京津冀房產、京津冀房產發展趨勢
新政惠及群體明顯擴大,利好信號強烈。
中房報記者 李葉 北京報道
天津樓市限購政策再次放松。
4月30日,“天津發布”官方公眾號發布消息稱,日前,天津市住房城鄉建設委等三部門印發《關于進一步優化房地產調控政策的通知》(以下簡稱“通知”)。
根據通知內容,北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在津購買住房的,享受本市戶籍居民購房政策;本市戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的,不再核驗購房資格;居民在非限購區購買住房的,核查其在相應區住房情況。同時,對有60周歲(含)以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭,可憑居民家庭戶口簿等材料,在認定住房套數時核減1套。
通知還提出,繼續鼓勵各區結合本區實際,通過發放購房補貼、企業團購優惠等政策減輕居民購房負擔,支持剛性和改善性住房需求。同時,鼓勵各區結合城中村改造、城市更新等安置需求,探索房票安置方式,對接本區新建商品房項目,更好滿足被安置居民住房需求。
對此,中指研究院天津公司高級分析師牛曉蕙表示,此次放開北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在津購房門檻,加上去年實行的異地公積金可在天津使用,為北京、河北人群在津購房提供更多便利,有利于促進京津冀三地之間的人員流動、資源共享。北京、河北人在市內六區購房與天津人擁有同等資格,利好看好市內六區教育資源的北京、河北人購房需求,預計市內六區二手房市場將有所回升,有利于穩定市場預期。
“本次新政在去年9月放松大學畢業生群體的住房限購以及除市內六區外的區域限購等的基礎上,進一步放寬了市內六區120平方米以上新建商品住房的限購,松綁力度層層遞進,旨在繼續營造更為寬松的購房環境,促進購房需求尤其是改善性住房需求的進一步釋放。” 諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪坦言。
關榮雪認為,政策的調整尤其是核心城市的政策調整能短時間刺激成交量達到一個小高峰,提振市場的信心。但僅憑樓市調控政策的松動并不治本,市場難以長時間保持穩定。
“北漂最后的歸宿”
“別看你在北京混,早晚是個天津人。”這句調侃,一度在網上流傳。
對于“北漂”一族而言,北京是夢開始的地方,而由于戶籍、限購政策、子女上學和房價等種種原因,他們最終選擇在天津購房。“睡在天津,就業在北京”亦是不少“北漂”一族的生活狀態。
在抖音和小紅書等社交軟件上,有不少博主分享著自己在北京和天津之間的“雙城生活”:早上坐車來到天津站,進站檢票上城際高鐵奔北京,只需30分鐘就能到北京南站,一趟地鐵坐個4~5站就到公司附近,再騎個共享單車直達公司,全程不到1個半小時。6點30分從家出發,8點左右到公司,每天下午下班再坐回去。每月上班22天,來回路費在2600元左右。
“如果在北京租房的話,距公司近的是比較貴的,價格遠超3000元,且居住品質一般;距離公司遠的話,上下班路上花費的時間也差不多。‘雙城生活’雖然兩地跑,但勝在每天都能回到溫暖舒適的家,陪陪家人。”一名分享“雙城生活”的博主說。
在天津樓市中,也有一個特別的數據。
2022年,貝殼研究院發布的《2021年新一線城市居住報告》顯示,天津購房客群中,非本地客戶占比約63%。這些購房人主要來自北京、河北、山東等周邊省份。到2023年,天津的外來購房人口仍在持續增加。據天津市房地產開發企業協披露,2023年外地來津人群購房顯著增加,同比增長47.1%。
值得注意的是,在這些購房人中,外來購房者購買120平方米以下住房占比77.5%。改善型住宅產品購買人群仍以本市居民為主,在144平方米以上的住房銷售中,本市居民占比84.2%。
這些數據也與此次天津購房政策優化的方向有關。
“本次新政惠及群體明顯擴大,利好信號強烈,或將對樓市交易形成一個重大利好,而且此舉將充分滿足職住平衡需求,有助于京津冀協同發展。” 關榮雪表示。
樓市幾經起落
天津的樓市也經歷過大起大落。
