又一個(gè)城市加入了住房“以舊換新”。5月13日，佛山發(fā)布樓市新政，其中指出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和購房人三方聯(lián)動(dòng)開展“以舊換新”活動(dòng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開展存量房產(chǎn)置換新房的活動(dòng)；支持地方國(guó)企參與“以舊換新”活動(dòng)，對(duì)收購市場(chǎng)存量房產(chǎn)用于保障性住房、租賃住房、人才住房等，加大融資支持力度。

截至目前，已經(jīng)有50個(gè)左右的城市開展了住房“以舊換新”活動(dòng)。從操作模式來看，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，代售模式最為常見，已在上海、深圳等29個(gè)城市推行；其次是舊房換購模式，南京、鄭州等19城已落地。

“賣舊”仍是難題

從城市選擇來看，目前代售模式是多數(shù)城市的選擇。

在克而瑞看來，代售模式落地效果平平，多數(shù)購房者“只看不買”。典型如深圳，4月中旬綠景白石洲項(xiàng)目啟動(dòng)“以舊換新”，此后一周的項(xiàng)目來訪量環(huán)比上升50%，但認(rèn)購只增加了1套。

4月15日，深圳市的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)樂有家聯(lián)合綠景地產(chǎn)旗下項(xiàng)目“綠景白石洲”，在深圳試點(diǎn)推廣房產(chǎn)“以舊換新”新模式。其實(shí)施效果如何？5月14日，綠景白石洲項(xiàng)目工作人員表示，有差不多接近20個(gè)客戶，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)置換的客戶有五六個(gè)。

對(duì)于代售模式效果不明顯的原因，克而瑞分析稱，其一，“賣舊”仍是老大難，二手房交易周期普遍較長(zhǎng)，而新房鎖房期一般只有90天，代售并沒有實(shí)質(zhì)性提升二手房流通性，不解決二手房難賣這一核心問題，換新也就無從談起；其二，缺乏行政力量介入，代售類“以舊換新”通常由行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起，開發(fā)商、購房者、中介機(jī)構(gòu)三股市場(chǎng)力量主導(dǎo)參與，缺少行政力量牽線搭橋，在信息平臺(tái)搭建、交易成本等方面并不具備優(yōu)勢(shì)；其三，“老調(diào)重彈”，市場(chǎng)已經(jīng)免疫，例如上海早在2023年已經(jīng)有部分房企開展過類似的“以舊換新”活動(dòng)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現(xiàn)在主要的問題是流程還沒有跑通，“賣舊”這個(gè)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)還沒有完成，存在的問題是這個(gè)環(huán)節(jié)比較冗長(zhǎng)，“賣舊”的周期很長(zhǎng)。

收購模式更有效率

在業(yè)內(nèi)人士看來，相比代售模式，收購模式更有效率。何為收購模式？就是房企或者是地方國(guó)企平臺(tái)直接收購二手房，然后業(yè)主再用賣來的錢置換新房，鄭州、南京、福州、武漢、青島、無錫、日照等多個(gè)城市已經(jīng)試點(diǎn)或者是全城鋪開。

收購模式落地效果如何？目前部分城市購房者參與熱情較高。記者在某社交平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，南京、鄭州等地住房“以舊換新”討論度較高。

鄭州城發(fā)安居有限公司相關(guān)工作人員向新京報(bào)記者表示，截至目前，“以舊換新”報(bào)名2693組，有效登記達(dá)到816組，完成新房意向認(rèn)購數(shù)量達(dá)到131組，其中，27組已完成正式收購協(xié)議簽訂。

值得關(guān)注的是，鄭州住房“以舊換新”已經(jīng)由兩區(qū)試點(diǎn)擴(kuò)展到全市八區(qū)推行。

記者在鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)看到，截至5月15日14時(shí)，“以舊換新”房源展示頁面，二手房源有1761套，有69個(gè)新盤參與。

鄭州住房“以舊換新”專班工作人員在5月15日下午的一場(chǎng)公開直播中稱，5月10日政策范圍放寬后，熱度居高不下，每天報(bào)名200-300人，非常受市民歡迎。

南京方面，南京安居建設(shè)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)透露，截至5月8日，南京“以舊換新”意向登記已超過3700 組，有效登記達(dá)到3044組，完成新房意向認(rèn)購數(shù)量達(dá)到365組。

4月27日發(fā)布的《南京安居建設(shè)集團(tuán)關(guān)于存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)的公告》顯示，試點(diǎn)期間，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購新建商品住房總價(jià)的80%。房源收購主體為南京安居建設(shè)集團(tuán)旗下全資公司南京置新資產(chǎn)管理有限公司，首批試點(diǎn)限額共2000套。活動(dòng)期限自4月27日起至今年12月31日。

