來源：民商事裁判規則

作者：唐青林 李舒 楊巍

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閱讀提示：《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國城市房地產管理法》均規定已被查封的財產不得轉讓，那么轉讓已被查封財產的合同是否有效？本案例最高法院從物權法的區分原則角度，認定財產被查封，不影響債權合同的效力。

裁判要旨

房地產存在被查封的障礙，導致房地產不能辦理過戶，屬于物權變動問題，不影響買賣合同的效力。雖然《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條第三項規定，轉移、變賣已被查封的財產的訴訟參與人或者其他人，人民法院可以根據情節輕重予以罰款、拘留，構成犯罪的追究其刑事責任，但該規定并未明確處分查封財產合同的效力，故當事人以此為由主張合同無效，理由不能成立。

案情簡介

一、2010年4月2日，魅力四射公司與金龍公司原債權人高士通公司簽訂債權轉讓協議，同年年6月和9月魅力四射公司與金龍公司分別簽訂《會議紀要》和《協議書》，就金龍大廈的恢復建設、手續完善及對外銷售事宜達成協議，以金龍公司方名義對金龍大廈西塔樓7-22層的房產進行銷售。金龍大廈已被法院查封。

二、金龍公司向濟南中院起訴，請求依法判令：確認金龍公司與魅力四射公司簽訂的《會議紀要》和《協議書》違法無效；魅力四射公司返還從金龍公司取走的相關文件。濟南中院判決：確認《協議書》部分無效；魅力四射公司返還從金龍公司取走的相關文件。

三、魅力四射公司不服，上訴至山東高院。山東高院認定會議紀要和協議書應為有效，判決駁回金龍公司的起訴。

四、金龍公司不服，向最高法院申請再審。最高法院裁定駁回金龍公司的再審申請。

裁判要點

案涉《會議紀要》和《協議書》是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。

首先，涉案房產存在被查封的障礙，房產不能辦理過戶，屬于物權變動問題，不影響買賣合同的效力。

其次，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條第三項規定，轉移、變賣已被查封的財產的訴訟參與人或者其他人，人民法院可以根據情節輕重予以罰款、拘留，構成犯罪的追究其刑事責任。但該規定并未明確處分查封財產合同的效力，故該規定不影響合同效力。

實務經驗總結

前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

一、雖然當事人就已被查封的房產簽訂的買賣合同有效，但是買受人并不能請求出賣人強制履行過戶義務。

二、轉移、變賣已被人民法院查封的財產，將可能被人民法院處以罰款、拘留，甚至追究刑事責任。

相關法律法規

《中華人民共和國民事訴訟法》

《中華人民共和國城市房地產管理法》

《中華人民共和國合同法》

《中華人民共和國刑法》

法院判決

以下為本案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認為”部分就該問題的論述：

金龍公司主張魅力公司處分標的物的行為符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條第三項的規定，應當追究刑事責任。而這一情形又符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項的規定，應當認定合同無效。案涉會議紀要和協議書是金龍公司與魅力公司經過協商達成，是雙方當事人當時的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。而涉案房產存在被查封的障礙，房產不能辦理過戶，屬于物權變動問題，不影響買賣合同的效力。雖然《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條第三項規定，轉移、變賣已被查封的財產的訴訟參與人或者其他人，人民法院可以根據情節輕重予以罰款、拘留，構成犯罪的追究其刑事責任，但該規定并未明確處分查封財產合同的效力，金龍公司以此主張會議紀要與協議書無效，理由不能成立，山東高院在二審程序中適用法律并無不當。

案件來源

山東金龍地產有限公司與山東魅力四射文化娛樂管理有限公司確認合同效力糾紛申訴、申請民事裁定書，[最高人民法院（2016）最高法民申1365號]

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韶關市佳和印染有限公司與韶關市萬通房地產有限公司建設用地使用權轉讓合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2013）民申字第874號]認為，“土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。佳和印染公司是依法取得涉案土地使用權的土地使用者，在使用年限內，其可以依法轉讓涉案土地。據一、二審法院查明的事實，佳和印染公司與萬通房地產公司簽訂《土地使用權轉讓協議》時，涉案土地已由法院依法查封，在查封或者以其它形式限制房地產權利的情形解除前，《土地使用權轉讓協議》不能發生物權變動的效力，也不能對抗債權人，但由于《土地使用權轉讓協議》是佳和印染公司、萬通房地產公司及鴻暉置業公司的真實意思表示，且簽訂轉讓協議時三方對查封事實均實際知曉并接受，因而《土地使用權轉讓協議》對佳和印染公司、萬通房地產公司及鴻暉置業公司具有法律約束力。該協議內容也并未發生變更。各方履行的仍是《土地使用權轉讓協議》。”