近來，深圳"西熱東冷"之勢有所緩和，困局正在被打破，東部不時上演"熱"場面，前不久網紅盤恒大城二期開盤售罄，著實讓坪山挺直腰板。

房掌柜啟動2020踩盤大暴走計劃，第一站來到了灣區東部中心坪山。小P去恒大城附近轉了轉，意外發現了恒大城的一個新鄰居，相距1公里、坪山大道東側的正奇未來城。

站在工地前，盯著還沒脫綠網的項目，挨個數樓層，目測已建了十幾、二十幾層了，聽說項目今年要入市。

立面掛上"封頂大吉"條幅

何時開盤？項目人員"不方便說"

在坪山大道的十字路口，遠遠就看見了正奇未來城掛著綠網的建筑，建了大概二十幾層，其中一棟樓體上掛著"封頂大吉"的條幅。不過，樓體綠網還沒脫，封沒封頂還真看不出來。

據項目公開資料，項目占地面積約8萬㎡，總建筑面積約88萬㎡，規定容積率為6.0，由總部研發區、產業研發區、宿舍區三部分組成。

項目非常低調，公開信息很難找，小P好不容易在正奇官網上的一張項目樓書上看到客服電話，撥過去問項目對外賣不，對方說"暫時無可奉告"。

現場看到，正奇未來城分為一標段和二標段，分別由中建七局和江蘇弘盛建設工程集團有限公司承建。

一標段

二標段

正奇未來城俯瞰圖，圖源網絡

項目2017年1月動工，計劃2020年底完工。然而根據其公示信息，二標段要到2021年才能竣工。

圖源：網絡

比壹方城X2還大

80多萬㎡產城綜合體

正奇未來城的定位超大型產城綜合體，按開發商設想，這里將為高端產業、創新產業、總部基地等提供空間載體，打造中小企業總部區、創新企業孵化器、中小企業加速器、公共技術中心、創投與服務機構區、綜合商務配套區。

超大型綜合體是什么概念？

深圳目前最大的購物中心壹方城的體量是36萬㎡，正奇未來城規劃建面是88萬㎡，體量是壹方城的2倍還多。

盡管官方定位"超大型城市綜合體"，但正奇未來城的體量并不算"超"大。在深圳，體量超100萬㎡的綜合體項目一抓一大把。

正奇未來城產品分為三部分：總部研發區、產業研發區和宿舍區。

總部研發區，位于西北角，由1棟樓的A和B樓組成，建筑高度分別是248.9米和142.4米，標準層面積1500~2000㎡。

產業研發區，主要位于東北用地的2棟樓和3棟A樓，由多層研發區和超高層研發區組成。2棟A、B樓兩棟超高層塔樓的高度為195米，2棟C樓和3棟A樓為高層塔樓，高70.8米。主要功能為滿足成長型企業的多變的空間要求。

宿舍區，位于用地南區，總面積約為130200㎡，由四棟145~187.85米左右的板式樓組成，是按高端人才公寓的模式規劃設計。

正奇未來城效果圖

另外，項目還規劃了食堂（10000㎡）、商業（1000㎡）、公交首末站（2500㎡），還有一些架空的空間和綠化。

開發商正奇集團成立于2000年，是深圳本土一家由再生資源行業逐步發展起來的多元化、多渠道、多種經營模式為一體的集團化公司，主營業務除了老本行新能源還有產業地產。據媒體報道，正奇集團直到2017年才有土地開發經營資質。進入房地產行業的時間非常短，說行業新手也不為過。

交通+商業+醫療齊備

舊改云集的坪山中心區

項目地處坪山中心區，北面是坪山區圖書館，南面是坪山河，西邊是坪山的交通主動脈坪山大道，北邊是燕子嶺公園。區位優勢很明顯。

圖源網絡

周邊匯聚了很多舊改項目，正三甲舊改、飛東、飛西舊改、坪山圍舊改等。正三甲舊改（財富城項目）是坪山最大的舊改，僅用地面積就有45.3萬㎡，目前一期已建成，二期已經動工。而飛西舊改的恒大城前不久二期已經入市，三期計劃4月底開盤。

舊改，就像一枚硬幣的兩面。

短期內，區域面貌老舊，配套落后，環境破敗。

長遠看，隨著舊改落地兌現，配套完善成熟，面貌煥然一新，將會導入更多人流。比如，正三甲舊改財富城自帶10萬㎡商業，飛西舊改的自帶飛西學校也在建設當中。

周邊有新建成的坪山中心城住宅區，也有諸多科技工業園區，介于居住與辦公的核心區域。

正奇未來城區位效果圖

項目的交通、商業、醫療配套很突出。

交通方面，正奇未來城自帶公交站，距離地鐵14號線站點坪山廣場地鐵口約700米，未來直達福田崗廈只需要半個多鐘，十分便利。離云軌1號線站點也不遠。

14號線起自福田中心區崗廈北樞紐，止于沙田站。連接起福田中心區、布吉、橫崗、大運新城、坪山中心、坑梓等地區，覆蓋了深圳東部南北向交通需求走廊。一期線路全長50.34km，共設17座車站。于2018年1月10日正式開工，計劃2022年底試運營。

