文 | 銀行螺絲釘 （轉(zhuǎn)載請獲本人授權(quán)，并注明作者與出處）

這期螺絲釘帶你讀書，我們來介紹一類比較有意思的資產(chǎn)。

REITs，也就是房地產(chǎn)信托基金。

這類品種，最近兩年，也在A股逐漸興起。

目前REITs主要是在場內(nèi)交易，也就是需要開通股票賬戶，跟買賣股票、ETF那樣交易，目前數(shù)量也不多。

不過這類品種后面會逐漸普及開，也會出現(xiàn)REITs指數(shù)基金等更適合普通投資者的投資品種。

海外也有一些介紹REITs方面的書籍，例如《公募REITs投資指南》，介紹的是新加坡的REITs。

新加坡REITs市場出現(xiàn)的時(shí)間更早，一些投資策略和方法，也可以讓我們借鑒。

REITs這個(gè)名字比較繞口，它是房地產(chǎn)信托基金的縮寫。

這跟我們平時(shí)說的炒房，不是一回事。

通常說到炒房，投資的是住宅。

而REITs主要投資的是商業(yè)地產(chǎn)，比如說商場、寫字樓、酒店、數(shù)據(jù)中心等。

它們有共同的特點(diǎn)，就是有相對穩(wěn)定的租金等現(xiàn)金流收入。

REITs不做短期買賣，長期持有物業(yè)，通過收租作為收益。

REITs會把收到的租金的90%左右拿出來，以股息分給持有者，是一個(gè)「包租公」。

現(xiàn)在投資住宅的個(gè)人投資者，其實(shí)很少是為了拿租金，大多數(shù)時(shí)候是搏房價(jià)上漲。

這種投資方式跟REITs差別是很大的。

REITs投資的是啥呢？

大多數(shù)是商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。

例如酒店、商場、寫字樓、醫(yī)院，這些也屬于商業(yè)地產(chǎn)。

另外，目前國內(nèi)也在鼓勵基建類的REITs。

比如說修了一條路，有過路費(fèi)。

高速公路、石油天然氣管道、大橋、甚至垃圾處理，也是可以包裝為REITs產(chǎn)品的。

只要能產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益。

那REITs的長期收益如何呢？

在美股，是有幾百只REITs的，也有專門的REITs指數(shù)基金。

比如說先鋒領(lǐng)航推出的VNQ，就是一個(gè)典型的REITs指數(shù)基金，在美股上市交易。

VNQ從2011年底，到2021年底，10年時(shí)間里，年化收益率11.4%，表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。

