城中村改造，可以說是打響了地產(chǎn)板塊真正觸底反彈的第一槍。最近沉寂已久的地產(chǎn)板塊開始出現(xiàn)久違的上漲，單單最近一周漲幅就達到了9.78%，創(chuàng)了2023年單周最大漲幅。而其中的城中村相關(guān)公司，更是領(lǐng)跑整個地產(chǎn)板塊。

今天看的這家公司，是上海地產(chǎn)小龍頭之一，大股東為上海市國資委。公司積極參與8大超大城市之一上海的城中村改造，截至目前公司的股價仍然在2元的區(qū)間內(nèi)震蕩。

公司主營房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營、物流產(chǎn)業(yè)鏈，集房產(chǎn)開發(fā)、施工、物業(yè)、冷鏈物流及產(chǎn)業(yè)鏈等為一體的國內(nèi)大型國有綜合房地產(chǎn)集團型公司。

作為地產(chǎn)國資小龍頭之一，公司的主營也均是和房地產(chǎn)相關(guān)，

首先，公司的房地產(chǎn)開發(fā)及配套業(yè)務營收占比高達90%，毛利率為19.5%。

其次，則是物業(yè)租賃業(yè)務，營收占比為3.59%，毛利率為9.77%。

公司的核心優(yōu)勢在于：

公司為上海國資背景的上市房企，上海上市公司協(xié)會理事單位，上海市五星級誠信創(chuàng)建企業(yè)，上海市著名商標。開發(fā)足跡遍布江蘇，江西，浙江，山東，安徽，河南，河北，湖北，湖南，廣西，四川，云南，上海，重慶等十二省二市，累計開發(fā)各類住宅，商業(yè)辦公面積6000多萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富。

公司的核心亮點在于：

公司堅持圍繞城市建設需求與機遇，強化與政府間的合作與協(xié)同，近年來陸續(xù)參與了上海奉賢、金山等區(qū)域內(nèi)城中村改造項目、上海市內(nèi)保障房建設開發(fā)等項目。

接下來，將從公司的成長性、盈利能力、財務狀況、現(xiàn)金流這四大層面，對公司的基本面財報進行綜合梳理分析，

首先，從公司的成長性來看，

房地產(chǎn)最近幾年處于行業(yè)低谷，大型甚至超大型房產(chǎn)公司破產(chǎn)更是日常見報，整個行業(yè)，都處于回調(diào)整理中，

而公司身為行業(yè)的一員也同樣表現(xiàn)不佳，

從公司的營業(yè)收入來看，

公司早在2016年就邁上了200萬大關(guān)但在這之后，幾乎停滯不前，截至2022年公司的營收還下降至165億。

五年時間，營收下降了21%。

而從利潤來看，表現(xiàn)也同樣不理想，

2017年公司的凈利潤達到峰值20億之后就一路下滑，

最近三年凈利潤已經(jīng)下降到了億元的水平。

不過，相對于動輒暴雷，巨虧幾十甚至上百億的行業(yè)內(nèi)公司。公司的表現(xiàn)就不算差了。畢竟在最困難的三年，公司的凈利潤依然保持為正。

而公司凈利潤大幅下降的原因，主要來自于明顯降低的盈利能力，

從公司的產(chǎn)品利潤空間，也就是銷售凈利率來看，

2015年至2019年公司的凈利率平均保持在5%以上。

而最近三年公司的凈利率下降到了1%。

下降幅度高達80%。

而從另外一個角度，公司的資產(chǎn)運轉(zhuǎn)效率來看，

最近五年同樣有所下降。

在產(chǎn)品利潤空間下降，且資產(chǎn)運轉(zhuǎn)效率同時下降的背景之下，公司的盈利能力在過去五年下降明顯。

不過，最近幾年對于房地產(chǎn)公司而言，重點不是看其盈利能力，而是看抗風險能力，誰能夠抗住這一波行業(yè)低谷，才有可能再度走向輝煌，接下來，來詳細分析一下公司的財務狀況，

首先從資產(chǎn)負債率來看，

最近五年公司的資產(chǎn)負債率保持在82%的水平范圍，波動不大。這個負債率在整個房地產(chǎn)行業(yè)中，屬于相對偏高的水平。

更細化的來看，截至2023年1季度，

公司總負債548億，其中，帶息負債為58.99%，無息負債為40.33%。

可以看到，作為國資背景地產(chǎn)公司，還是有一定的資金優(yōu)勢的，有40%的負債都是無息。

而從流動性來看，就是公司的亮點了，

截至2022年，公司的流動資產(chǎn)能夠覆蓋200%以上的流動負債。這個水平放眼整個房地產(chǎn)行業(yè)都是處于領(lǐng)先地位的。

畢竟連萬保招金四大地產(chǎn)龍頭，流動資產(chǎn)覆蓋流動負債的比例也僅在150%左右。

其次，公司流動資產(chǎn)覆蓋流動負債的比例最近五年還呈上升態(tài)勢的。這表明在這五年間公司的風險管理還是做得不錯的。

負債雖然相對較高，但流動性表現(xiàn)出色。

最后要看的是公司的現(xiàn)金流，畢竟，多少之前的地產(chǎn)龍頭、巨頭，都是因為現(xiàn)金流的斷裂導致最終崩盤，

公司的經(jīng)營現(xiàn)金流，在18、19年出現(xiàn)過負向流出，

而最近三年低谷期，反而是正向流入的。

這也表明公司在最近三年，相對于之前，回款能力要更好。

而不足之處在于現(xiàn)金流表現(xiàn)不夠穩(wěn)定。

這家公司就是在A股上市的光明地產(chǎn)。

公司作為上海國資地產(chǎn)之一，積極參與城中村改造，同時公司流動性充裕，現(xiàn)金流連續(xù)三年都是正向流入的，抗風險能力相對較強。不足之處在于，公司負債較高，且盈利能力目前仍然較低還未恢復。