《中國科技投資》孫珊珊

時隔一年多，實地集團天津實地海棠雅著項目延期交房風波仍未平息。

2020年年初，實地海棠雅著項目便有業主反映，開發商沒有按照合同約定的時間交房。除延期交房外，業主簽訂的補充合同還暗藏“霸王條款”。

記者了解到，坐落在天津市寶坻區的實地海棠雅著項目分四批交付（注：下文按一~四期作為區分），由天津金河灣置業有限公司（下稱“天津金河灣”）開發建設。企查查顯示，天津金河灣隸屬于實地地產集團有限公司（下稱“實地集團”）。

據業主透露，截至今年3月11日，實地海棠雅著項目全部樓棟均達到合同交付時間。其中一、二期高層及八棟別墅延期近一年后，均于去年被開發商通知交付，而剩下的別墅和三四期高層交付時間仍未確定。

而就補充合同中的數條“霸王條款”，天津市寶坻區市場監督管理局（下稱“市監局”）已給開發商開具了《責令改正通知書》。

延期交付賠償天數被指不合理

得益于天津市2018年5月啟動的“海河英才”行動計劃，王女士成功落戶天津。當年12月，王女士在實地海棠雅著購置了一套建筑面積近106平方的新房。

與王女士情況相似，陳先生亦通過“海河英才”行動計劃落戶天津，并于當年7月在實地海棠雅著購入一套同等面積的新房。

陳先生購房時間早于王女士，其所購房屋劃為二期，合同約定2019年12月底交付。王女士則屬于四期業主，合同約定的交房時間為2020年10月底。

然而事與愿違，實地海棠雅著業主們均沒能如期收房。記者了解到，實地海棠雅著四批交付時間均出現延期情況。按照合同約定，一期和二期業主交房時間分別為2019年6月中旬以及2019年12月底，這兩期均延期近一年后才得以交付。

截至今年3月8日，一期和二期高層以及八棟別墅均已交付，而包括王女士在內的三、四期業主仍然沒有收到確切的交房日期。

王女士告訴記者，開發商回復的交房時間反復變動，以致于她對開發商所言的交房時間并沒有把握。實際上，針對延期交房問題，在2020年年初，一期和二期業主便陸續向開發商討要說法，并向有關部門進行投訴。

2020年1月，開發商天津金河灣解釋稱，自2017年8月底開始，天津市及寶坻區人民政府為進一步加強空氣質量保障工作，先后下發《市建委2017-2018年秋冬季建設工程施工現場揚塵治理攻堅行動方案》（下稱《揚塵行動方案》）、《關于加強冬季停工施工現場質量及安全管理的通知》（下稱《冬季停工通知》）等文件要求所有在建工程項目停工。

同年4月，天津市寶坻區京津新城建設管理委員會亦回復稱：“非天津金河灣無故延期，而是接到2017-2019年度頒發的‘停工令’所致?！?/p>

此外，鑒于業主網簽時間不同，開發商天津金河灣對延期交付賠償天數進行了區分。

如果業主在2017年9月21日（含）前網簽，開發商將扣除因《揚塵行動方案》導致的181天停工、《冬季停工通知》導致的117天停工，以及合同約定中的90天延展期；如果業主網簽時間在2017年9月22日至2018年10月30日，扣減時間為117天及90天；如果業主在2018年11月1日后網簽，則只扣除90天。

“如停工天數及寬展期不能完全覆蓋順延天數的，我司將根據《商品房買賣合同》的約定計付剩余天數的違約金?！遍_發商天津金河灣補充道。

但是業主并不接受開發商給出的方案，其認為延期交付賠償天數并不合理。在業主看來，《冬季停工通知》這份文件并不能作為不可抗力因素的證明，“北方冬季停工本為慣例，具有可預見性”，屬于開發商推卸責任。就業主反映的情況，《中國科技投資》記者致電、致函實地集團，截至發稿尚未得到回復。

北京金訴律師事務所主任王玉臣分析認為，上述文件并非不可抗力，因為不可抗力是指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。在北方冬季停工是可預見的，而非不可預見的，如果合同中沒有特別約定，這個通知不應當作為延期豁免責任的理由。

補充合同暗藏“霸王條款”

市場監督管理局責令改正

更令業主無法接受的是，其與開發商簽訂的補充合同暗藏“霸王條款”，存在一方免除其責任、加重對方責任的情況。

2020年3月中旬，天津市寶坻區市監局發布了一份《責令改正通知書》，證實開發商天津金河灣確實存在使用“霸王條款”的行為。

市監局表示，該項目開發商使用的《商品房買賣合同》補充協議屬于格式條款，其中十條內容違反相關規定，并責令開發商“立即予以改正”，改正內容及要求為“立即停止使用”。

*圖由業主提供

記者注意到，該補充合同的二十條內容中有一半條款不合規，包括廣告及宣傳、房屋面積差異處理、房屋設計變更等。其中備受爭議的是，購房者延期付款違約責任與開發商延期交房違約責任不對等。

補充合同第三條顯示，若買受人未按約定時間辦妥貸款，買受人即構成違約。每逾期一日，買受人便要支付該商品房總房款萬分之五的違約金，“如買受人未按時補足的，出賣人有權解除本合同，買受人應按照總房款的20%向出賣人支付違約金”。

*補充合同第三條，圖片由業主提供

而在第五條中，出賣人如果逾期交付，則有90日的寬展期。如果構成違約，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之一的違約金，并且違約金金額累計最高不超過總房款的5%。

*補充合同第五條，圖片由業主提供

據陳先生透露，早在簽訂合時便有業主對補充合同提出了異議，彼時項目銷售人員解釋稱，這是制式合同無法修改。而事實上，補充合同并不屬于天津市房產交易的制式合同。

業主認為，開發商應廢除已簽訂的“霸王條款”、取消90天的寬展期，并且開發商和業主的賠付率需一致。截至3月11日，王女士告訴記者，開發商并沒有按照業主的訴求進行更改。

律師王玉臣指出：“對于這種情況，如果市場監督已經確定了屬于霸王條款，而開發商并沒有廢除，可以通過民事訴訟的方式確認這些霸王條款無效。在訴訟過程中，市場監督管理局的書面認定就是關鍵證據。”