休斯頓，德克薩斯州第一大城市，墨西哥沿岸最大的經(jīng)濟中心，全美第四大城市，美國工業(yè)、石油業(yè)、航天業(yè)、醫(yī)療業(yè)、以及新興科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重地。在全美房產(chǎn)投資熱如火如荼的當下，休斯頓房產(chǎn)市場的吸引力在哪里？

越來越多的移民，放棄了擠在東部或者西部的大城市，放棄了過消費水平高，生活質(zhì)量差，經(jīng)濟壓力大的生活，轉(zhuǎn)而走向正在發(fā)展的休斯頓，這里的工作機遇，待遇水平，生活質(zhì)量，生活成本，設(shè)施資源醫(yī)療都有很好的保障，給人更好的生活。

首先我們來聊一下德州。

不知道德州給您的第一印象是什么？西部牛仔？ 槍支泛濫？ 在美國有一個很著名的諺語叫：“don’t mess with Texas ”翻譯過來就是不要招惹德州人！德州的平均槍支持有數(shù)的確很高，但是不見得不安全。因為世界上還有另外一個國家也是全民皆兵且持槍，那就是世界最安全的國家－瑞士。還有人會說德州是特別的保守州？其實也不盡然，后面我會和大家更具體的來講講德州的多元化。

首先我們來了解一下德州的歷史。美國的得克薩斯州原屬于墨西哥，1821年以前是新西班牙殖民地的一部分，之后有大量美國移民涌入。然而墨西哥政府禁止蓄奴制度存在，因此引起大量奴隸主不滿，在美國的支持下得克薩斯在1836年正式宣布獨立，建立了共和國。1845年得克薩斯加入美國成為美國的第28個州。并且是美國歷史上唯一一個獨立國家并入美國本土的。德州人非常驕傲，圖片中的孤星旗原來是德克薩斯共和國的國旗。也是之后的德州州旗，逢年過節(jié)時德州人紛紛掛出這個孤星旗。

曉松奇談有一期講到德州時候稱德州為千年老二，的確也反映在我們下面的統(tǒng)計中。

?德州的面積排名第二，僅次于阿拉斯加約70萬平方公里，比法國大10%。總?cè)丝诩s為2740萬，僅次于加州的3900萬。

?過去五年，德州每年的平均人口增速約為2% ， 僅次于猶他州。（245萬人口增速）約為總?cè)丝?0%。從2004年至2014年的10年中，德州增加逾200萬個工作崗位，是加州、紐約州和佛羅里達州的總和。

?德州2016年GDP總量也是全美第二，僅次于加州，相當于澳大利亞全年的GDP。

?德州2016年蟬聯(lián)美國出口第一，出口總量達到$2325.88億美金，占全美出口總額的16%。德州最大的出口類別是電腦及電子產(chǎn)品，去年出口總額達454億美元。奧斯汀新的硅谷越來越多的加州的高科技公司都在奧斯汀設(shè)廠或者辦公室。石油和煤炭產(chǎn)品出口也達到441億美元，化工產(chǎn)品出口總額為399億美元，機械產(chǎn)品(不包括電子產(chǎn)品)有248億美元，交通運輸設(shè)備則有232億美元。

?世界500強企業(yè)，其中53家總部位于德州，總量排名全美第二，僅次于紐約州的59家。

?最后一點也是非常重要的一點：德州無個人所得稅，個人所得稅收是聯(lián)邦稅收＋州和地方稅收。加州和紐約州大約10% 個人所得稅。德州的共和黨執(zhí)政的州政府推行小政府政策，對在德州注冊的小企業(yè)免收企業(yè)所得稅。德州的一些縣市政府也出臺了地方優(yōu)惠政策吸引外國企業(yè)進駐。這讓德州成為很多投資者的天堂。許多500強企業(yè)，因為稅收優(yōu)惠，紛紛將總部和主要辦公區(qū)遷址德州。

?自然環(huán)境：北德州四季分明，南德州類似于廣東，但是光照充足，不潮濕悶熱。

?教育系統(tǒng)：全美國最好的高中在德州。（US News & World Report）整個德州也有86所高中進入了最佳高中1000強的榜單。休斯頓的萊斯大學(xué)在美國大學(xué)本科中排名第17。德州的兩所公立旗艦大學(xué)-德克薩斯大學(xué)奧斯丁分校和德州農(nóng)工也是名聲不錯。

