從買房到拿到房本，王城花了10年時間。

說起這些年的“東奔西跑”“唇槍舌戰”，王城感覺有些疲憊，“拿到本就屬于我的房本，怎么就那么難？竟然花了足足10年！”

王城所居住的小區為北京ONE，小區開發商為北京實地房地產開發有限責任公司（以下簡稱“實地公司”）。誰也沒料到，本是定位高端的小區，業主們卻遲遲拿不到房本。

為了解決業主難的問題，2021年，實地公司開發建設的北京ONE小區被認定為歷史遺留項目，并根據“無錯優先”原則，只要業主本人材料齊全，就可以辦理房本。

日前，通州區不動產登記中心公示了最新一批北京ONE小區辦理產權登記的名單。截至目前，已公示了四十七批。

居住多年，難拿房本

2013年，王城在北京ONE小區買了一套房。當時他覺得小區位置好，定位豪華高端，既有住宅區，又有寫字樓，非常滿足自己的需求。“當初很滿意，但沒想到后來有這么多麻煩。”

王城拿出一摞資料擺在桌子上，房本、現房銷售合同、各種收據......這些東西到今年5月份才拿到。“雖不完全如意，但事情也總算解決了。”

說起這些年的“東奔西跑”“唇槍舌戰”，王城感覺有些疲憊，在這10年間，他多次尋找開發商詢問房本辦理事宜，但得到的回復卻是“不能辦”。王城不明所以。

“有約定的違約金在，那時還不焦急，也沒多想。”王城與開發商簽訂的預售合同中，明確約定開發商要在720天內為房主辦理完成房本，逾期就要賠償房主已付房款的至拿到房本每天萬分之一的金額。“黑紙白字寫得清清楚楚。”

但是，時間一點點過去，房本的事越拖越久，哪怕有違約條款在，王城也不免擔心起來，為什么一直拖著不給辦呢？

一番打聽，王城才明白被開發商給“坑了”。

在王城居住的3號樓北側有一棟老舊危樓未能拆遷，這與規劃圖不符，從而導致3號樓沒能通過驗收，證件不齊，也就沒法辦理房本。

帶著勝訴判決書，去談判

后來，越來越多的業主開始向有關部門反映相關情況，事情開始有了新的進展。在2021年，小區業主辦理房本事宜被認定為通州區歷史遺留項目，編號為2021通—003。

通州區不動產登記事務中心工作人員告訴記者，被認定為歷史遺留項目后，根據“無錯優先”原則，即使3號樓證件不齊，只要業主本人材料齊全，也可以正常辦理房本。“老百姓是交了錢買了房的，讓他們拿到房本是關鍵。”

守得云開見月明，王城本以為終于可以拿到心心念念的房本了，但現實卻事與愿違。

“歷史遺留項目解決了業主們的煩，但沒想到開發商仍不給辦理。”王城猜測開發商仍不辦理的原因是眾多業主的違約金將是一筆不小的數字，“開發商不想賠付。”

無奈之下，2021年末，王城選擇起訴開發商。

2022年3月，法院判決書下來，支持了王城辦理房本的請求，這意味著倘若開發商仍不配合，王城可向法院申請強制執行，有法院的協助函可直接辦理。

房本算是有著落了，但王城明白，違約金還是個問題，“我一個人就幾十萬呢，不大可能拿到。”

糾纏近10年，王城也早已感到疲憊，他只希望早日徹底解決，讓生活和工作回到正軌。“我就帶著法院判決書去跟開發商協商談判，希望把房本、違約金、契稅等所有事情一并解決完成。”王城稱判決書就是他手中的“刀”，他是帶著刀去的。

“開發商如果堅決不讓步，那我就申請強制執行，違約金再論。”即使如此，王城也是和開發商協商半年多才達成一致。雙方簽訂和解書，開發商配合辦理房產證，違約金、多交的契稅等抵扣車位和部分物業費。

3號樓的另一位業主也選擇了和解，他在今年3月份拿到了房本，“我了解到的，業主愿意就違約金賠償和解的就給配合辦理，不愿意的就不辦。”

