如今已持續一年下跌的廈門房價，是去年3月以來，限購、限貸、限售、限價政策擠破的泡沫。

記者／劉暢

房價已躍升準一線水平的廈門，高樓拔地而起（張雷 攝）

白鷺郡是一處扎進廈門北郊農村的樓盤。10月底的一個上午，我坐車從市中心來到這個以房價“腰斬”聞名的樓盤。近一小時車程里，沿途的辦公樓、購物中心退去，鋪筑中的公路和未動工樓盤取而代之。終點處，村民自建的錯落小樓間，徽式外觀的中式別墅坐落半山腰處，許多仍裹著“綠衣”，正在興建。

單套產權面積89至110平方米的別墅從每套500萬元降到每套300萬元左右，看似如此巨大的跌幅，此前被視為廈門房價崩盤的標志。但吊車沒有停工，周邊的滴滴司機每天中午都能在售樓處門口接到看房回城的人。售樓處內，看房客有七八組，多是夫婦倆或五六個人的老年團。每位售樓人員負責一組，全程陪同。據售樓人員講，原先的價位包括車庫、精裝修，以及入室的溫泉，如今需另付款。價格確實降了，但幅度沒有外界看起來的夸張，每套大約降了100萬元左右。那是地產商的營銷策略。五層的別墅地下有兩層，尚有贈送的露臺和花園，使用面積有300平方米。實際每平方米的降幅不大，更為重要的是，每平方米1萬多元的價格買別墅，在廈門這樣房價居全國前五的城市，極具吸引力。

這是它仍能有三五成群買家的原因。那里位置偏僻，自然環境一般，不適合投資，看房的人多把它當作退休后養老的處所。但在我回到市中心的路上，另一個在全廈門知名、面向年輕人等更廣泛人群的東南府，卻幾乎成了人跡罕至的所在。

相比白鷺郡，東南府的位置更靠近廈門島。廈門市分為島內、島外兩部分，島內面積小，但優質資源都集中在島內，而島內基本已經開發殆盡，多年內沒有新樓盤。因而，廈門的房價由島內向島外遞減。截至今年10月，廈門島內最繁華的思明區均價每平方米5萬多元，而白鷺郡和東南府所在的翔安區均價每平方米2萬元有余。

因島內已幾乎無大面積地塊開發，翔安區是廈門市近年著力開發的區域。白鷺郡位于翔安區的北部邊緣，而東南府正處在翔安新城的核心地帶，距離通往島內的隧道僅2公里，四通八達，規劃中樓盤周圍被購物中心和商務樓環繞。它的樓盤里，中高層住宅、別墅都有，均在興建。其中的高層每套95平方米左右，目前每平方米3萬元左右。但這個樓盤在業內聞名的原因在于，它每平方米3.7萬元的地價，是當時島外最貴的地塊之一。即使在這樣的潛力地段，又如此“賠本賺吆喝”，自今年4月開盤以來，100余套高層仍未賣完。當我在售樓處看盤時，售樓人員比看房客多。他們告訴我，看房客多是想落戶廈門的年輕人。而我離開時，售樓人員反復說，“買房聯系我”。

“去年在新盤看房可不是這樣。”在廈門學習、工作十余年的李彤在島內有自己的房子，平時喜歡打高爾夫，曾經想在毗鄰廈門的漳州買一套有高爾夫球場的海景房，后因“打掃太麻煩”而告終，也曾在島外的樓盤排過號。如今看來，兩次錯過并未造成多大遺憾。她向本刊回憶排隊買房的“慘痛經歷”，她早上5點多出發，到樓盤時，外面都停滿了車。“排隊、領表格、搖號，一直折騰到下午一兩點。售樓人員忙不過來，態度冷漠，不但沒有飯吃，連口水也沒有。”

李彤最終沒有搖上號，免去第二天再一早交定金、挑戶型的折磨，她是單身貴族，向往更為自我的生活，雖然在銀行工作，對金融市場的敏感，令她覺得公積金留在手里是巨大的浪費，但她對于房子并無過多執念。雖然未曾在價格低位抄底，但她幸運地躲過了一場瘋狂。

高鵬房產總經理、廈門房地產經紀人協會會長傅強（張雷 攝）

李彤曾在2012年時換過一次房。“之前的房子恨不得老鼠滿地跑，環境實在太差。那套房子買的時候每平方米8000元，我賣了每平方米1.2萬元。前年偶然再看到那個小區的房價，那樣破敗的房子竟然賣到每平方米6萬多元。”