?交通便捷：德州公路總長超過48萬公里，居全美第一位；機場30多個，其中達拉斯國際機場是美國第二大機場，休斯敦是第四大機場。德州還有29個海港和內(nèi)河港口，其中休斯敦港是美國對外貿(mào)易第一大港，吞吐總量居全美第二。因地理位置獨特性，德州還是連接北美和拉丁美洲的重要貿(mào)易樞紐。

?生活成本：若經(jīng)生活成本調(diào)整，德州人均收入超過加州，接近紐約，但若計入州和地方稅，德州人均收入又將大大超過紐約。

?左邊地圖可以看到德州的四大城市達拉斯，休斯頓，圣安東尼奧，和奧斯汀。組成了一個三角地帶。在福布斯Next Boom Towns評選中，德州四大城市全部進入榜單前十名！

而且除了經(jīng)濟，教育等，德州的體育也是非常厲害，尤其是橄欖球，和大家熟知的NBA籃球。

下面我們具體來聊一聊休斯頓。

和姚明肯定是大多數(shù)人的第一印象 。有些人可能還會知道休斯頓宇航中心，很多電影在飛船上都會說：Copy Houston。之前有則新聞關(guān)于北京大媽賣一套房子可在美國休斯頓買六套，后來一度有文章出來打假，說法夸張，但是我想說如果您有一位專業(yè)負責(zé)的地產(chǎn)經(jīng)紀人幫您置業(yè)和管理，這則新聞也未必不能實現(xiàn)。

休斯頓在全美50大城市排名為發(fā)展最快第三名。

?休斯頓為全美第四大城市，德州第一大城，面積達1,696平方千米，人口230多萬。休斯頓面積大到可以能把紐約、華盛頓、波士頓、舊金山、西雅圖、和邁阿密都收入囊中。市區(qū)面積大概是北京的四倍。9個郊區(qū)縣加起來比麻省還要大。氣候上為亞熱帶氣候，每年10月－5月氣候最佳，夏季光照強，氣溫較高。

?除了石油天然氣，休斯頓的支柱產(chǎn)業(yè)還有醫(yī)療，航運和航天。世界500強的其中23家的總部設(shè)于休斯頓。因此休斯頓擁有更多的工作機會，和更低的失業(yè)率，和大量的外州和國際職業(yè)移民。休斯頓是美國第二國際商港僅次于紐約港、貨物吞吐量超過 2 億噸。休斯頓是約翰遜航天中心和訓(xùn)練基地的所在地，也是美國宇航員和地面控制中心的基地。很多人不知道，休斯頓的德州醫(yī)療中心是世界上最大的醫(yī)療研究中心。

?以休斯敦為例，白人，黑人，墨西哥人和亞裔在2010年人口調(diào)查統(tǒng)計中所占的比例分別為38.8%，16.7%，35.9%，和7.7% 。目前大休斯頓地區(qū)亞洲人口接近60萬，華裔15-20萬左右。并且每四個休斯頓人就有一個出生在國外， 美國的平均數(shù)是7個人。同時92個國家通過領(lǐng)事館或貿(mào)易辦事處在這里派有官方代表，使休斯頓的領(lǐng)事團排在全美第三。

?國航休斯頓－北京直飛航班每天一班，東航將開通休斯頓－上海。美國境內(nèi)航班重要中轉(zhuǎn)站。 市內(nèi)交通有四個環(huán)線，有全美最寬的高速公路，10號公路最寬區(qū)域有21條車道。

休斯頓在全美50大城市排名中是生活成本倒數(shù)第三名。低房價和稅收，更多的工作機會，廉價勞動力，商品和汽油，優(yōu)質(zhì)的教育和醫(yī)療條件等關(guān)乎著休斯頓人實際的生活質(zhì)量。

住房上，截止2017年6月，休斯頓獨棟別墅中間價為23.9萬美金，均價為30.4萬美金。同比增長4%左右。30萬這個價位在休斯頓可以買到3000尺左右，年代比較新的郊區(qū)學(xué)區(qū)房。4-5個臥室、 二層挑高頂、甚至后院有游泳池都可以在30萬以內(nèi)買到。