REITs也是資產(chǎn)大類中，可以長期跑贏通貨膨脹的一類資產(chǎn)。

具體該如何投資REITs呢？

一種方式是投資單個(gè)房地產(chǎn)信托基金，不過這種投資難度會高一些。

需要具體分析所持有的物業(yè)的投資價(jià)值。

例如港股里就有一個(gè)REITs，叫做匯賢產(chǎn)業(yè)信托。

它持有的物業(yè)就是北京王府井東方廣場。

經(jīng)常去王府井的朋友，知道在王府井的地鐵站邊上的東方廣場。

這個(gè)廣場很長，整整一站地鐵，從王府井到東單。

中間包括：

? 東方新天地，這是個(gè)商場，屬于零售物業(yè)；

? 東方君悅酒店、東方經(jīng)貿(mào)城寫字樓；

? 還有一個(gè)公寓，豪庭公寓。

這就是一個(gè)很典型的REITs。

每年的租金收益，就是這個(gè)REITs的主要現(xiàn)金流來源。

REITs想要收益好，首先地段很重要。

其次背后的經(jīng)營方，經(jīng)營能力要求也比較高，這直接影響到后期的租金提升。

另外，零售物業(yè)，也容易受到病情的影響。

像病情期間，很多零售REITs就下跌了，而數(shù)據(jù)中心、油氣管道類的REITs反而受影響較小。

需要分析的因素比較多。

投資單個(gè)REITs，難度不亞于投資單個(gè)股票，對普通投資者還是比較辛苦的。

其實(shí)對普通投資者更適合的，是另一種方式：REITs指數(shù)基金。

例如買下美股REITs指數(shù)基金，相當(dāng)于買下全美股的商業(yè)物業(yè)。

它是分散配置的，風(fēng)險(xiǎn)會更小，投資難度也低一些，比較適合普通投資者。

目前A股的REITs品種數(shù)量還不多，要成立一個(gè)指數(shù)基金，一般是要等市面上有30-50只REITs產(chǎn)品。

前段時(shí)間，公募基金行業(yè)也發(fā)布了一些新的政策，鼓勵REITs這類品種的發(fā)展。

所以未來出現(xiàn)A股REITs指數(shù)基金也是時(shí)間問題，到時(shí)候這類品種就可以納入到咱們的投資組合中了。

REITs該如何估值？

假設(shè)投資單個(gè)REITs，估值是比較麻煩的。

需要考慮REITs所持有物業(yè)的地段、經(jīng)營能力、病情等外部因素。

不過假設(shè)投資的是REITs指數(shù)基金，難度就大大降低了。

REITs指數(shù)的估值，比一般股票指數(shù)的估值還要簡單一些。

REITs，絕大部分收益，是以股息的方式，支付給投資者。

所以股息率就成為REITs指數(shù)重要的估值參考。

股息率=股息/市值。

短期里股息變化不大，所以股息率較高，往往是市場下跌帶來的。

股息率較高的階段，是相對便宜、投資價(jià)值高的階段。

不過這兩年，REITs的這種估值方法，也受到了一些影響。

病情期間，很多商業(yè)物業(yè)的租金收益大幅減少，導(dǎo)致股息也受到影響，股息率的參考會略有失真。

有一種方式，是用過去幾年的平均股息來計(jì)算。

按照這個(gè)方式，美股房地產(chǎn)信托指數(shù)基金的股息率大約是在3%-3.5%上下。

另外，除了股息收益，REITs自身持有的物業(yè)，價(jià)格也會上漲。

這個(gè)上漲速度也是可以抗通貨膨脹的，這部分收益也會體現(xiàn)在基金凈值上。

這里的通貨膨脹率，我們可以用長期國債收益率代替一下。

按照這個(gè)方式估算，美股房地產(chǎn)信托基金，目前預(yù)期的長期收益率大約是7%上下，處于正常水平。

單個(gè)基金，不一定適合用這種方式去估值。

但是持有各地上百個(gè)商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)信托指數(shù)基金，是可以用這種方法估算的。

等A股REITs指數(shù)出來后，我們也可以將對應(yīng)指數(shù)股息率，加入到我們的估值表中。

不過，REITs也有投資上的風(fēng)險(xiǎn)。

單個(gè)REITs，跟投資單個(gè)股票一樣，有經(jīng)營不善、破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

如果是REITs指數(shù)基金，因?yàn)榉稚⑴渲茫?jīng)營風(fēng)險(xiǎn)就減少了很多。

但REITs指數(shù)，也會有波動風(fēng)險(xiǎn)。

REITs指數(shù)的波動，也跟股票指數(shù)的波動類似。

例如2020年病情期間：

? 新加坡REITs下跌37%，是過去20年第二跌幅，僅次于金融波動。

? 美股REITs指數(shù)基金，下跌44%。

這個(gè)波動遠(yuǎn)超過一般的債券基金，甚至比當(dāng)時(shí)美股股票指數(shù)基金波動還大。

病情對REITs的經(jīng)營沖擊比較大，帶動這類品種出現(xiàn)較大波動。

所以投資REITs，也要做好面對波動的心理準(zhǔn)備。

這類品種，也是需要在低估區(qū)域投資。

REITs的商業(yè)模式很簡單，做一個(gè)包租公。

租金收益是最主要的收益來源，絕大部分租金，會以股息的形式，發(fā)放給投資者。

投資單個(gè)REITs難度高一些，也有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

分散配置一籃子的REITs，例如REITs指數(shù)基金等方式，對普通投資者會更容易一些。

從估值角度，REITs指數(shù)股息率較高時(shí)，是這類資產(chǎn)投資價(jià)值不錯(cuò)的階段。

作者：銀行螺絲釘（轉(zhuǎn)載請獲本人授權(quán)，并注明作者與出處）

PS：對指數(shù)基金感興趣的朋友，歡迎閱讀《指數(shù)基金投資指南》和《定投十年財(cái)務(wù)自由》。