當然，并不是所有業主都愿意和解，齊山也起訴了開發商，目前法院還未審理。“按照合同，開發商該賠償我四十萬違約金，我不會放棄，要繼續打官司。”

“住了10年，卻被開發商起訴退房”

事實上，北京ONE小區只有1、2號樓正常，3、4、5號樓都沒能通過驗收。

宋清就居住在5號樓，他說他是北京ONE小區最慘的一類業主。“別說房本了，住了10年了，還沒網簽呢。”

宋清說，當初看房時，小區5棟樓都可以挑選，最后選了戶型比較滿意的5號樓的房屋。“但沒想到這是問題最大的一棟樓。”當時中介帶看房，又是現房，售房處懸掛的證件也沒仔細看。“開發商宣稱沒任何問題，我就付了款。”

又過了幾年，宋清疑惑為何還沒能完成網簽。“開發商就說別的業主都網簽了，你別急啊。”盡管已經懷疑開發商有問題，但“上了賊船”了，不等也得等。

但久等之下，等來的卻是“樓棟沒通過驗收”的消息。由于中山街小學及前述老舊危樓未能拆遷，導致北京ONE小區3、4、5號樓沒能通過驗收。而3、4號樓在2010年已經完成辦理了商品房預售證，可以網簽，但5號樓卻沒有，也就不能辦理網簽手續。

“本以為認定歷史遺留項目，政府給5號樓開通了網簽手續后，一切會變得順利，但沒想到開發商不配合。”宋清當初只付了首付，由于一直未能辦理網簽，貸款也就沒有下來，這就導致宋清無法支付剩余款項。“開發商說不支付剩余款項，就不配合網簽。”

后來，開發商以不繳納剩余房款為由起訴宋清，請求解除房屋買賣合同及違約金等費用。2023年6月19日，通州區人民法院判決開發商敗訴。開發商不服從判決，于7月16日上訴至北京市第三中級人民法院。目前，二審還未審理。

“我這類業主有很多，現在就等二審吧。”宋清說。

日前，記者想就3、4、5號樓業主的房本和網簽事宜采訪北京實地房地產開發有限責任公司歷史遺留問題專辦，對方稱有關事項請聯系不動產登記中心等有關部門，這里只負責辦理業主的事情。

此外，愛企查顯示，實地公司存在自身風險4538條，涉訴關系91個。記者撥通實地公司上訴狀所留的電話，對方稱自己原來是該開發商的代理律師，現在不是了，不了解網簽、房本等事情。

好的消息是此前困擾業主無法辦理房本的主要困難，在小區被認定為歷史遺留項目后已經解決，目前只需業主與開發商就合同等條件達成一致，就可順利辦理房本。

據了解，2020年，通州區印發了《通州區歷史遺留房地產開發項目不動產登記專項治理工作方案》，明確說明了處理范圍、及各部門的分工職責…其中提到了“關于劃撥土地已竣工商品住房上市出售補交地價款有關問題的處理”中1997年1月1日之前竣工的歷史遺留項目問題處理。

11類問題處理

歷史遺留小區未發證問題都有各自的歷史成因，概括原因主要集中在開發商不配合辦理和登記要件不全兩方面。根據未發證問題專項治理涉及的工作，按照專班成員單位職責范圍，確定以下任務分工：

1.關于房屋未辦理規劃驗收的處理2002年1月1日（含）以后竣工，不具備規劃驗收條件的歷史遺留項目，應先由規劃自然資源部門對建設工程依規建設情況提出書面意見。如主體工程符合規劃許可內容的，可在處理方案明確后為購房人辦理產權登記；如擅自變更規劃方案建設的，經規劃自然資源部門依法追究，辦理相關手續后再辦理產權登記。2002年1月1日前竣工的歷史遺留項目可參照上述意見辦理。

2.關于房屋局部超出宗地界址界限的處理

房屋局部超出已登記宗地的界址界限，且超出部分未占用集體土地的歷史遺留項目，相關職能部門應核實超出宗地界址界限的原因。如房屋符合規劃且取得所占宗地權利人同意的，可在處理方案明確后為購房人按原土地登記信息辦理產權登記。

