關于征收程序中的房屋評估報告的重要性不言而喻，它可以確定被拆遷人能夠獲得的補償金額，因此被拆遷人接到評估報告時決不能掉以輕心，有異議必須及時提出，否則不合理的評估報告將成為你獲得最終補償金額的依據而無法改變。

被拆遷人在房屋征收過程中，由于缺乏對相關制度的了解，許多人在接到評估報告后往往一籌莫展，面對不合理的評估結果不知所措，不清楚如何判斷評估報告的合法性和公正性，由此導致合法權益受到嚴重的侵害。

關于征收程序中的房屋評估報告主要分為兩類，一類是集體土地征收中的房屋評估報告，另一類是國有土地上房屋征收評估報告。針對集體土地征收中的房屋評估報告并沒有對評估報告提出異議的救濟途徑，未來尚待相關法律法規完善解決，我們在司法實務中多會參照國有土地上房屋征收評估程序適用。

法律依據是《中央紀委辦公廳、監察部辦公廳關于加強監督檢查進一步規范征地拆遷行為的通知》“在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執行”。再有就是國有土地上房屋征收評估報告，有完整的評估程序規定，法律依據是《國有土地上房屋征收評估辦法》。

北京華資律師事務所李東之律師提醒您，在房屋拆遷案件中，被拆遷人一定要了解評估報告的真實面目，以免被征收方的謊言所欺騙。

依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的明確規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定”之規定，我們面對征收程序中的房屋評估報告應當作出準確的判斷和識別。

評估機構的合法性是評估報告是否有效的第一步。根據《房地產評估機構管理辦法》之規定，房地產價格評估機構必須具備相應的資質，且評估報告應由被拆遷人參與選定的評估機構完成。只有在征收程序中確保評估機構的資質合法，并確保評估過程公正透明，才有可能避免征收方利用非法評估報告克扣被拆遷人的房屋征收補償金額。

關于評估機構合法性方面，被拆遷人需要注意以下幾點：

評估機構的資質：評估機構必須具備房地產估價機構資質，才能夠開展房地產評估業務。被拆遷人在選擇評估機構時，應當核實其是否具備相應資質，并優先選擇具有較高資質等級的評估機構。

評估機構的選擇權：根據法律規定，被拆遷人有權參與選擇評估機構。被拆遷人應當積極行使自己的選擇權，確保選定的評估機構能夠獨立公正地進行評估工作。

評估過程的公開透明：評估過程應當公開透明，評估機構應當與被拆遷人充分溝通，并允許被拆遷人參與評估過程。只有被拆遷人參與了評估的過程，才能確保評估過程的公開透明，才可以避免評估機構被操縱，評估結果被篡改。

房產評估具有動態性特點，房產的價值會隨著時間因素的變化而發生改變，房產評估是對動態價格進行固定的現實反映，因此評估時點為房產評估提供了一個時間基準，房產評估人員的價值意見為該時點的價值意見，價值標準是該時間點的價值標準。

因此，評估的時點選擇的明確性直接影響到評估結果的準確性。根據法律規定，評估時點應當是征收決定公告之日，評估報告應當在此時點完成。如果評估時點與公告日存在較大差距，可能導致評估結果與實際價值不符，影響被拆遷人的合法權益。

在明確評估時點方面，被拆遷人需要注意以下幾點：

評估時點的確定：評估時點應當與征收決定公告之日相對應。被拆遷人應當核實評估報告的完成時間，確保評估時點的合法性和準確性。

評估時點與房屋價值的關系：評估時點的確定直接關聯被評估房屋類似房地產的市場價格，進而影響房屋價值的數額。因此，被拆遷人應當留意評估時點是否合法，確保評估報告的有效性和公正性。

評估時點的變更：如果評估時點與公告日存在較大差距，可能導致評估結果不準確。被拆遷人應當及時提出異議，并要求重新評估，確保評估結果符合實際情況。

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▌執業領域

李東之律師具有多年的征地拆遷、棚戶改造、設施農用地搬遷、違建拆除、國家賠償等領域的法律服務經驗，可以策劃重大群體性案件維權方案，確定案件訴訟思路和解決問題有效路徑，亦可參與同征收各部門的協商與談判，為當事人提供法律咨詢和法律意見等全程法律服務。

李東之律師在刑事領域具有豐富的辦案經驗，成功辦理過黑龍江呂某無罪判決案及廣東汕尾蔡某二審改判減輕刑罰案及河北邢臺韓某貪污受賄案減輕刑罰判決等案件。

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▌代表性案例

西藏昌都市丁青縣某村近千名藏族同胞草原承包維權案

內蒙鄂爾多斯達拉特旗數百名牧民黃河灘區居民遷建維權案

四川眉山東坡區某村農用土地征收數百名村民維權案

廣東省廣州市南沙區李某開設犯罪案件

河北省保定市望都趙某非法買賣制毒物品案

天津市河東區付某故意案

河北石家莊井陘某煤化實業集團有限公司執行破產案

北京市石景山區人民法院孫某執行析產案

北京市朝陽區國企某環境工程公司被執行案

吉林省吉林市某國企水廠商事仲裁案

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