1st

越城區(qū)

1.成交篇：成交不足6000套，近5年最低

2023年越城區(qū)商品住宅成交5974套，創(chuàng)下近5年新低。

分月度看，上半年除1月受過年影響外，每月成交量普遍高于下半年，市場(chǎng)預(yù)期仍有待增強(qiáng)。

分板塊來看，鏡湖新房網(wǎng)簽套數(shù)占越城區(qū)總成交約50%。其次為城東、袍江、皋埠板塊，基本為拆遷村所在板塊，可見拆遷對(duì)新房銷售具有決定性意義。

2023年，商品住宅市場(chǎng)總體供需基本平衡。

12個(gè)月中，有6個(gè)月商品住宅新增供應(yīng)面積大于成交面積，其中，4月份供應(yīng)量最大，3月份成交量最大。從走勢(shì)圖看，上半年成交量明顯大于下半年。

從紹興市越城區(qū)商品住宅成交面積和成交總價(jià)總體來看，2023年，商品住宅成交主力面積為90㎡—145㎡，成交總價(jià)主力為180萬-500萬的房源，相比去年，大面積、總價(jià)高的改善型房源成交占比略有下降。

2023年，越城二手房市場(chǎng)總成交8686套，比全年新房成交量多1845套。

其中，二手房住宅成交7719套，月度成交量全面高于新房。除春節(jié)的1月外，基本維持在500套以上。

2.庫存篇：總庫存約1.8萬套，去化周期37個(gè)月

越城區(qū)全區(qū)總庫存量（含未領(lǐng)預(yù)售）約18300套。按2023年網(wǎng)簽套數(shù)計(jì)算，去化需近37個(gè)月；按過去5年平均年度網(wǎng)簽套數(shù)，去化需要約18個(gè)月。

其中鏡湖、袍江，商品住宅庫存量最為突出，尤其鏡湖總庫存占到越城區(qū)總庫存的50%。

在去化周期方面，城南去化周期最長(zhǎng)，高達(dá)104個(gè)月。主要原因是去化速度較慢。

反而是庫存最多的鏡湖板塊，去化周期只有37個(gè)月。

城東和皋埠由于庫存量不多，去化周期僅有12-13個(gè)月。

分產(chǎn)品類型來看，庫存主要集中在144方以下戶型，總存量高達(dá)約1.5萬套。

*高端產(chǎn)品即為排屋、合院、疊墅等低密類產(chǎn)品。

各板塊具體庫存數(shù)據(jù)如下：

（1）鏡湖：

主力在售樓盤19個(gè)，總套數(shù)約21991套，已領(lǐng)預(yù)售18964套，未領(lǐng)預(yù)售3027套。

板塊余量總庫存（含未領(lǐng)預(yù)售）約9068套。其中高端住宅庫存約669套。

普通住宅總庫存8399套，庫存占比較大的項(xiàng)目有：和光嶼湖、美好之城、華發(fā)金融活力城。

（2）城東

主力在售樓盤5個(gè)（璽園、樾湖灣、上河之城、棠頌和鳴、大家湛景滿園），總套數(shù)約6092套，已領(lǐng)預(yù)售5804套，未領(lǐng)預(yù)售288套。

板塊余量總庫存（含未領(lǐng)預(yù)售）約1049套。其中高端住宅庫存約123套。

普通住宅總庫存926套，庫存占比最大的主要集中在：樾湖灣。

（3）城南

主力在售樓盤3個(gè)（和樾府、城投越馨園、會(huì)稽雲(yún)廬），總套數(shù)約2575套，已領(lǐng)預(yù)售1846套，未領(lǐng)預(yù)售729套。

板塊余量總庫存（含未領(lǐng)預(yù)售）約1219套。其中高端住宅庫存約47套，均集中在會(huì)稽雲(yún)廬。后續(xù)建杭·建瀾府即將入市，將補(bǔ)充城南的高端產(chǎn)品。

普通住宅總庫存1009套，庫存占比最大的主要集中在：城投·越馨園。

（4）城西

主力在售樓盤5個(gè)（眾安古越郡府、潤(rùn)樾山名邸、華錦云湖樾、匯錦銘園、辰起越心），總套數(shù)約2443套，已領(lǐng)預(yù)售1846套，未領(lǐng)預(yù)售597套。

板塊余量總庫存（含未領(lǐng)預(yù)售）約1529套。其中高端住宅庫存約289套。

普通住宅總庫存1233套，庫存占比最大的主要集中在：潤(rùn)樾山名邸、辰起越心。

（5）袍江

主力在售樓盤7個(gè)（華德云樾、江樾府、觀瀾云庭、錦上、石泗里、星尚禧樾、中交朗清園），總套數(shù)約7470套，已領(lǐng)預(yù)售4183套，未領(lǐng)預(yù)售3287套。