3.關于不動產抵押有關問題的處理

開發企業已辦理抵押登記的歷史遺留項目，應先由區專班辦公室會同金融主管部門核實抵押登記中債權的實際償還情況。如已經還清貸款但未注銷抵押登記的，協調相關金融機構配合辦理抵押權注銷登記；如已對債權做內部核銷的，鼓勵相關金融機構配合辦理抵押權注銷登記；如債權已經打包處理，無法配合辦理抵押權注銷登記的，建議當事人通過訴訟等途徑解決。

歷史遺留項目認定公告期滿后，為購房人發放貸款的金融機構，應及時提交房屋抵押合同等材料向房屋所在區登記部門申請抵押登記，并提交貸款購房人名單。貸款購房人先申請轉移登記的，應同時提交抵押登記書面申請，待抵押權人申請抵押登記后一并辦理。

4.關于未辦理房屋竣工驗收的處理

房屋建成后,因工程款結算糾紛、擅自變更規劃方案建設等原因,不具備竣工驗收條件的歷史遺留項目,購房人可共同委托具備相應資質的檢測鑒定機構對整棟房屋進行防雷、安全檢測鑒定。防雷檢測合格,且房屋安全鑒定結果認定房屋可以安全使用的,可在處理方案明確后為購房人辦理產權登記。

5.關于不動產測繪有關問題的處理

未完成不動產測繪的歷史遺留項目,購房人可共同委托測繪單位對土地、房屋的界址界限及面積進行測量,其中房產測繪成果按整棟出具的應經房屋行政主管部門審核合格。對房屋不具備實測分攤面積條件的,購房人可按合同約定的建筑面積和實測的套內建筑面積申請登記。

6.關于房屋權利性質認定的處理

涉及征收、拆遷、危舊房改造、棚戶區改造、人口疏解、環境整治、綠隔等未明確房屋權利性質的歷史遺留項目，由相關部門確認房屋權利性質后,再為購房人辦理轉移登記。

7.關于登記申請人認定的處理

申請登記的房屋經預售合同備案的,申請人應與備案的購房人一致;涉及征收、拆遷、危舊房改造、棚戶區改造、人口疏解、環境整治及綠隔等情況的,申請人應與相關部門確認的人員一致;其他情形的,應提交人民法院、仲裁機構生效法律文書,證明申請人為申請登記的權利人。

8.關于契稅征管問題的處理

對未繳納契稅且由購房人單方申請轉移登記的歷史遺留項目,稅務部門可依據處理方案為購房人辦理契稅納稅申報手續。

申報時購房人應向稅務部門提供身份證明、房屋買賣合同、能夠證明支付合同約定房價款購房發票或收據,以及載明房屋面積、坐落地址的證明材料。

9.關于門樓牌坐落證明的處理

因規劃驗收等前期手續不完善,未取得門樓牌坐落證明的歷史遺留項目,如經規劃自然資源部門確認房屋符合規劃,且有關情況已函告公安部門的,公安部門可出具門樓牌坐落證明。

10.關于劃撥土地已竣工商品住房上市出售補交地價款有關問題的處理

1997年1月1日之前竣工的歷史遺留項目,部分商品住房因上市出售補交地價款的,可由購房人按每平方米建筑面積銷售價格的5%繳納土地出讓金,不再簽訂土地出讓合同。對上述日期之后竣工的,房地產轉讓按國家和本市有關規定辦理相關手續。

11.關于土地出讓手續有關問題的處理

未按土地出讓合同約定繳齊土地價款, 或房屋實際建成情況不符合土地出讓合同約定的歷史遺留項目,可在處理方案明確后為購房人辦理產權登記。

未依規變更土地出讓合同手續、繳齊土地出讓價款前,不得辦理開發企業自持部分的產權登記。

自2021年北京ONE小區被認定為歷史遺留項目后，小區原本未辦理房本的業主已經陸續公示了四十七批。目前，相關工作仍在積極推進中！

文\北青社區報記者 張令旗

應受訪者要求，文中人物均為化名