她感受到的房價上漲，源于2015年初，廈門在全島放開了維持3年有余的限購令，本市戶籍家庭限制買兩套商品房，連續繳納一年社保的外籍家庭限制買一套商品房的政策松綁。那是這個截至去年，常住人口不過400余萬的二線城市房價飛漲至全國前五的開始。

廈門均和房地產土地評估咨詢有限公司董事長、廈門市地產中介協會副會長王崎（張雷 攝）

“起初的上漲與去庫存有關，之后便越來越與剛需相分離。”廈門均和房地產土地評估有限公司董事長王崎從事地產土地評估工作20余年，他向本刊回憶，當時開發商在限購令解除后，同時推樓盤，積壓的房子涌入市場。不過當時股市穩健，房價相對平穩。但在去庫存過程中，未來城市建設的疊加宣傳吸引外地炒房團前來購房。而在廈門房地產經紀人協會會長傅強看來，半數廈門的房子都是外地人在購買，“不光因為廈門作為旅游城市適合投資，每年也有許多大學生落戶，更是因為在福建省內，各大企業會把總部設在廈門，周邊城市更是以在廈門買房為榮”。

據安居客提供的數據，自限購令全面解除的20個月間，廈門房價每平方米最少上漲1萬元，而開發力度最大的翔安區漲幅最大，由每平方米1.7萬元，暴漲至3萬元。王崎告訴本刊，廈門作為一個幾乎沒有工業和大型產業的二線城市，相比于北京、上海、深圳等一線城市的GDP體量，外地人購房導致的房價高漲，潛在風險極大。2016年10月，新一輪限購接踵而至。不但限購房數恢復到一年前，首付比例和貸款比例也限定最低標準。

但限購令形同虛設，房價越限越漲，尤其在2016年底時愈演愈烈。王崎記得，房子一周一個價，即使戶型小、年代久、沒電梯的“老破小”，也轉眼從每平方米1.6萬元，變成3.5萬元，當時就能成交，最終形成自島內優質學區等核心地帶，至普通地區，至島外，依次8萬元、5萬元、3萬元的價格格局，最貴的樓盤能達到每平方米近10萬元。

投資客的招數層出不窮。“除了用親戚的身份之外，還發明出公證買房的辦法，不辦理過戶，而是通過賣家到公證處辦理房屋所有權和買賣過戶的委托公證書來完成交易。”58安居客房產研究院分析師吳寅向本刊介紹他見過的無數實例，“甚至有些倒房的人本身沒有資格，也不需要資格，他們在向中介買房的同時，已經找好了有資格的下家，只是從中倒手，賺取幾十萬的差價”。

“就像之前的糧票、布票，越限制購房，人們越會認為房子稀缺不可能貶值，而買的人越多，價格越高，越會引起恐慌，造成哄搶。”王崎認為，從原理上看，單純的限購難以成功。而之前的一輪房價上漲屬全國范圍。在傅強看來，2016年8月深圳的房價上漲是一個拐點，制造業低迷，股市下跌，使大量資金涌入房市。但廈門房價能夠超過體量比它大得多的天津、成都、武漢等城市，卻與它的土地供應量有關。“5年來，島內今年才批了一塊地，島外也是東一塊、西一塊，零碎地批地。”王崎說，隨著房價的增長，地價也會增長。“打個比方，賣四塊地獲得財政收入的數額目標，賣兩塊地就可以完成，另外兩塊地便留到下一年賣。”

“饑餓營銷”的策略加劇了供需關系的緊張，寸土寸金。“我記得2016年4月島外的一塊地賣出了1平方米近2.5萬元，當時覺得不可思議。之后匪夷所思的事卻接踵而來。”在房價最瘋狂的時期，吳寅一直忙著接待客戶，他曾在拍地現場聽見開發商一邊喃喃自語“都瘋了”，一邊在島外拍下每平方米3萬多元的地。

“每平方米3萬多元的地，房子得賣多少錢？能有誰來接這個盤？”吳寅說，“當時包括賣家在內，市場里所有人都嚇蒙了。心中隱隱知道總歸要下行，但誰也顧不得反應。”

58安居客房產研究院分析師吳寅（張雷 攝）

2017年春節過后，全國范圍內的調控如約而至。廈門的新政從3月24日開始集中出臺，在3月28日達到頂峰。此一輪新政中，除了180平方米以上，付全款的富豪不受限制外，在之前限購的基礎上，特意將離異計入單身家庭的限購中，堵住離婚買房的漏洞。限購同時提出限售的約束，新買的住房兩年后才能出售。“認房又認貸”是最后一道枷鎖，買家不論名下是否仍有房，只要貸款賣過房，都算二套。而二套房的首付比例，公積金貸款、商業貸款的利率均大幅提高。