坪山云軌1號線是深圳首條云軌，始于坪山高鐵站，沿站前路、龍坪路等敷設，止于比亞迪路。相比高鐵、地鐵、輕軌等軌道交通，云軌運行更靈活，更安靜，景觀性更佳。其原本計劃2018年建成通車，但是目前沒有通車的確切消息。

商業方面，除前面提及的自帶商業，財富城還有10萬㎡的商業設施。不過，項目距離坪山區首家體驗式旅游商業綜合體益田假日世界直線距離約1.3公里，交通距離約1.9公里。

醫療方面，2公里范圍內有5家醫院，深圳市坪山區人民醫院、深圳華南婦科醫院等。

項目2公里范圍內醫院分布，圖源：百度地圖

教育方面，除了之前提及的飛西學校，1公里范圍內的學校有深圳市坪山實驗學校和飛東學校。

但正奇未來城是商辦性質，沒有對口教育資源。說到這，就不得不提商辦公寓的特殊性了。

門檻低+流動差+產權短

優點和缺點都很突出

公寓不像住宅，種類單一，公寓種類比較復雜，一般分為四類。

1、商務公寓：正規公寓，具有居住功能，也可注冊辦公，商住兩用公寓。土地性質一般是二類居住用地、商住用地或商業用地，產權一般是40-50年，也有長達70年的。房屋用途明確寫著"商務公寓"，個人名義購買。部分商務公寓有陽臺、通燃氣，因而被稱為"真公寓"，如龍崗中心城的金地龍城中央自在寓。

2、住宅類公寓：嚴格意義上來說這個算不上公寓，只是小區名字帶了"公寓"二字。房產用途標注的有住宅、單身公寓、單身宿舍等，產權70年，和普通住宅沒差別，百花公寓就是典型的住宅類公寓。

3、商業/辦公類公寓：改造類公寓，土地性質一般是商業服務業，產權多為40年。房屋用途則是辦公或者商業，不具備居住功能。

4、產研用地類公寓：又稱工改工公寓，土地性質一般是產業用地，產權比商業/辦公類公寓長一些，大部分是50年。房屋用途則是產業研發用房，只能以企業名義購買，價格相對會更低一些。

小P翻遍深圳土地交易中心官網，也沒找到正奇未來城的土地出讓信息，因而無從判斷其土地用途，根據項目報建圖推測，正奇未來城宿舍區對應的產品可能是商辦公寓或工改工公寓。

商辦公寓的優缺點：

1、不限購、不限貸

在限購的大背景下，商辦公寓優勢很明顯，不限購、不限貸、低總價。寫字樓標的太高，一些沒有購房名額的投資客，想要投資地產項目，不限購不限貸的公寓就成了較好的選擇。

2、 低單價

商辦公寓項目比同一地段的住宅項目價格低很多，通常是住宅項目單價的一半。對一些首付壓力大，又迫切希望盡早上車的購房者，也不失為一個選擇。

3、交易成本高

商辦產品的流動性遠不如住宅，交易成本高。住宅可享受增值稅、契稅和個稅等方面的優惠，而商辦則要承擔全部稅費，整體稅費成本高達10%-15%左右，而住宅的稅費成本只有2-5%。

另外，商辦產品水電費按照商業標準收取，比普通住宅的水電費標準要高，生活成本相應提高。

4、公攤率較高

大多數住宅公攤25%，而商辦公寓公攤50%。

5、產權年限少

如果土地是商業性質的商辦產品，產權多為40年，若是產業性質，產權多為50年。

6、貸款年限只有10年

因為不限購、不限貸，所以購買商辦產品貸款年限只能做到10年，首付50%以上。

7、 租金回報率

商辦產品的部分購買者以投資為目的，看中租金回報率，但是商辦產品的租金回報率受太多因素影響。中原研究中心的數據顯示，深圳的租金回報率自2015年至今，便一直呈下滑趨勢。

圖源：深圳中原研究中心

周邊住宅盤超多

二手掛牌超5萬/㎡

正奇未來城周邊有非常多住宅項目，據貝殼找房數據，附近財富城一片的住宅區二手房均價4-5.2萬/㎡，最貴的大東城二期賣到5.2萬/㎡。

正奇未來城周邊二手房均價，圖源：貝殼找房

一手住宅方面，附近的恒大城二期均價約3.7萬/㎡。

坪山主力購房人群以剛需為主，大多是自住購房，買商辦宿舍樓的可能性微乎其微。

不過，近年來深圳也不時傳出商辦項目整售案例，或許正奇未來城也更愿意接觸大客戶。