板塊余量總庫存（含未領(lǐng)預(yù)售）約4610套。其中高端住宅庫存約289套。

普通住宅總庫存4321套，庫存占比最大的主要集中在：觀瀾云庭、錦上，單盤庫存量高達(dá)約1500-1700套。

（6）皋埠

主力在售樓盤3個(gè)（寶業(yè)四季園-丹園、蘭園、樾芯城、天樾東府-裕園、馨園），總套數(shù)約3298套，已全部領(lǐng)出預(yù)售證。

板塊余量總庫存（含未領(lǐng)預(yù)售）約652套。其中高端住宅庫存約66套。

普通住宅總庫存586套，庫存占比最大的主要集中在：樾芯城、天樾東府。

（7）濱海

主力在售樓盤1個(gè)（玖尚府），總套數(shù)約572套，已全部領(lǐng)出預(yù)售證。

板塊余量總庫存（含未領(lǐng)預(yù)售）約135套，均為普通住宅。全部庫存來自玖尚府項(xiàng)目。

3.土拍篇：成交量穩(wěn)定，樓面價(jià)下跌

越城區(qū)2023年共成交涉宅用地6宗，總土地面積約32萬方，成交總價(jià)約38.9億元，平均樓面價(jià)約12176元/㎡。

相較去年，成交宗數(shù)與面積保持相對(duì)穩(wěn)定，但樓面價(jià)出現(xiàn)較明顯下跌。

溢價(jià)率方面，除城南2宗低密地塊拍出溢價(jià)，其他地塊均0溢價(jià)成交。開發(fā)商對(duì)紹興樓市的預(yù)期，仍有待回復(fù)。

4.拆遷篇：2024年越城區(qū)拆遷預(yù)測(cè)

*以上為根據(jù)官方信息，預(yù)測(cè)2024年越城區(qū)拆遷區(qū)域，僅供參考

5.政策篇：

全紹興政策：

1.房貸利率：目前紹興商業(yè)房貸利率，首套為L(zhǎng)PR-50bp（3.7%） ，二套為L(zhǎng)PR+20bp（4.4%）。

2.首付比例：目前紹興首套最低首付20%，二套首付最低30%。

3.公積金可貸額度上調(diào)：紹興三區(qū)單、雙職工家庭，公積金可貸額度分別上調(diào)至70萬和100萬。

4.特定人群公積金可貸額度上浮：大專及以上學(xué)歷畢業(yè)生畢業(yè)3年內(nèi)，在紹興落戶或就業(yè)的，首套首次公積金可貸額度上浮20%；二孩、三孩家庭公積金可貸額度分別上浮20%、30%，但不超過最高額度的120%。

5.公積金可做首付：在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案后，支持提取繳存職工本人及其配偶、直系親屬住房公積金賬戶余額轉(zhuǎn)至房地產(chǎn)開發(fā)公司資金監(jiān)管賬戶，用于家庭購(gòu)買新建商品房首付。

5.商轉(zhuǎn)公：紹興商業(yè)性個(gè)人住房貸款，可以轉(zhuǎn)換為住房公積金個(gè)人住房貸款。五年期以上利率：首套家庭3.1%，二套家庭3.575%。

6.房?jī)r(jià)折扣下調(diào)：網(wǎng)簽價(jià)格下調(diào)至備案價(jià)9折，團(tuán)購(gòu)85折。

7.契稅補(bǔ)貼：紹興三區(qū)，購(gòu)房可享受所繳契稅地方留存部分50%給予補(bǔ)貼（所繳契稅的30%）。

8.換房退稅：在2022年10月1日至2025年12月31日期間，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)上重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

9.商貸貼息：購(gòu)買新建商品住房且選擇商業(yè)按揭貸款的，可給予第一年利息額15%的一次性財(cái)政貼息。

越城區(qū)政策：

1.越城區(qū)優(yōu)化生育政策（征求意見中）：對(duì)符合國(guó)家生育政策生育三孩且子女均未成年的家庭，購(gòu)買本區(qū)域內(nèi)新建商品房（不含安置房）的，給予每平方米1200元（最高不超過30萬元）購(gòu)房補(bǔ)貼。

