中國有句老古話，要先富先修路。

這是因為交通不僅是連接城市之間的樞紐帶，更是城市發展的動力。

我們判斷城市價值，有一點很關鍵：

要懂得看城市的交通規劃。

大家可以想想，高速、橋梁、地鐵這些隨便都是千萬上億的資金，燒那么多錢，一定會優先選擇可以發展，且有必要發展起來的地方。

所以你看哪里敢砸錢發展交通的，這個地方一定有價值。

而且城市能級越高的城市，這種交通落地的速度和帶來的潛力就越大。

這就是為什么一二線城市，但凡修個橋、修條通道、修條地鐵的利好都能帶來房價上漲。

而今年，有個地方就頻繁迎來了這種交通的利好。

那就是環京的北三縣。

2021-2022年中央和北京市連續發布重磅文件來支持和推進“北京城市副中心”的發展。

里面關于副中心的發展不僅提及了完成的時間節點，還提出了目標。

2個關鍵時間點：

2025年的目標：“副中心城市功能基本形成”，“副中心和北三縣的發展體系基本建立”。

2035年的目標：現代化城市副中心基本建成。

為了完成這樣的目標，今年2022年2月，北京市委迅速印發“關于推進北京城市副中心高質量發展的實施方案”。

一個是：積極承接中心城區非首都功能疏解”，要抓緊把市屬行政事業單位和央企二三級總部、市屬國企總部、北京跨國企業總部等資源，快速落地北京城市副中心。

關于這一點，其實一直在推進。

2019年1月，北京市級機關第一批35個部門、165個單位正式遷入城市副中心辦公，副中心建設的框架就此全面拉開。

2021年底第二批北京機關事業單位正籌劃搬遷至城市副中心，到2024年北京市政府預計40萬人搬遷到通州副中心。

到2025年通州的總人口將突破200萬，中心區的人口往通州走，這就是疏解人口的目標。

而第二個方案：

強化與中心城區的快速交通聯系”，包括研究制定與中心城區之間的軌道快線建設方案18號線（R1快線），研究推動城市副中心與中心城區高速公路取消收費等等。

這就是我開頭說的，要先富先修路，未來通州副中心和中心區的交通會越來越便捷，也更方便人口的引入。

此前傳過很多次的地鐵22號線也在去年正式確定并動工，一條地鐵線拉升到河北的北三縣，憑的是什么。

自然是環京獨一無二的地段優勢。這也是我開頭說的，砸錢搞交通一定是在有價值可以發展起來的地方。

另外，這幾年因為通州副中心的崛起，而北三縣剛好離通州僅一河之隔，為更好地發揮北京城市副中心的引領帶動作用，推動通州區和北三縣的一體化發展，《意見》提出了加快京冀兩省市建設通州區與北三縣一體化高質量發展。

大家重點看關鍵詞：通州與北三縣一體化高質量發展。

此前并不是這種提法，在2020年國家發改委公布的《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》中，通州區與北三縣均說的是“協同發展”。

但去年初開始，提法變成了“一體化高質量發展”。

這說明可能不是共同發展的問題，而是融合性的問題。

今年2月11日北京市委公布的“三個清單”通知文件中，關于北京副中心和北三縣如何發展中，其實明確提出了：

“爭取國家出臺通州區與北三縣一體化高質量發展示范區的設立方案和管理機構組建方案。

也就是說，這里會單獨劃分一個類似雄安新區的示范區方案，極有可能會新建立一個新區。

簡單理解：通州區和北三縣的行政區劃內重新成立一個“發展新區”，這也符合之前四統一的要求。

（此前自媒體猜測將要成立京東新區

圖片來源：大山說房）

一旦通州和北三縣確立要成立一個新區，這對于北三縣來說，不是北京更似北京，加上22號線平谷線的設計，本就讓北三縣中的燕郊比北京更近北京。

這對燕郊樓市而言，是一個巨大的提升價值。

過去大家覺得北三縣一直就是個睡城，那是之于北京傳統的國貿中心而言。

但一旦北京通州副中心成熟，北三縣就絕對不是單純的睡城。

何況到2025年通州將建成七大千億級產業集群，產業規模將達到萬億級別。

未來的通州一定是強產業的地區，在一體化高質量發展中，北三縣勢必也會承接副中心的產業外遷。

目前，一批高端高新產業合作項目落戶北三縣，特別是北京的部分優質教育和醫療資源正在逐步向北三縣延伸布局。

有產業、有配套、有地鐵，還靠著北京，這樣的地區價值潛力一定很大，過去大家覺得燕郊房價腰斬，說明有一定泡沫，但燕郊樓市走到現在，已經擠干凈了泡沫。

現在全國多數樓市都處在一片冷的情況下，我們發現燕郊的成交卻非常火熱，一周的成交量比一個月的還多，成交在迅速反彈。

不僅如此，燕郊高端盤開盤，勁銷3.76個億，并且開盤沒有任何折扣，這和全國冷淡行情截然不同。

這恰恰說明北京的購買力非常強勢，加上副中心的崛起，北三縣尤其是和北京通地鐵的燕郊，會馬上迎來第二春。

通州和北三縣要一體化高質量發展，如果確定會成立一個“新區”，那么一系列配套落地速度會非常快。

其中最重要的就是有關檢查站外移的速度。

北漂們深有體會的是進京的檢查站，時間花費不少。

早高峰時，大量人口同時從北三縣進京，所以開的檢查口比其他方向的多，在特殊時期幾乎是逢車必檢，這在上班時間段耽誤了不少時間。

以后隨著副中心快速發展，到副中心上班，北三縣生活的人只會越來越多，既然要融合發展，首先就要解決交通便利性的問題。

除了交通、跨城公交的問題，還要解決檢查站的問題，目前京冀兩地已經開始研究檢查站的東移問題，把檢查站從京冀邊界東移到冀津邊界，也就是說，北三縣進出北京不再需要過檢查站了。

一旦這個變化落地，那就是劃時代性的突破。

北三縣正是成為北京經濟功能的組成部分，跨區域職住一體就會實行。

以后從燕郊坐地鐵22號線到北京市政府最快8分鐘，到東二環29分鐘。

而檢查站外移，也讓公交進京的時間也大大縮短。

我們看好燕郊的核心原因，就是燕郊比北京的很多地方都要靠近北京核心，這就注定燕郊不是單純的縣城，而是環京的價值城市。

前幾年燕郊因為炒房客的大量涌入房價一下子拉升到4萬+，后被限購鎖死，房價腰斬，但這幾年又開始了翻天覆地的變化。

一邊是燕郊房價擠泡沫，回歸更夯實的居住價值，另一方面是通州副中心的快速崛起，讓燕郊價值更加堅挺。

通州副中心和北三縣一體化高質量發展，未來建設一個獨立新區的概率很大。

而與此同時，檢查站外遷、地鐵線路開建、產業外遷、學校配套外遷，這一切的動作都讓燕郊的確定性越來越強。

一旦規劃落地，燕郊憑借著首都巨大的購買力外溢，房價會逐漸上揚。

當前燕郊的樓市表現也明顯驗證這一點：

7月11日-7月17日，燕郊二手成交量高達419套，新房成交量近783套。

而整個6月燕郊二手成交不過只有508套，5月成交不過218套。

一周成交直接干過一個月，還有我們此前看好的燕郊優質改善盤，一開盤就成交112套，小戶型瞬間售罄，說明購買力雖遲必到。