3月寧波樓市整體感覺“都挺好”，購房者與地產(chǎn)人們“都挺忙”。

回顧這一年多，寧波樓市的變化似乎跟四季交替扯上了關(guān)系，陽春三月→夏陽似火→秋收起義→凜冬將至→春暖花開，如坐過山車般刺激。一個(gè)輪回下來，目前市六區(qū)住宅的周度成交量再一次飆升至1300套+，并超過了去年同期（大市數(shù)據(jù)亦如此）。

寧波市場(chǎng)所迸發(fā)出的購買力，已不能用固有的思維去衡量，大家對(duì)于這座城市的期望站在了新高度，急于上車；而消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變、對(duì)于美好生活的追求，也打開高品質(zhì)改善市場(chǎng)的需求。

新周期讓人憧憬，而3月市場(chǎng)表現(xiàn)的具體特征與趨勢(shì)值得我們細(xì)細(xì)品味——

1st

——先看表象——

特征一：利率下調(diào)，首套房重回基準(zhǔn)指日可待

年初銀行資金充足，購房利率放松下調(diào)，寧波多數(shù)銀行首套房僅上浮5%-10%，并有進(jìn)一步下探至基準(zhǔn)利率的趨勢(shì)。同時(shí)，個(gè)別銀行二套房首付比例也出現(xiàn)松動(dòng)，最低可申請(qǐng)到30%，頗為罕見。金融層面購房成本的顯著下降，助推客戶購買力的持續(xù)釋放。

特征二：土拍升溫，價(jià)格預(yù)期攀升倒逼新玩法

本月，東錢湖、老江東兩塊宅地，創(chuàng)紀(jì)錄的吸引近30家開發(fā)商參拍，其中老江東寧穿路地塊再現(xiàn)保障房競(jìng)配，寧波土地市場(chǎng)風(fēng)云再起。

究其原因：首先，保經(jīng)濟(jì)增長的寬松貨幣政策下，房企融資環(huán)境改善；其次，在大都市圈時(shí)代下，寧波作為長三角重要中心城市，對(duì)外來房企的吸引力持續(xù)爆發(fā)，高新區(qū)土地推薦會(huì)吸引百余家房企參與，即是最好的實(shí)錘；最后，財(cái)政吃緊的各區(qū)政府加快推地節(jié)奏，優(yōu)質(zhì)地塊頻出，助推市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期的上升。

值得關(guān)注的是，東部新城核心區(qū)稀缺宅地的出讓條件中，封頂價(jià)后改為競(jìng)配“人才房”，且需無償移交政府，既體現(xiàn)政府對(duì)于人才戰(zhàn)略的重視，也是對(duì)該塊地最終的成交地價(jià)有所控制，避免過度刺激樓市。

特征三：投資回潮，杭州灣、奉化引領(lǐng)全大市，地鐵效應(yīng)加強(qiáng)

本月，“1”字頭樓盤繼續(xù)霸屏排行榜，杭州灣、奉化兩大熱點(diǎn)區(qū)域勢(shì)能強(qiáng)勁，前十中占8席（數(shù)據(jù)截止2019.3.26）。

已逐步面向全國市場(chǎng)的杭州灣，雖然大庫存依舊驚人，但短期出現(xiàn)一房難求現(xiàn)象，供求矛盾突出。

地鐵3號(hào)線通車在即，加速奉化融城，主打軌道概念的樓盤基本開盤即清。同時(shí)，從即將入市的保億未來風(fēng)景里蓄客來看，寧波外溢剛需與投資客戶的比例井噴式上升，已占絕大多數(shù)，這片新興投資熱土正式揭開面紗。

當(dāng)然，地鐵帶來的熱度不僅僅體現(xiàn)在奉化，華潤未來道、中旅城、萬科未來之光等，這些高性價(jià)比、高價(jià)值想象力的地鐵盤在當(dāng)下獲得較高關(guān)注度，地鐵已成為客戶購房考量的關(guān)鍵因素。

寧波樓市一片欣欣向榮，似乎去年上半年的瘋狂又將重現(xiàn)——

2nd

——深層研究——

大勢(shì)回暖下，市場(chǎng)的信心基礎(chǔ)依然較為脆弱。

首先是固有周期性的打破。因城施策下，政策的靈活性加強(qiáng)，兩到三年一個(gè)大起大落大周期的規(guī)律基本被打破，但小周期變動(dòng)的頻率明顯加快，兩三個(gè)月就會(huì)有新的市場(chǎng)特征出現(xiàn)，對(duì)中短期市場(chǎng)預(yù)判的難度明顯加大。

其次是市場(chǎng)復(fù)雜性的增加。當(dāng)前市場(chǎng)所表現(xiàn)出的多樣性，可以說來到一個(gè)新的高度。漲價(jià)與降價(jià)出現(xiàn)在同一個(gè)市場(chǎng)，加配與減配出現(xiàn)在同一個(gè)板塊，有網(wǎng)紅盤日均來客近千組，也有問題盤依舊門可羅雀。

這樣的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)操盤手的要求進(jìn)一步提高，唯有審時(shí)度勢(shì)、靈活應(yīng)變——

針對(duì)下階段市場(chǎng)的一些建議：

1、順勢(shì)造勢(shì)

既然后市充滿未知，就應(yīng)該把握當(dāng)下，在市場(chǎng)上升期加快營銷節(jié)奏，將全年指標(biāo)的重心往上半年的市場(chǎng)窗口期傾斜，今朝有酒何不今朝醉？

針對(duì)不同的項(xiàng)目，對(duì)癥下藥，無論是降價(jià)促銷還是熱銷追漲，把項(xiàng)目勢(shì)能撬動(dòng)起來是第一關(guān)鍵。新開項(xiàng)目通過示范區(qū)、活動(dòng)的極致營造，擴(kuò)大客戶基數(shù)，同時(shí)需做扎實(shí)蓄客、驗(yàn)資、認(rèn)籌、開盤的每一步，投資客隨時(shí)可能退場(chǎng)，真正的剛需改善，到底把握了多少？細(xì)水長流的續(xù)銷項(xiàng)目，是否可再集中蓄客、做大爆破？要減配控總價(jià)，還是加配提品質(zhì)？都需要精準(zhǔn)把握。

2、產(chǎn)品創(chuàng)新

過去一年市場(chǎng)的粗暴，幾乎讓人忘了產(chǎn)品力的創(chuàng)新，但凡是個(gè)房子，只要戶型夠好，基本不愁賣，隨便弄點(diǎn)洋房、疊墅，還能創(chuàng)造些許溢價(jià)。

但隨著地價(jià)的不斷攀升，東部新城地塊的價(jià)值預(yù)期也與新世界做對(duì)標(biāo)，可以預(yù)見，未來中心城區(qū)內(nèi)，地段的價(jià)值差距將會(huì)越來越小，產(chǎn)品對(duì)客戶的打動(dòng)力就變得尤為重要。

比如萬科濱河道對(duì)于高效復(fù)合住區(qū)的研究、江山萬里全精裝社區(qū)的營造等等。加大客研力度勢(shì)在必行，從客戶需求入手，并引領(lǐng)客戶需求，打開價(jià)值想象空間。

似曾相識(shí)“燕”歸來！

把握趨勢(shì)，心懷敬畏！

本期作者：沈鋼

寧波市華星房產(chǎn)咨詢有限公司

研展經(jīng)理/資深市場(chǎng)分析

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