2.越城區(qū)拆遷房票升級(jí)：越城區(qū)拆遷房票獎(jiǎng)勵(lì)幅度提高至20%，且支持在紹興三區(qū)內(nèi)使用。

3.越城區(qū)“以舊換新”政策

參與樓盤：

寶業(yè)四季園；華錦·云湖樾；華潤(rùn)置地 萬象更新場(chǎng)·潤(rùn)樾山名邸；華頤·會(huì)稽云廬；武漢城建·融創(chuàng) | 樾湖灣；建發(fā)眾安·棠頌和鳴院；眾安·古越郡府；康業(yè)·辰起越心；保利·和光嶼湖；大家·錦玥府；融創(chuàng)·黃酒小鎮(zhèn)；金昌·白鷺鳳林；美的中航萬科·君蘭錦繡；世茂美的·云筑；元壟·鏡廬；元壟·美好之城；翠湖隱秀府；中交·春風(fēng)十里；萬科·湖珀隱秀；萬科·瑧境觀邸；萬科·安瀾府；HFC華發(fā)金融活力城；金輝象嶼·觀瀾云庭；臥龍·石泗里；中交·朗清園。

4.博士人才房票：對(duì)新引進(jìn)的博士學(xué)歷人才，在原有基礎(chǔ)上上浮20%，每人可申請(qǐng)60萬元房票補(bǔ)貼；雙博士夫婦可免費(fèi)享受一套人才房或最高150萬房票。

5.越城區(qū)畢業(yè)生房票·安家補(bǔ)貼

2nd

柯橋區(qū)

1.成交篇：成交不足4000套，近5年最低

2023年柯橋區(qū)商品住宅成交3602套，創(chuàng)下近5年新低。

主要有兩方面原因：

1.經(jīng)濟(jì)下行對(duì)柯橋的紡織、外貿(mào)等主力行業(yè)影響較大；

2.柯橋拆遷房票適用二手房，較多拆遷戶分流至二手房市場(chǎng)。

分板塊來看，柯橋中心城區(qū)、柯橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新房網(wǎng)簽套數(shù)較多，合計(jì)占柯橋區(qū)總成交約57%。

其次為柯南板塊，最后是錢楊新城及福全、蘭亭、平水。

2023年柯橋二手住宅總成交約5670套，同樣超過了全年新房成交套數(shù)。

2.庫存篇：總庫存約1.8萬套，去化周期45個(gè)月

柯橋區(qū)全區(qū)總庫存量（含未領(lǐng)預(yù)售）超18100套。按2023年網(wǎng)簽套數(shù)計(jì)算，去化需約45個(gè)月；按過去5年平均年度網(wǎng)簽套數(shù)，去化需要約16個(gè)月。

其中柯橋經(jīng)開區(qū)、錢楊新城，商品住宅庫存量最為突出。

在去化周期方面，錢楊新城去化周期最長(zhǎng)，高達(dá)101個(gè)月，是柯橋的庫存重災(zāi)區(qū)。

柯橋中心城區(qū)去化周期最短，有25個(gè)月，屬于比較良性。

分產(chǎn)品類型來看，庫存主要集中在144方以下戶型，總存量高達(dá)約1.3萬套。

不過相較之下，柯橋區(qū)的高端產(chǎn)品（2145套）及144㎡以上戶型（2653套）的存量，會(huì)比越城區(qū)（高端產(chǎn)品1653套、144㎡以上戶型1618套）更多一些。

各板塊具體庫存數(shù)據(jù)如下：

（1）柯橋中心城區(qū)（柯橋街道、華舍街道）

在售樓盤8個(gè)（禹洲印樾府、金昌煙波飛鷺、元壟望品、華著小區(qū)、香湖朗月、湖畔悅園、元壟城（天空之城）、元壟城上園），規(guī)劃總套數(shù)約11027套，已領(lǐng)預(yù)售9932套，未領(lǐng)預(yù)售1095套。

板塊余量總庫存（含未領(lǐng)預(yù)售）約2544套。其中高端住宅庫存約152套。

普通住宅總庫存2392套，庫存占比較大的項(xiàng)目有：元壟城、金昌香湖朗月、元壟望品。

未來庫存新增柯西鑒水路站TOD項(xiàng)目，規(guī)劃住宅面積約25萬方，均是高層住宅。

（2）柯橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（安昌、齊賢、馬鞍）

在售樓盤4個(gè)（勤業(yè)未來城、萬固江河匯、金樾玖著（盛大金府）、天圣大越城），規(guī)劃總套數(shù)約9079套，已領(lǐng)預(yù)售4484套，未領(lǐng)預(yù)售4595套。

板塊余量總庫存（含未領(lǐng)預(yù)售）約6111套。其中高端住宅庫存約375套。

普通住宅總庫存5736套，其中144方以上的房源大部分集中在天圣大越城。

（3）柯南（柯巖、湖塘）

樓盤6個(gè)（在售5個(gè)：欣明十里廬、日月鑒湖雅頌、金輝璟樾云著、金昌煙波星鷺、萬商匯和園，待售1個(gè)：欣明三水云鼎），規(guī)劃總套數(shù)約2636套，已領(lǐng)預(yù)售1726套，未領(lǐng)預(yù)售910套。

