根據香港交易所8月18日最新權益披露資料顯示，碧桂園8月14日獲摩根大通以每股均價0.8435港元增持好倉約1.71億股，涉資約1.44億港元。增持后，摩根大通最新持好倉比例由4.42%上升至5.04%，這也向市場投資者透露了對碧桂園的明確看好。

這看起來是一個積極的信號，摩根大通好像是來“雪中送炭”的，但通過觀察這一段時間摩根大通的一些動作來看，他們這些可能是自導自演。

目前中國很多房企都來到了一個非常難的時間點，不論是頭部開發商還是腰部以下的開發商，都出現了不同程度的困難。

尤其是過去一年多，在美聯儲持續加息的背景之下，我國開發商境外融資成本越來越高，而且債務償還成本也越來越高，結果導致很多開發商的債務壓力進一步擴大。

在這種背景下，很多房企都被一些外資看空，甚至有一些國際投資巨頭特別發布報告對中國一些房企評頭論足，這進一步拉低了一些房企的股價。

在2023年7月24日，摩根大通發布報告稱，預期市場對民營企業的流動性擔憂將持續存在。將碧桂園的新目標價由2.3港元下調至為0.9港元，之前為2.3港元；碧桂園服務的新目標價由之前為22港元下調為6.7港元，最后他們將碧桂園、碧桂園服務的評級下調至“減持”。

而且在摩根大通發布這個報告之后，很奇怪的是網絡上有關碧桂園的一些開始鋪天蓋地而來。

尤其是在8月初，“碧桂園4.2%N20260206”和“碧桂園4.8%N20300806”兩只債券本應該在8月7日支付利息，但沒有能夠正常支付。

另外在8月10日晚間碧桂園發布了盈利警告，預計2023年上半年虧損在450億到550億之間。

受到這兩條消息影響，網絡上開始到處傳碧桂園暴雷了，碧桂園會成為下一個恒大等等，結果導致碧桂園股價迅速下挫。

目前碧桂園的股價已經從7月末的1.58港元左右下跌到0.74港元左右，20天時間就蒸發了53%，一切都如摩根大通所預料那樣。

按照摩根大通自身的報告，碧桂園潛在的風險是比較大的，他們應該不會觸碰這個雷才對，但是在碧桂園股價下跌到0.8港元左右的時候他們卻毫不猶豫地買入了。

事情至此，其實大家早就明白摩根大通的意圖了，他們就是通過前期的造勢，為后期的買入做準備，這完全是一種收割行為。

但這也不能怪他們，如果碧桂園本身不存在問題，也不會給別人做局的機會，在當前這種特殊的環境下，各大房企確實都不太好過，就連國企遠洋本身都出現了比較大的虧損，在這種特殊背景之下，房企股價再怎么下跌也在市場預料當中。

但這種下跌其實跟中國房地產行業的整體基本面是違背的。

雖然當前整體樓市確實不太好過，但中國的樓市容量，樓市增量還是有的，只不過因為當前各大房企日子不好過，再加上市場買漲不買跌情緒的影響，所以導致很多房企的銷售受到了很大的波動。

但是最近一年多時間，中國樓市的發展有點詭異，尤其是一些民營房企股價的在資本市場的表現有點太詭異，這里面有沒有可能是一些外資機構在搞鬼，我們不知道。

不過可以肯定的一點是，過去一年多時間，美聯儲持續加息確實給中國樓市造成了很大的影響，尤其是頭部房企受到了很大的影響。

這點我們得從各大房企的外債說起。

前幾年在我國樓市快速發展的背景之下，各大企業都紛紛加杠桿進行開發，為了遏制樓市過火的局面，國家也推出了很多調控政策，很多開發商在國內的融資越來越難。

在這種背景之下，很多企業都只能到境外發債進行融資，根據有關數據統計顯示，截至2022年12月15日，我國地產海外債仍有533只存量債券，合計債券余額1776.94億美元。其中，有523.98億美元將于2023年到期，占比近三成。

但是在這些房地產外債集中到期的時候，美聯儲卻持續加息，結果導致人民幣兌美元的匯率下降，于是國內房企的債務償還成本迅速增加。

我們舉一個簡單的例子，在2021年的時候，人民幣兌美元平均匯率是6.45左右，假如當時有開發商在外融資1億美元，期限兩年，年化利率7%，如果匯率保持不變，到期之后開發商連本帶息總共要需要償還7.35億人民幣左右。

然而隨著美聯儲加息，人民幣對美元匯率下降，目前已經下跌到7.2左右，這意味著當初在外融資的1億美元需要償還1.14億美元，按照當前的匯率至少需要償還8.2億人民幣，相當一下就多出了8,200萬左右的利息。

而最近兩年，開發商本身的經營情況并不太樂觀，利潤都出現了大幅度的下跌，這時候外債償還成本又迅速增加，這讓很多企業的資金鏈都陷入了緊張局面當中，甚至出現了很多外債違約。

根據有關數據統計，僅僅是2022年，我國就有38家房企旗下的92只海外債發生實質性違約，未能按時兌付本息的違約海外債發行金額合計375.51億元。

在房企外債持續違約的背景之下，我國整體開發商的信用也逐漸下降，海外發債渠道越來越難，又進一步加劇了各大開發商的資金壓力。

通過綜合分析這些事情，可以明顯看出美聯儲加息對中國樓市影響確實是比較大的，這也給了一些外資機構很好的操作機會，他們可以先做空賺一筆錢，等一些房企的股價跌到低谷的時候再果斷入手。

而按照我目前中國整體樓市的基本面來看，未來樓市肯定會慢慢復蘇的，到時股價上漲他們又可以收割一筆，雙向收割賺的盆滿缽滿。