這幾天，隨著BK202001地塊成功出讓、中海九樾首開信息的曝光，濱湖樓市又站在了風口浪尖上。

今天，我們就以數據為本，從新房、二手房兩個角度來了解一下真實的濱湖市場。

NO.1 | 壹

均價2.1萬/㎡！濱湖新房市場解密

新房方面，金剛石數據顯示，近半年濱湖區新房供應均價為21219元/㎡。其中，金融后臺基地板塊供應均價為19810元/㎡，省府板塊供應均價20619元/㎡，環湖CBD板塊供應均價24022元㎡。

值得注意的是，上述數據均不含裝修部分，而濱湖在售新房大多裝修房源，因此實際價格會更高。

具體到各個板塊來看，情況也有所不同。

1、環湖CBD板塊是現有新房在售中配套更齊全、環境更為優質的那一個，但庫存較少，平均價格也是最高的。目前，環湖CBD板塊還有3個樓盤在售：文一塘溪津門（均價2.1-2.6萬/㎡）、融創望海潮（均價2.7萬/㎡）和限價盤聯投中心書城（均價1.75萬/㎡）。

其中融創望海潮已是收官在即，聯投中心書城網傳本月就要開盤。這就意味著，不久以后，文一塘溪津門將會是環湖CBD板塊唯一的選擇。

△濱湖實拍圖

2、省府板塊目前主要在售的樓盤有8個，未來還有待入市的陽光城BK202001地塊，市場競爭壓力大。因省府坐鎮，預期更值得看好，故區域內產品定位多是高端改善，樓盤價格在2.1萬-3.5萬/㎡之間?，F階段，板塊內熱度比較高的樓盤主要是融創濱湖印、禹洲綠城蘭園和鉑悅天匯。

其中，鉑悅天匯從年后開放到現在賣了20套，貨值6500萬左右，相當于合肥總價500萬以上的平層住宅，每4位成交客戶就有1位選擇鉑悅天匯。項目即將加推150-190㎡的大平層產品，來滿足市場的需求。

△鉑悅天匯售樓部現場

從鉑悅天匯的成交成績來看，改善購房者對省府的區位認可度還是很高的，價格不再是評判住宅的標準，產品質量才是。

3、金融后臺基地板塊目前還處在建設階段，配套還有待完善，樓盤價格在1.9-2.3萬/㎡之間。此前，因為地價的攀升，樓面價最高達1.5萬/㎡，直逼省府，不少人預計金融后臺基地板塊房價會與省府齊平。

不過，中海九樾突然精裝改毛坯銷售讓人措手不及，1.9萬/㎡的價格+中海品牌+區位加持，預計能分流不少同板塊，乃至整個濱湖的客戶。

總的來看，這三個板塊的樓盤均價還是與價值相匹配的，配套越完善的區域，房價也就越高。

NO.2 | 貳

均價1.8萬/㎡！濱湖二手房市場曝光！

二手房方面，鏈家數據顯示濱湖區2月二手房均價為18001元/㎡，較1月份上漲了42元/㎡，影響不大；

供需方面，1月份濱湖區帶看次數為1322次，新增房源1117套；2月濱湖區帶看3次，新增房源237套，整體供需走勢與合肥市場相符。

具體成交方面，據鏈家網顯示，1月-2月累計成交房源112套，最近一套成交房源時間為1月22日。

從以上數據不難看出，濱湖的二手房市場受疫情沖擊還是比較明顯的。

在翻看這些成交記錄中，有一個現象很明顯，就是房東預期下降，多套房源是降價成交的。

比如說，環湖CBD板塊保利海上五月花，最近成交的一套房源掛牌價211萬，中間樓層96㎡，最終成交價176萬，單價1.83萬/㎡。要知道，該小區之前的成交價一般都在2萬/㎡以上，個別低樓層也有1.9萬/㎡左右。

此外，1月份旭輝御府在鏈家成交的5套二手房，4套成交均價都在1.75萬/㎡-1.78萬/㎡，只有一套超過1.8萬/㎡。

當然，這里面不排除房主急需用錢等特殊情況，但在市場持續低迷疊加疫情影響，確確實實影響了房價。

另外，從成交記錄來看，比較熱門的小區有淮礦東方藍海、藍鼎觀湖苑、旭輝御府、保利海上五月花、高速時代城、合肥云谷等，不難看出學區、區位依然是二手房價值的硬通貨。

NO.3 | 叁

結語

在對濱湖的市場有了一定的了解之后，我來談一下2020年濱湖區置業建議：

1、地段很重要，核心區域的產品會更保值，這個不多解釋。

2、配套方面，最重要的就是地鐵和學區。地鐵方面，距離地鐵200米-500米之間的項目更加合適，動靜皆宜；新房項目的學區質量都差不多，主要看師資和生源水平。

3、除了地段、學區和地鐵，在二手房市場最能打的要數品牌和物業。這也是為什么濱湖萬科城、萬科藍山、置地雙璽二手房高溢價的原因之一。

4、遠離物業差、規劃不兌現、缺乏配套支撐、品質一般的小區。新房方面，可以提前了解一下開發商的口碑，對于一些地價奇高又被嚴厲限價的項目，建議也要謹慎。