板塊余量總庫存（含未領(lǐng)預(yù)售）約1526套。其中高端住宅庫存約1083套。主要集中在日月鑒湖雅頌和欣明三水云鼎。

普通住宅總庫存443套，庫存占比最大的主要集中在：金輝半島云著和萬商匯。

（4）錢楊新城（錢清、楊汛橋、夏履橋）

樓盤10個(gè)（在售9個(gè)：星瀾府、錢門江南府、元壟紫辰府、元壟紫玥府、海波名苑、水韻藍(lán)灣、融杭府、寶業(yè)云溪里、云棲江南院，待售1個(gè)：溪上云廬），規(guī)劃總套數(shù)約9761套，已領(lǐng)預(yù)售7371套，未領(lǐng)預(yù)售2390套。

板塊余量總庫存（含未領(lǐng)預(yù)售）約5861套。其中高端住宅庫存約378套，主要集中在元壟紫辰府。

普通住宅總庫存5483套，其中溪上云廬（超1000套）、星瀾府（超800套）、紫辰府（超1000套）、錢門江南府（超600套）、水韻藍(lán)灣（超700套）。

（5）福全、蘭亭、平水

樓盤8個(gè)（在售6個(gè)：福源府（眾安日月未來社區(qū)）、悅景灣、桃源里、天工開墅闔悅府、春風(fēng)蘭園、華頤頤和府，待售2個(gè)：柯橋福全FQ-021-09地塊（華錦）、漓江宸園），規(guī)劃總套數(shù)約3442套，已領(lǐng)預(yù)售1542套，未領(lǐng)預(yù)售1900套。

板塊余量總庫存（含未領(lǐng)預(yù)售）約2099套。其中高端住宅庫存約157套。（桃源里、天工闔悅未計(jì)入內(nèi)）

普通住宅總庫存1942套，110方房源較多的庫存，主要集中在福全日月眾安未來社區(qū)和平水的悅景灣。

3.土拍篇：成交量腰斬，樓面價(jià)穩(wěn)定

柯橋區(qū)2023年共成交涉宅用地7宗，總土地面積約42萬方，成交總價(jià)約57億元，平均樓面價(jià)約13573元/㎡。

和越城區(qū)的“量穩(wěn)價(jià)跌”比起來，柯橋區(qū)2023年土拍是“量跌價(jià)穩(wěn)”。

溢價(jià)率方面，柯橋的一般住宅用地，基本都拍出溢價(jià)。尤其是柯南的低密地塊，拍出高溢價(jià)。

值得一提的是，年末鑒水路TOD地塊成功出讓，成為小赭板塊乃至柯西開發(fā)的新里程碑。

4.拆遷篇：2024年柯橋拆遷預(yù)測(cè)

*以上為根據(jù)官方信息，預(yù)測(cè)2024年柯橋區(qū)拆遷區(qū)域，僅供參考

5.政策篇：

1.拆遷房票可買二手房：柯橋區(qū)完善“房票”使用細(xì)則，從原來只能購(gòu)買新建商品住宅擴(kuò)大到可以購(gòu)買二手住宅以及新建商品房住宅中備案的裝修包和車位。

2.柯橋推出“青年購(gòu)房補(bǔ)貼”政策：18至35周歲（大專及以上學(xué)歷或技師年齡要求放寬至40周歲）符合條件人群，在柯橋購(gòu)房政府最高補(bǔ)貼25萬元。

3.夫妻“結(jié)伴來柯”政策：如果是夫妻雙雙來柯橋工作，其中學(xué)歷較低的一方，人才房票補(bǔ)貼額度將翻倍。

4.柯橋區(qū)畢業(yè)生房票·安家補(bǔ)貼

聲明：

1.成交數(shù)據(jù)來源紹興房地產(chǎn)、柯橋房管處等；

2.鏡湖存量房源統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目包括：春風(fēng)十里、元壟鏡廬、寶能藏瓏、中海鉑雋、大家錦玥府、龍湖金帝天匯、金輝天鏡云著、保億湖風(fēng)雅園（曉園）、翠湖隱秀、安瀾府、黃酒小鎮(zhèn)（雲(yún)樹灣、汀瀾灣、映蘭園）、萬科湖珀隱秀府、保利和光嶼湖、萬科瑧境觀邸、元壟美好之城、HFC華發(fā)金融活力城、世茂美的云筑、榮安觀江園（北區(qū)）、美的君蘭錦繡

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