?實質(zhì)性收入全美第一：

2015年大休斯頓地區(qū)的人均家庭收入為$60,096，考慮生活成本調(diào)整后為$62,136，全美第一。

據(jù)《商業(yè)內(nèi)幕》(Business Insider)報道，依據(jù)50-30-20規(guī)則，即收入的50%用于購買必需品、30%用于自由支配項目、20%用于儲蓄的原則，休斯頓需要￥56223美金可過上比較舒適的生活。而舊金山四口之家年收入低于$10.5萬就被列為低收入家庭，低于$6.58則為特別低收入家庭。而洛杉磯，西雅圖需要$7.2萬，波士頓需要$7.8萬。

?休斯頓不僅有優(yōu)質(zhì)的公立基礎(chǔ)教育，還有南方哈佛之稱的萊斯大學(xué)，和排名不錯的休斯頓大學(xué)，貝勒醫(yī)學(xué)院等高等教育。

?休斯敦downtown南部有世界上最大的醫(yī)學(xué)中心-德州醫(yī)學(xué)中心，擁有21家知名醫(yī)院—包括全美排名第一的癌癥醫(yī)院M.D. Anderson癌癥中心，全美國名列前茅的綜合性醫(yī)院Methodist Hospital， 有兒科排名前十的Texas Children’s Hospital， 還有全球知名的心血管等專科醫(yī)院。其中包括3所醫(yī)學(xué)院，兩所大學(xué)，兩所藥學(xué)院和口腔學(xué)院。德州醫(yī)學(xué)中心每年接待約720萬名病人，擁有10.6萬名員工；平均每年接待1.6萬名來自海外的病人。這邊看病非常的人性化，免費專門的翻譯陪您就診，所以現(xiàn)在新興的醫(yī)療中介在休斯頓發(fā)展壯大。

?大休斯頓地區(qū)大概有15-20萬華人，除了加州和紐約州，第三大華人聚集地區(qū)。休斯敦的中國城是一個不斷發(fā)展不斷擴張的新城。在以百利大道為中心的幾個街區(qū)內(nèi)，集中了十幾家大大小小的中國超市，一百多家不同口味的中國餐館和數(shù)不清的中國診所，旅店，和商店。華人在休斯頓是非常活躍的一個群體，在休斯敦成立了很多的社團組織和同鄉(xiāng)會經(jīng)常有很多聚會和文藝活動。

最后我們來了解一下休斯頓地產(chǎn)市場的一些特點：

?房屋價格低。有的朋友可能聽說地稅略高，目前在休斯頓老區(qū)的地稅在2.5%左右，新區(qū)在3%左右。房產(chǎn)稅包括學(xué)區(qū)稅，郡的地區(qū)稅和water district的稅。water district的稅會隨房屋的年限增長而降低。因此考慮到總價格低并且不用再付個人所得稅，這個費率也是可以接受的。

?學(xué)區(qū)很好。不用像東部和西部話費上百萬美金買學(xué)區(qū)房，在休斯頓20多萬就可以買下來，若不考慮年代甚至不到20萬就可以買到很好的學(xué)區(qū)房。

?大部分為新房，戶型好，節(jié)能減排，維護費用低。

?超大型社區(qū)，設(shè)施非常完善，包括人工湖，綠地，健身房，自然公園，水上樂園，兒童活動，狗狗公園。 而物業(yè)費每年只有1000左右。

2015年底到現(xiàn)在石油價格下跌嚴重，對于休斯頓的能源產(chǎn)業(yè)來說的確很大影響，但是由于休斯頓的產(chǎn)業(yè)越來越的多元化，不再僅僅集中在能源產(chǎn)業(yè)，所以房價影響不大 還在穩(wěn)步上升階段。

上圖可以看出，06年的獨立屋中位價為大約17萬而到17年已經(jīng)到達23.5萬，06年的均價為大約23萬而現(xiàn)在已經(jīng)漲到到30萬。17年5月同比總銷售量上升了12.3%， 總銷售額上升了17%，獨立屋的均價增長4.3%，中價增長4.4%。

最后來給大家介紹幾個休斯頓華人安家熱點區(qū)域：

休斯頓地圖看起來和北京類似，但是面積要大很多，中間最內(nèi)環(huán)的610環(huán)線公路相當于北京四環(huán)的長度，外面一圈的8號環(huán)線公路接近6環(huán)的長度。橫著的10號公路相當于長安街。

