網上不少“經驗教程”都表示，投資房地產（買樓）能讓你成功移民，但事實日本不是傳統意義上的移民國家，也根本沒有房地產投資移民簽證。

不好好認清現實的話，你可能在投資買樓、或住在日本一兩年后才發現更新不了簽證，不能繼續留在日本，那時就悔之晚矣。

不想“賠了夫人又折兵”，投資一大筆資金后才發現不能移民的話，就需要了解今天介紹的各種事項。

△來源 / ビザチャンネル

正如前文所述，日本并非傳統意義上的移民國家，要投資移民到日本，你需要申請經營管理簽證，這一簽證是為在日本創業做老板的外國人而設的簽證。

打算買樓投資移民日本的話，你需要先在日本設立公司并注入資金，然后再以公司名義買樓。成功出租該住宅單位的話，你公司便能收取租金收入，而作為公司老板的你，便能借此申請經營管理簽證移民到日本。

不過，當然不是所有公司的老板都能成功申請經營管理簽證。要申請經營管理簽證，你的公司必須符合以下3個基本條件：

• 有至少500萬日元的資本金
• 有實際的業務
• 清晰真實的辦公地點（近期計劃放寬這一條件，尚未落實）

△來源 / unsplsah

以為申請到經營管理簽證便能松一口氣？先別高興太早，隨后又會有另一個劫數破壞這場美夢。

其實申請經營管理簽證只是第一步，要真正移民到日本（入籍）你還需要在日本居住至少5年。如果不打算入籍，只希望申請永住權、拿所謂的綠卡的話，你更需要在日本居住10年以上。

由于一般中小企業的老板，只能申請到有效期1年的經營管理簽證，這意味著你每年都要向入國管理局更新簽證。如果入國管理局認為你的公司沒有實際在經營，又或者難以經營下去，你便不能成功續簽。

要成功更新經營管理簽證，你必須向入國管理局證明你的公司有在實際營運，并至少有足夠的營業額來支付自己的月薪。

△永住和歸化的大致區別

入國管理局雖然沒有公開具體的數字，但一般而言，你自己的報酬每月不能少于20萬日元。否則連公司老板都可能難以在日本生活，更別說支付其他員工的工資。

另外，如果公司的凈資產（資產-負債）為負數，即資不抵債的話，入國管理局便可能要求你提交改善計劃書（事業収支改善計畫書），確保你有計劃改善公司的業績。改善計劃書可能需要另外聘請專業人仕撰寫和審核，這也是一筆開支。

回到文章開篇“買樓投資移民”的問題。管理不動產，當然能算是公司業務，實際上日本也有不少不動產管理公司，為業主管理不動產出租的相關事宜。

但問題是，你的公司如果只管理1個住宅單位，公司營業額便難以說服入國管理局給你簽證。

以東京都內的房價計算，新建成的1人用單位約為3500萬日元，而這種單位的月租約為10萬日元左右，扣上各種管理費、維修費用和稅金，每月的凈收入可能只得8萬日元左右，根本不夠支付你自己每月20萬日元以上的報酬。

△東京不同地段平均租金又有不同

要能讓租金收入能夠支付你自己的報酬，你需要一次購買3個3500萬日元的單位，也即是需要投資超過1億日元的資金，要公司達到收支平衡的話你更需要投資更多。

先買1個單位，再做經營計劃書，表明你有打算投資其他單位也可能是個解決方法。但不要忘記1年后你還需要更新簽證，在那時候拿不出錢投資，又沒有合理解釋的話，你的經營管理簽證就可能不獲續期，前功盡廢。

那有人說，我不放租，經營民宿或Airbnb可不可以？可以是可以，但也比你想象中復雜。

按照2018年開始實行的“民泊新法（住宅宿泊事業法）”，除了某些指定地區外，民宿每年最多只能營業180天，也即是每個月15天左右。

要達到每月營業額20萬日元，就算你能確保每月15天都有客人入住，你民宿每天的房價都需在1.3萬日元以上，相當于東京3～4星級酒店的價錢。

再算上營銷平臺的手續費、各種消耗品的添置費和清掃費等，1晚的房價可能要在2萬日元左右才能收支平衡。

當然，你也可以申請簡稱旅館業許可的“簡易宿泊所營業許可”，直接經營旅館。不過要申請這個牌照，你便需要添置各式各樣的設備以符合法例所需，這筆費用輕松就能上百萬日元。

既然買樓難以助你移民到日本，那么有什么方法能讓你成功投資移民到日本？

當然，自行創業當然也是方法之一。不過如果你本身沒有什么創業經驗，對創業也沒有想法，又對日本商業文化和習慣不太了解的話，創業的風險會太高，因此暫時不詳細介紹這個方法。

你還可以通過事業轉讓（事業譲渡），把其他公司的現有業務買來營運，收購的可以是一家拉面店，居酒屋，甚至是理發店。通過事業讓渡，你可以把該業務所需的資產和人手都買回來，所以你收購回來后便可以馬上營業。

另外，由于收購回來的是本身都已在營運的事業，通過事業轉讓來營運公司，比自行創業更易達到收支平衡。

要注意，收購前你可以向該公司了解清楚該業務實際的經營和收支狀況，確保沒有赤字再決定收購，這樣便能降低經營失敗的風險。

不過，由于收購的是經營狀況良好、并且是正在營運的業務，所以通過事業轉讓去移民日本，可能比自行創業需要更多初期資金，可能是5000萬甚至是1億... ...

想節省初期投資資金的話，你也可以考慮設有限期的事業轉讓。由于合約完結后你需要把業務歸還賣方，所以價錢也相對便宜。另外，你需要肩負的經營責任也較少，比較適合經營經驗較少的人。

△來源 / unsplsah

不過，由于這種事業轉讓合約限期一般為5年，如果你不打算歸化（入籍），而打算住滿10年后才申請求住權的話，你須在合約完結前找到新工作，或是創立自己的新事業，以繼續留在日本。

想節省初期資金的話，你還可以考慮以加盟店的方式到日本創業并移民。只需要支付一筆200萬日元左右的加盟費用，便可以利用該連鎖店品牌開設自己的店。

由于開業和營運相關的技巧和知識屆時都會由總部提供，你只需要安排人手和租用地方便能正式開業，比自行創業輕松得多。

有些連鎖店更會提供設備租借的服務，開店所需的設備都可以租用而不需自行購買，能為你省下更多初期費用。

△來源 / unsplsah

不過，通過加盟店創業也不是完全沒有缺點。其中1個缺點就是營運自由度較低，例如不能隨便更改產品內容。而且產品或貨品的定價一般都由總部直接決定，就算是店主也不能隨便自行減價。

除此之外，總部也可能會要求你達成特定營業目標或完成某些營業配額。例如在各式節日前，你需要賣出一定數量的節日產品，未能達成目標的話，總部便可能要求你進行改善，長時間未見改善的話，更有可能被中止代理店契約！

曾經有便利店加盟店店主，表示為了節省人手開支，自己需要通宵照看店鋪，并且超過1000天沒有放假... ...

總之，買樓收租雖然有機會助你申請到日本的經營管理簽證，但對于租金收入與住宅單位有所要求，否則很難續簽。

利用文中提到的兩個方法投資移民日本，所需的資金較少外，經營風險也相對較低，比較適合有需求的人士。