來源：中央廣電總臺中國之聲

今天（15日），廣東廣州首個住房“以舊換新”活動在花都區(qū)開展。活動意在打通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)與換房人三方壁壘，加快推進(jìn)交易達(dá)成。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有60多個城市或地區(qū)，包括上海、深圳、青島、南京等，開始支持住房“以舊換新”政策。各地在相關(guān)政策上有什么差異？有哪些創(chuàng)新點(diǎn)值得進(jìn)一步推廣？

住房“以舊換新”

各地有不同模式

今年4月初，江蘇無錫市梁溪區(qū)試點(diǎn)推出商品房“以舊換新”。5月11日晚，首批次超過40位換房人完成了交易。無錫市民鄒先生是其中之一。

鄒先生說：“我們的二手房如果要賣出去的話，要花很長時間，‘以舊換新’的政策對我們來說很好，我們可以把舊的房子置換掉，馬上去換一個更好的房子，住得更舒適。”

△鄒先生的舊房（左）與鄒先生置換新房所在樓盤的樣板間（右）

無錫市梁溪區(qū)采用的方式直接而清晰。根據(jù)細(xì)則，在梁溪區(qū)范圍內(nèi)，指定主體負(fù)責(zé)回購居民存量二手商品住房，居民在5個指定樓盤新購商品住房。置換房源須一對一，一套存量二手商品房置換一套新房，存量二手房總價不高于新購房源的60%。經(jīng)手鄒先生這一單，對于商品房項目銷售經(jīng)理楊榮榮來說，也是“第一次”。

楊榮榮：鄒先生是我們“以舊換新”成交的第一單，他的房子參與了評估之后，補(bǔ)充了150萬元，拿下了一套128平米的房子。截至目前，我們這邊所有的“以舊換新”已經(jīng)成交了超40套，轉(zhuǎn)化率85%。

△梁溪區(qū)的5個“以舊換新”指定樓盤之一

據(jù)不完全統(tǒng)計，去年以來，包括上海、深圳等一線城市在內(nèi)，全國已有60多個城市或地區(qū)支持住房“以舊換新”。

■ 中介幫賣舊房模式

這些城市或地區(qū)中，最常見的“以舊換新”模式是中介幫賣舊房模式，即購房者先與房企達(dá)成購買意向，再由中介機(jī)構(gòu)采用線上流量傾斜、線下聚焦推廣等方式優(yōu)先銷售舊房，若一定期限內(nèi)舊房順利售出，即可按照流程推進(jìn)新房購買手續(xù)，否則房企將返還購房者意向金。目前，上海、深圳等城市都采取了這一模式。

以深圳為例，今年4月，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合啟動為期一年的“換馨家”活動，首批有13個新房樓盤、21家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與。深圳某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)營銷總監(jiān)彭雙表示，“以舊換新”項目已初見成效。

■ 企業(yè)收購舊房模式

第二種模式由企業(yè)直接收購舊房，舊房款項用于購買指定的樓盤新房，收購的舊房則可用作保障性住房、人才公寓等。

鄭州同時采用了“企業(yè)收購舊房”模式和“中介幫賣舊房”模式。收購主體鄭州城市發(fā)展集團(tuán)二手住房“賣舊買新”收購工作專班工作人員杜晶晶介紹，以這兩種方式換購新房，在年底前都可享受相關(guān)契稅補(bǔ)貼。

△鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺

■ “舊轉(zhuǎn)保”模式

廣東肇慶日前發(fā)布的《肇慶市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》中，針對住房“以舊換新”提出獨(dú)特模式：存量房屋持有人通過“舊轉(zhuǎn)保”（舊房轉(zhuǎn)保障性住房）的形式交由政府統(tǒng)租，由此獲得政府指定機(jī)構(gòu)支付的一定年限租金，并將其全部用于購買商品房。

■ 補(bǔ)貼模式

此外，多地還對出售自有住房并購買新房的居民給予一定的購房補(bǔ)貼或者稅費(fèi)減免，目前各地補(bǔ)貼方式有所不同。同在江蘇，徐州對符合條件的換房家庭，按照新購商品房合同價，給予0.8%或1.2%的補(bǔ)貼；揚(yáng)州則給予新購商品住宅不超過1.5%的契稅補(bǔ)貼。

“以舊換新”政策

仍有優(yōu)化空間

打通一二手房置換鏈條、助力房地產(chǎn)去庫存，住房“以舊換新”無疑是重要的抓手。河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副秘書長、鄭州工程技術(shù)學(xué)院副教授胡鈺分析，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的流動性，必然會帶動上下游眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

胡鈺：通過各種舉措來激發(fā)房地產(chǎn)市場的活力，讓房地產(chǎn)市場帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)——建材行業(yè)、家裝行業(yè)還有其他行業(yè)的發(fā)展。?

有觀點(diǎn)認(rèn)為，相比而言，回購舊房模式的市場反響比較積極，而中介幫賣模式和直接補(bǔ)貼模式，目前對住房銷售的拉動效果有待進(jìn)一步觀察。不少城市住房“以舊換新”政策仍有一定的優(yōu)化空間。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在各地住房“以舊換新”的政策執(zhí)行初期，盡快找到讓交易鏈條上各方能夠共贏的成熟模式至關(guān)重要，不僅要從房源本身的質(zhì)量著手，提供優(yōu)質(zhì)住房，還要在交易流程、搭建平臺等方面做好“針線活”。?

李宇嘉：對政府而言，優(yōu)化流程是必要的，抵押過戶是很好的突破口。如果有了帶押過戶，二手房還有貸款沒還，也可以過戶，中間的包括貸款贖樓、取消抵押、過戶再辦抵押等流程可以在后臺一次性完成。

李宇嘉還表示，需要搭建一個強(qiáng)有力的平臺，建立“以舊換新”的房源庫。只有大家看到的是“真房源、真客戶、真價格”，才能更好地匹配供需，降低交易的信息成本。與此同時，如果還能減免稅收和經(jīng)紀(jì)費(fèi)率，給予新房價格折扣，就可以更好地促成交易。

記者丨王澤華 姜奇卉 劉長源 王含冰