不同的種族他們偏向有一定的不同，那現(xiàn)在華人比較偏向投資西部，以市中心為中點的西南方，像糖城（Sugar Land）、凱帝(Katy)，這些城市，學(xué)區(qū)好，都是華人的首選。當然，現(xiàn)在也越來越多的華人向西北方向投資，像塞浦路斯(cypress)，它的學(xué)區(qū)也是非常好，另外還有梨城(Pear land)，因為它是在南邊離醫(yī)療中心比較近，所以有很多在醫(yī)療中心上班的朋友在那邊投資。在北部也有林城(Woodlands) 。因為Woodlands 現(xiàn)在正在蓋一個將近六千畝地的工業(yè)園，是由美孚石油總部所蓋的，所以那邊有很多豪宅，也是很多石油專業(yè)人士的居住地。目前華人也也開始不停的在那邊投資。

?西南區(qū)的糖城，老牌的華人區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，學(xué)區(qū)良好，犯罪率和失業(yè)率極低，全美最安全的20個城市之一。中國超市，中餐眾多。房屋成交中位數(shù)40萬左右。亞洲人比例大約50%。老區(qū)較多，70－80年代房屋，好處地稅較低2.5%， 新的小區(qū)Riverstone 華人多3.3% ，占地約15平方公里，6000戶的超大型小區(qū)。十幾家建筑商，30多萬－200萬，離中國城15分鐘車程。

?西部的凱蒂，位于市中心以西25英里，緊鄰能源走廊，由于學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)，房價適中，是華人買房的另一個熱點區(qū)域，過去的10年亞裔人口數(shù)量增長超過了百分之百。人口上白人為40%多，亞裔30%左右。Katy ISD郊區(qū)最好的高中，尤其集中在Katy南，這片小區(qū)都在2000年以后建成，較新，規(guī)劃好，價格中位在30多萬。

?梨城距市中心南15英里，離醫(yī)學(xué)中心只有8英里。因為環(huán)境，學(xué)區(qū)都很好，位置離市區(qū)也比較近，而且有大面積未開發(fā)的土地近些年發(fā)展很快。亞裔人口約為15%，居民教育程度很高。房屋中位在25萬左右。

?西北區(qū)的塞浦路斯離市中心約為20英里，位置離能源走廊，機場工業(yè)區(qū)，以及woodlands等北部商業(yè)區(qū)比較近。學(xué)區(qū)不錯的白人區(qū)，亞裔不到10%。既有經(jīng)濟實用的20萬左右的好學(xué)區(qū)房，也有起價30萬－幾百萬的超大型社區(qū)。

——問答部分

Q1、休斯頓，奧斯汀和達拉斯三個城市的教育，氣候，房價，稅的區(qū)別？

答：氣候上，休斯頓離海邊比較近，所以相對濕潤一些，奧斯汀在內(nèi)陸所以氣候更加干燥，達拉斯在德州北部，四季分明，冬天下雪，夏天炎熱。

教育方面，總體三個城市的公立教育都很好，達拉斯有兩所高中排名一直是德州前三。

房價上，奧斯汀最貴，因為城市比較小，達拉斯和休斯頓價格差不多，達拉斯略貴一點。

居住環(huán)境上，奧斯汀風(fēng)景會好一些，有山有水，城市比較集中。達拉斯和休斯頓工作的機會更多，華人也會更多。如果您喜歡中國超市，中國餐館，那么休斯頓是首選。另外休斯頓南邊離海邊比較近，適合度假。

產(chǎn)業(yè)方面，休斯頓主要是能源，醫(yī)療，航運和航天，奧斯汀主要是IT方面的新興產(chǎn)業(yè)，達拉斯是美國南部的金融中心，很多保險公司都在達拉斯有分支機構(gòu)。

Q2、休斯頓的氣候和哪個城市比較接近?

答：維度上和福州，廣州差不多，但是沒有那么潮濕悶熱，光照比較充足。冬天平均氣溫12度不會下雪，夏天為29度。

Q3、休斯頓好的學(xué)區(qū)房推薦？

答：幾個華人喜歡的郊區(qū)都是比較好的學(xué)區(qū)，例如華人多的唐城，凱蒂，白人區(qū)為塞浦路斯和北部的林城。總體來說華人多的地區(qū)，單價會更貴一些。

Q4、休斯頓投資房的選擇？

答：投資方和自住房為兩個選擇策略。自住房來說，首先是戶型，裝修，小區(qū)您自己要很喜歡。而投資方首先要考慮的是成本，例如地稅，物業(yè)等不能太高。25-30萬的房子，租售比最高，租金差不多是2000美金左右，也是市場上最普遍的價格區(qū)間。

