記者｜吳波

北京二手房月成交量最近開始走低，價格也更趨理性。

根據北京住建委官網數據顯示，10月北京二手房成交9340套，環比上月下跌25.7%，月成交量創下自去年4月以來新低。

事實上，北京二手房成交量在9月份就出現下滑趨勢。據北京中原市場研究部統計，當月北京二手住宅網簽1.2萬套，環比下降23%，同比去年同期下降28%，創下近1年來的市場新低。

傳統的“金九銀十”失色不僅體現在成交量上，還體現在價格上。首先，成交走弱，有部分房東因為當前房價不及心理預期而選擇暫不掛牌銷售。據《10月國民安居指數報告》顯示，新增供應方面，10月全國新增掛牌房源量環比下跌5.2%，北京則下跌了17.5%。

其次，北京二手房買賣雙方價格博弈增加，愿意下調掛牌價的房東比例也在增加。據麥田房產監測數據顯示，在10月的調價房源中，有超過85%的房源下調掛牌價，這個比例比9月又多了4個百分點。

通州業主劉女士（化名）明顯感覺到北京二手房有所降價，她說，“在通州，除了環球影城周邊漲價了，其它房源明顯降價，比如翠屏北里、新華聯家園都有下調。中介說具體價格看戶型。”

“別墅降價很猛。”劉女士進一步表示，“根據中介的推廣，一套東三環湖景別墅，雙花園120平，精裝800萬，客廳6米挑空，帶電梯，原成本房價4400萬，現在底價3800萬。再比如，一套優山美地的使用面積650平的邊戶獨棟，業主原始購房價3050萬，現在著急用錢2650萬就能賣，全款一個月周期底價2500萬。“

針對上述情況，麥田房產對界面新聞表示，“別墅降價是由于房地產稅出臺心理預期帶來的影響。不過，整體降價房源還是集中在之前炒作的學區房。“

今年以來，隨著雙減政策的執行和教育部下發的多項政策，北京二手房學區房價格普遍回歸理性。

而在9月，北京海淀區房地產經紀協會又發出行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為。同時，海淀房協也發布了部分熱點小區的二手房交易指導參考價，指導價設計名單包含海淀29個重點小區，針對60平米以下小戶型、60-90平米中戶型以及90平米以上大戶型，并且超過掛牌指導價1%的不讓掛牌。

“調整最多的還是學區房。最狠的區域是東城、西城和海淀。周邊其他區域，學區屬性比較小的降幅大概在3—5%左右。“ 海淀鏈家經紀人張平（化名）稱，”比如中關村三小旁邊的蜂鳥家園，以前單價達到20萬左右，現在單價只有十五六萬。“

界面新聞查詢鏈家APP發現，一套49.39平方米的蜂鳥家園房源，目前掛牌價確實降為760萬，均價約15.38萬/平方米。

豐臺鏈家經紀人李磊（化名）也稱當下二手房議價空間變大了，“學區房降價基本沒有對豐臺產生影響。當下掛牌房源變少，則是因為上半年賣得比較好。不過，目前房價可談空間確實變大了，可談空間增加30萬左右。”

二手房市場降溫中介早有預判。在今年第二季度業績電話會議上，貝殼管理層就預期下半年市場會降溫。尤其是在二手房方面，信貸收緊、按揭利率上行，審批和放款周期拉長，疊加二手房參考價制度，市場將對二手房業務產生顯著影響。

我愛我家也曾在中報中預測，由于目前貸款首付比例上調，購房成本初始上升，加之學區房政策轉向，各地實施網登限價，二手房地產市場管理政策整體收緊，交易價格、交易手續審查進入嚴管周期，二手市場預期下半年會出現下降。

58安居客房產研究院分院院長稱：“當前房地產市場風格轉換，整體來看市場已經從賣方市場轉為買方市場，成交量下滑、成交價上漲乏力甚至出現下挫都是風格轉換的重要體現，市場的心態出現變化由此導致熱度下降。另外在客觀因素層面，房貸政策的嚴控導致需求出現銳減，尤其是部分城市的二手房貸款出現放款難，放款周期長的問題，導致交易周期不斷拉長。”

從目前的二手房市場來看，相比前兩月開始有所好轉，當下房貸已出現放松跡象。

9月底央行針對房地產市場定調“要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，此后多次釋放信貸維穩信號。

“貝殼研究院監測的重點城市主流房貸利率數據顯示，10月房貸利率在年內首次出現環比下降，這表示局部市場住房信貸環境有所改善。預計4季度住房信貸環境繼續邊際改善，對首套置業客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持，利于修復市場預期，減緩市場調整壓力。” 貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱。

北京鏈家經紀人以及麥田房產都對界面新聞表示，近期北京房貸確實出現放松跡象。房貸放款周期縮短至3個月。

“房貸沒有之前那么緊張了，現在的放款周期是3個月。有的銀行如華夏銀行、光大銀行等1至2個月就能放款了。”北京鏈家經紀人說，“不過，當下房貸政策每個月20號都會進行調整，二手房市場后續走向主要還是看政策。”

就北京而言，北京鏈家研究院院長高原預判也十分樂觀，他說“市場具有置換多、杠杠低、調控嚴、需求真四個特點。這些特點使得北京市場在上行階段不會出現暴漲情形，在下行階段亦會有其自身韌性。”

從數據上，北京今年二手房表現并不差，且10月也有所提振。 北京住建委官網數據顯示，今年前十月，北京二手房總成交量達到165894萬套，超過去年前十月的130638萬套。

此外，麥田房產數據監測顯示，北京10月下半月和上半月市場熱度分化明顯。10月下半月日均帶看量比上半月多32%。

高原進一步表示，盡管從網簽數據來看，全市10月交易量不足10000單，但網簽數據實際上具有一定的滯后性，實際10月數據更多反饋了9月市場的運行情況。從住宅交易業務實務來看，隨著信貸過度緊縮情況開始緩解，同時賣家預期有所下行，掛牌價格更為接近實際成交水平，更易達成交易，市場運行已經進入修復期。

經調研與初步估算，估計10月成交情況相較9月份應該有20%左右環比提升，這部分交易量會在11月的網簽數據中體現。