“‘認房又認貸’砍掉金融杠桿，而限售政策又把變現的時間拉長。”王崎、傅強等人向本刊分析這套“組合拳”的功效，但降價并沒有馬上到來，直到2017年10月份。

市場的慣性是一方面，購房者的預期是更重要的因素，若購房者認為調控政策會松動，砸鍋賣鐵也會買。這正是吳寅作為市場內的一位觀察者所擔心的。他雖然在搜集、提供房地產信息的單位工作，掌握大量信息，但他只有一套供自己一家三口生活的三居室，即使價格飛漲時也未曾想過“搭順風車”。他希望如今來到廈門工作的年輕人，仍能像他當年一樣通過自己的努力在廈門安家。“以前廈門每到‘五一’‘國慶’，售樓處都人滿為患，政策也一般會松動，但2017年‘國慶’之后毫無動靜。”吳寅見到投資客開始把房子打包降價掛出來，準備套現撤退，知道房市的拐點到來了。“起初我擔心有普通老百姓接盤，后來看到幾乎沒人上鉤，知道市場將會趨于理性。”

翔安新城（張雷 攝）

翔安中澳城（張雷 攝）

房價起初波動不大，但樓市變得日益冷清。傅強告訴我，廈門去年上半年五六千套的月成交量，下半年時一度跌到一個月只有1000多套。成交量斷崖式下滑的背景下，房價一直“扛”到今年5月。“經濟形勢不好，調控政策也仍未放松，房價終于繃不住了。”王崎向本刊介紹，廈門整體的房價下降了三成，今年年初均價每平方米4.7萬元，到8月時掉到4.5萬元，10月時已降到4.1萬元。其中，島內的房子價值高，降幅小，島外的房子降幅大，“漲價時是一天一個價，降價時是一周一個價”。

李彤正是王崎口中的典型。雖然她沒有在房價暴漲時買房，也沒有資金鏈斷裂的風險，但她仍眼見多年前60萬元買入的Loft，價值一步步縮水。“Loft在房價暴漲中升至100萬元。我見房價下跌，9月把房子以90萬元掛出去，無人問津，我就一周降1萬，現在心里預期已經降到85萬元，仍無人理睬。”

但她既是受損者，也是獲益者。李彤最近調換工作令她有了不得不出手的理由，每天兩個小時的通勤距離，讓她希望買一個單位周邊的房子。房價的回落，給她在島內尋覓到合適二手房的機會。

類似的中產階層、類似的換房需求是廈門房價不至于崩盤的保障。目前全廈門的交易量已穩定在每月2000至2500左右，這意味著全廈門的中介平均每個月能賣出一套房就不錯，進而導致大量中介關門，也使得安居客搖身一變，成為房地產商眼中的“香餑餑”。而吳寅分析房價和交易量的曲線后發現，這個趨于平穩的交易量說明，隨著房價的下降，二手房的交易量在緩慢上升。

“新盤因為地理位置的原因不受歡迎，島內的改善性住房和學區房是更多人的需求。”吳寅說，之前他見到有人把房子掛出310萬元，掛了半年也無人問津，一氣之下降到280萬元，一下子有20多組人去看房。“白鷺郡的看房人群也是如此。大部分投資客被擠走，房價向需求傾斜。當目前的房價已經高于有購房需求的人時，房價仍會繼續下降，直至達到新的平衡。”

不過，房價并不會一直走跌，下跌的房價對經濟也有著更復雜的影響。“二手房在個人手中，房主有自己的心理預期，不會一味降價。”王崎告訴本刊，據他交往的開發商透露，新樓盤危機重重。因為高價拿到土地，蓋出的房子卻連成本都收不回來，開發商目前的策略是少售樓，不建新樓，等待房價回升，但若長期沒有起色，資金鏈必將斷裂。同時，開發商中的民營企業也遭受巨大的資金危機。“許多民營企業為擴大再生產，抵押房屋，向銀行貸款。假設房屋值1000萬元，銀行能貸出700萬元，隨著房產價值縮水，房屋值700萬元，而銀行的預期降低，只能貸出420萬元。對企業而言，憑空便多出280萬元的缺口。”

投資客灰頭土臉，小開發商焦頭爛額，他們幾乎都選擇在媒體面前沉默，唯有李彤對前景充滿期待，“再等一等”。

（李彤為化名，感謝鐘炳祥、王昊磊、馬立志對本文的幫助）