不能出具此表，你可以拒絕收房，而且可以要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。