事實(shí)上，去年南京就曾推行過代售模式的“換新購”，收購模式是在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行的升級(jí)。

南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)表示，南京“以舊換新”在市場(chǎng)上引起了很大的反響，報(bào)名階段熱情比較高，對(duì)于當(dāng)下的市場(chǎng)來說，其認(rèn)為是個(gè)很好的嘗試，想換房的市民、等保障房的人群和待去庫存的房企都能受益。而且，對(duì)比來看，南京的“以舊換新”是地方國(guó)企拿真金白銀收購房源來置換，而不是像其他城市交由一般房企或中介機(jī)構(gòu)代賣房換新房等操作方式。更重要的是，這個(gè)時(shí)候推出“以舊換新”，國(guó)資入手接盤，體現(xiàn)出地方對(duì)房?jī)r(jià)基本觸底的總體判斷，有穩(wěn)定市場(chǎng)的效果。

孟祥遠(yuǎn)進(jìn)一步說，目前報(bào)名人數(shù)遠(yuǎn)超試點(diǎn)房源套數(shù)，對(duì)于南京這樣的千萬級(jí)人口、300萬套級(jí)存量住房的城市，應(yīng)該說是不夠的。在成功試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，可以進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式和解決住房問題提供一個(gè)南京方案，形成可以分享的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ健６胤绞諆?chǔ)，化解存量待售住房，后續(xù)可能成為國(guó)內(nèi)推廣的一種普遍做法。

李宇嘉表示，從參與人群的積極性來看，還是比較高的，說明潛在的換房需求比較大，畢竟國(guó)企認(rèn)購有個(gè)很大的好處，能省掉很多環(huán)節(jié)。之前的“賣舊買新”，需要個(gè)人先賣二手房，中間還要還貸贖樓，買家要過戶按揭，然后再去買新房，操作流程比較麻煩；如果真有中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、政府部門以及評(píng)估機(jī)構(gòu)能解決這些環(huán)節(jié)，能夠幫業(yè)主賣掉房子，且評(píng)估價(jià)合理，很多人還是愿意參與賣舊買新的。

二手房評(píng)估價(jià)是關(guān)鍵

目前，鄭州已經(jīng)有27組完成正式收購協(xié)議簽訂。南京參與“以舊換新”的首批二手房已經(jīng)進(jìn)入價(jià)格評(píng)估流程，正待結(jié)果出爐。

記者在某社交平臺(tái)看到，不少南京二手房業(yè)主表示，其二手房已在評(píng)估中或者即將被評(píng)估，預(yù)計(jì)8-10天出結(jié)果。

新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在代售模式中，參與人群最關(guān)注的是二手房評(píng)估結(jié)果，即評(píng)估價(jià)格的高與低。有網(wǎng)友稱，評(píng)估價(jià)影響著市場(chǎng)的信心與預(yù)期，更影響著試點(diǎn)的再推進(jìn)。

根據(jù)南京安居建設(shè)集團(tuán)發(fā)布的《存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)操作流程》，驗(yàn)房評(píng)估環(huán)節(jié)，由南京置新資產(chǎn)管理有限公司遴選信用好、業(yè)務(wù)強(qiáng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，形成評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫，邀請(qǐng)換購人代表一起從評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫中隨機(jī)抽取3家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，分別對(duì)擬收購的存量住房進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估（換購人不承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用），取排序中間的評(píng)估值作為最終收購價(jià)格。

鄭州城發(fā)安居有限公司相關(guān)工作人員表示，收購價(jià)格方面，各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)采取自愿原則，依據(jù)鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)通知要求參與報(bào)名，該協(xié)會(huì)將篩選出符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單錄入服務(wù)平臺(tái)，形成評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫，其評(píng)估方式為城發(fā)安居公司隨機(jī)抽取評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)化原則，客觀、公正對(duì)擬收購的二手住房進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估，出具二手住房?jī)r(jià)格評(píng)估結(jié)果。

如何保證評(píng)估價(jià)的客觀公正？上述專班工作人員稱，“每一套房源價(jià)格數(shù)據(jù)略微有異常時(shí)，我們會(huì)追究數(shù)據(jù)的來源、參照、技術(shù)方案，提出異議的。每一百套房源，幾乎都要換一個(gè)評(píng)估公司，完全是隨機(jī)抽取的。”

新京報(bào)記者 段文平 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