另外不要太舊的房子，要考慮之后的維護成本。我還比較推薦一層的房子，很多華人喜歡兩層的房子，但其實一層房子的維護成本會低很多，第一空調(diào)，熱水器的個數(shù)就少，第二換屋頂，修理維護人工成本也會比二層低。最后一點，對于投資房學(xué)區(qū)不是最重要的，主要是交通要方便，如果房子裝修比較好，挨著湖景等，有一些特色就更好出租。

Q5、休斯頓的地產(chǎn)稅和安全問題？

答：地產(chǎn)稅方面，老城區(qū)差不多2.5%左右，新區(qū)差不多3%左右，越新的房子地產(chǎn)稅余越高，但是隨著房齡的增長，地稅會慢慢降一些。

安全問題，主要是按區(qū)域來劃分，房屋價格貴的地區(qū)，白人和華人區(qū)，地稅高的區(qū)域，警力方面就會充足。有些區(qū)域好區(qū)隔著一條街就是差區(qū)，雖然離的很近但是治安相差很多。

Q6、外國人可以貸款買房么？

答：外國人可以貸款買投資房，但是審核手續(xù)會比較繁瑣，如果只是20多萬的投資房，我更建議您現(xiàn)金購買。如款，最低35%的首付，利率4%左右，另外還需要您在銀行至少有10萬美金的存款，收入證明，明等。具體這方面的需求可以私下聯(lián)系我，我?guī)湍榻B貸款經(jīng)紀人。

Q7、二手房還是新房好？新房會不會有很多額外UPGRADE費用？

答：二手房價格會好一些，新房子會價格貴一些，但是新房有保修，2年的房屋內(nèi)部的保修，10年的結(jié)構(gòu)上的保修。如果您自己選擇戶型UPGRADE可以自己選擇，不加UPGRADE也可以，現(xiàn)房的UPGRADE因為是開發(fā)商選擇的，一般都會給您很好的折扣。

Q8、RICHMOND北和KATY南交界處的房產(chǎn)如何？

答：KATY南是休斯度最好的學(xué)區(qū)，RICHMOND北雖然和KATY只隔著一條高速，但是學(xué)區(qū)會差一些。另外RICHMOND離著中國城邊上的黑人區(qū)比較近，所以購房時要注意一下同小區(qū)的住戶，不過新的小區(qū)都應(yīng)該沒問題。

Q9、達拉斯，休斯頓和奧斯汀會受颶風(fēng)和冰雹影響么？

答：休斯頓歷史上有颶風(fēng)的影響，主要是海邊的區(qū)域，但是今年沒有颶風(fēng)登錄，一般都是受颶風(fēng)邊緣的影響，會連續(xù)降雨。有些人聽說過休斯頓有些區(qū)域會淹水，主要是老的城區(qū)，因為管線比較老，這種區(qū)域都會購買洪水保險，如果淹水造成的裝修費用一般都是保險公司賠付。但是新的小區(qū)都不會有這總狀況發(fā)生。冰雹影響很少，可能達拉斯那邊發(fā)生過。

Q10、德州整體有多少華人，主要從事什么行業(yè)？

答：大休斯頓區(qū)域大概有15-20萬華人，德州應(yīng)該不超過30萬華人。休斯頓的華人主要是能源行業(yè)，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)方面，尤其是工程師。很多華人有自己的生意，目前很多朋友從紐約州和加州中國城搬過來的華人，因為休斯頓的生活成本比加州和紐約州都低很多。

Q11、20萬刀的房子月租金有多少？還有什么其他費用？

答：20萬刀的房子差不多有1700刀的月租金。地稅和物業(yè)費是屋主來承擔，建議您買保險，20萬的房子差不多1200刀一年。租戶會負責(zé)前后院的維護，各種水電煤氣的費用。

Q12、26萬刀的獨棟別墅，一年的保險多少？

答：一般在1500刀每年，當然如果你將保額調(diào)高，coverage更多，費率就會增長。

Q13、林城的房子怎么樣？

答：我個人和喜歡林城。那邊的綠地，森林面積非常多，在馬路上看不到商店，餐廳，兩邊都是綠樹。主要是白人區(qū)，華人占比不多，距離中國城有些遠，大概一小時車程。林城有自己的商業(yè)和工業(yè)區(qū)，像是美孚石油的總部就在林城。學(xué)區(qū)很好，社區(qū)環(huán)境也很完善，價位和華人多的唐城差不多。

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