10年前,天津樓市還保持在相對溫熱的狀態。轉折點在2015年,這一年,房地產行業迎來多項政策利好,全國范圍內房價及成交量均有所上漲,北京樓市的表現尤為“火爆”。彼時,天津限購政策亦有松綁、購房門檻降低,這也使北京、河北等置業需求外溢,天津樓市成交量和成交價一度攀升至新高。
據中國指數研究院數據,2015年天津商品住宅市場成交面積為1358.13萬平方米,同比漲幅為41.97%。
不僅成交量攀升,天津的商品住宅價格也一路上漲。
中指研究院數據顯示,從2009年到2015年的6年間,天津商品住宅成交價格同期對比走勢上看,其整體成交價格走勢呈現平穩上漲態勢。2012年首次突破萬元大關,而后的兩年呈緩慢上漲態勢,2014年成交價格為10553元/平方米,累計漲幅為4.9%,2015年整體成交價格為11548元/平方米,同比漲幅9.43%。
到2016年,天津樓市的熱度仍在持續。
表現在項目個例上,這一年年底,天津生態城某樓盤內部認購,大量北京客戶排卡。臨近最后關頭,北京客戶接到通知,非天津本地戶籍的客戶全款優先,全款客戶選完房剩下的才會放給貸款客戶。
根據房地產研究機構發布的數據,2016年天津全市商品住宅成交234264套,成交面積2559萬平方米,同比增幅達75%;二手私產住宅簽約成交量為188751套,成交面積1646萬平方米,同比增長51%。價格方面,這一年天津一二手房成交均價分別為13662元/平方米、12354元/平方米,相較上一年漲幅分別為16%、19%。
在此背景下,2017年,天津的限購、限價、限售政策相繼出臺。也是從2017年起,天津樓市進入了“冷靜期”。
據天津市房地產研究機構數據,2017年天津新房成交面積1280萬平方米,比2016年下降50%。二手房全年簽約成交量94434套,也比2016年下降了一半左右。這一狀況一直持續到2022年,根據克而瑞數據顯示,天津2022年全市新建商品住宅銷售金額為1416.3億元,同比下降35.4%;銷售面積為822萬平方米,同比下降35.9%。
除了調控政策,過往土地供應過大,也被認為是上輪天津房地產市場降溫的原因之一。
根據易居研究院監測的百城住宅庫存數據,天津一手房庫存數據一直較高,從2012年三季度開始一直保持在1500萬平方米以上,2022年3月為1811萬平方米,在監測的100個城市中排名第二,僅次于武漢;存銷比為22.7,也是熱點一二線城市中較高的。
購房政策將持續放寬
天津樓市的“冷遇”在2023年得到緩解。
根據天津市住房城鄉建設委披露數據,2023年,天津新建商品房銷售1177.4萬平方米,在全國同比下降8.5%的情況下,逆勢增長20.9%,市場明顯走暖。在重點城市中,天津商品住宅成交金額增速全國第一。
值得一提的是,2023年,天津樓市進入政策密集期,包括優化限購區域、完善認房不認貸等,政策環境已大為寬松。
結合近期樓市數據來看,天津3月市場成交走勢與全國大多數城市一樣,單月環比大幅回升,但熱度仍不及去年“小陽春”。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2024年3月天津新建商品住宅、二手住宅成交環比上月倍增,同比分別下跌41.2%、33.9%。結合諸葛數據研究中心建立市場先行指標情緒指數來看,2024年3月天津市場情緒指數為-0.92,較上月下降0.03,仍位于市場低迷區間。
對此,關榮雪表示,市場情緒遲遲未見改善,成交熱度也并未完全恢復等依舊在推動著政策松綁的持續進行。
天津并非近期在樓市松綁方面跨步最大的城市。
4月28日,成都宣布全面解除樓市限購。自去年以來,截至今年4月28日,全國已有約35城放松限購政策,其中有合肥、昆明、蘇州、長沙等22城全面放松限購。
對此,易居研究院研究總監嚴躍進認為,天津這類政策的出臺和此前成都取消限購一樣,都意味著今年二季度各地將繼續加快購房政策的優化調整,對于政策環境優化和購房信心提振具有積極的作用。
他預判,后續其他城市的政策出臺節奏也會加快。相關政策對于“五一假期”的市場交易行情提振也具有非常重要的作用。
對于這類調控的效果,關榮雪表示,結合南京、合肥、蘇州等已經全面取消限購的城市來看,樓市熱度并未完全回暖,本輪樓市深度調整周期較長,政策的實際效果如何還有待進一步觀察。“中長期看,房地產市場的回暖依賴于居民的就業收入預期,與宏觀經濟息息相關,只有收入預期改善了,居民改善居住需求將會持續釋放。”