近五年上海發(fā)展最快的區(qū)域是哪里？

是奉賢。

近五年，享受大虹橋紅利的閔行、青浦，增速遠(yuǎn)低于全市；

北外灘、東外灘也并未給虹口、楊浦帶來太多增長；

沒有太多市級(jí)規(guī)劃的奉賢、徐匯卻在悶聲發(fā)大財(cái)。

徐匯我們前面提過，今天講講奉賢發(fā)生了什么。

奉賢的起點(diǎn)并不低，現(xiàn)在的高速發(fā)展其實(shí)是復(fù)興。

1992年首次評(píng)選國家百強(qiáng)縣，奉賢、青浦、松江分別名列35、36、37位。

2000年前后紛紛撤縣設(shè)區(qū)，融入上海，這個(gè)過程中奉賢被落下了。

因?yàn)榉钯t地理位置劣勢明顯。

雖說三區(qū)與市區(qū)都隔著閔行（閔行真討厭），青浦松江距離市區(qū)還是近得多。

松江2000年就開始吃到市區(qū)外溢，大學(xué)城開始開發(fā)，松江新城開始建設(shè)，地鐵開始規(guī)劃。

9號(hào)線開通后更是一騎絕塵，成為開發(fā)最成功的五大新城。

青浦起步略晚，在民間經(jīng)濟(jì)起飛的那段時(shí)間，還是抓住了一些機(jī)會(huì)。

奉賢去趟市區(qū)要跨過廣袤的閔行腹地，最短處也要15公里左右。

這些大片的荒地承載了大量市區(qū)外溢，能落戶閔行的誰去奉賢。

2003年給了一個(gè)奉賢大學(xué)城，被放到了奉賢的天涯海角——海灣，后來被師生吐槽的一塌糊涂。

進(jìn)出市區(qū)一趟跟取經(jīng)似的。

而且閔行、奉賢相隔黃浦江天塹，雖說1995年奉浦大橋通車，卻因?yàn)樵O(shè)計(jì)上的硬傷導(dǎo)致?lián)矶虏豢啊?/span>

更是進(jìn)一步拉大了與市區(qū)的距離。

在融入上海之前，奉賢、松江、青浦處于同一梯隊(duì)，融入上海后，南閔行、松江、青浦地位更加接近，奉賢與金山淪為遠(yuǎn)郊。

當(dāng)然這并不意味著這段時(shí)間奉賢停滯。

2002年奉賢人口58.39萬人，2020年增長至114.09萬人，當(dāng)然需要不斷地?cái)U(kuò)張擴(kuò)張?jiān)贁U(kuò)張。

2003年南橋新城規(guī)劃

所以剛剛撤縣設(shè)區(qū)，奉賢就規(guī)劃了南橋新城。

當(dāng)時(shí)的新城范圍基本是滬金高速（S4）以西，S4東側(cè)依舊是大片的農(nóng)田。

與新版奉賢新城范圍對(duì)比，版圖只有三分之一。

新老兩版規(guī)劃對(duì)比

現(xiàn)在看來，當(dāng)初格局確實(shí)小了。

沒辦法，當(dāng)初誰也預(yù)料不到上海發(fā)展如此迅速。

更重要的是，當(dāng)時(shí)依舊是內(nèi)生思維，新城規(guī)劃基本都是區(qū)里自己搞搞，很少有市級(jí)力量注入。

其實(shí)青浦又何嘗不是。

世紀(jì)初青浦就在夏陽湖周邊打造公共活動(dòng)中心，重要的行政部門、圖書館等服務(wù)機(jī)構(gòu)紛紛遷了過來，也在這里建設(shè)了中山醫(yī)院分院。

然而僅限于此，當(dāng)時(shí)沒有地鐵線路規(guī)劃、沒有TOD的規(guī)劃理念、沒有產(chǎn)城融合的思想。

后來市區(qū)開始擴(kuò)張，市級(jí)力量注入后松江新城、嘉定新城格局一下打開，嘉定新城骨架奇大，地標(biāo)橫出，大家對(duì)新城建設(shè)有了新的認(rèn)知。

這時(shí)青浦17號(hào)線也開始落地，領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到當(dāng)時(shí)格局太小，但是已經(jīng)錯(cuò)過機(jī)會(huì)。

核心資源都給了夏陽湖，17號(hào)線沿線想開發(fā)也沒有太多彈藥了。

所以青浦新城干脆放棄，2015年后全心全意搞房地產(chǎn)，淀山湖大道站、匯金路站全面開花。

直到2021年初，新的新城規(guī)劃才出來，放棄夏陽湖，轉(zhuǎn)向青浦新城地鐵站北側(cè)大片空地。

奉賢新城要幸運(yùn)一些。

原來的南橋新城基本向東發(fā)展，開發(fā)了一個(gè)全新居住片區(qū)。

奉賢新城街景

現(xiàn)在繼續(xù)向東，繼續(xù)向北，完全可以連成一片。

南橋新城升級(jí)為奉賢新城，主要的標(biāo)志就是5號(hào)線延伸段的建成。

奉賢有了地鐵后，各種公共資源開始全面升級(jí)。

老百姓最為關(guān)心的無非醫(yī)療、教育、商業(yè)。

現(xiàn)在市里給了三甲級(jí)新華醫(yī)院，國婦嬰也將于2022年投入使用。

與嘉定、松江、閔行相比，奉賢的市級(jí)教育資源導(dǎo)入還是比較匱乏，絕大多數(shù)學(xué)校名字還是“奉賢”開頭。

2014年奉賢建設(shè)了格致中學(xué)分校，2019年又有世外奉賢校區(qū)規(guī)劃，今年又與上中合作建設(shè)上中國際奉賢分校。

其實(shí)大家都懂的，學(xué)校的成績決定因素是生源。奉賢一度偏內(nèi)生，沒有市區(qū)中產(chǎn)客群導(dǎo)入，自然不會(huì)有太多名校過來。

隨著地鐵通車，隨著市區(qū)房價(jià)高漲，越來越多的中產(chǎn)客群流入奉賢，名校自然樂意過來開辦分校。

當(dāng)然奉賢目前發(fā)展最為迅速的是商業(yè)配套。

一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，5號(hào)線在奉賢設(shè)置的幾個(gè)站點(diǎn)，基本都沒有穿過居民區(qū)。

實(shí)際上為了避開原有居民區(qū)，5號(hào)線在奉賢新城突然向東轉(zhuǎn)向。

所以對(duì)現(xiàn)有居民來講，現(xiàn)在的地鐵其實(shí)并不是特別方便，最后一公里問題很難解決。

講私心，居民區(qū)沒有空地，通地鐵獲得紅利的是當(dāng)?shù)鼐用瘢?/span>

如果經(jīng)過的是全新區(qū)域，土地升值帶來的收益歸公家。

講公心，地鐵站設(shè)置在新的區(qū)域，才能以地鐵為中心打造更多的公共設(shè)施。

這不，奉賢大部分的商場都建在地鐵口。

龍湖的兩個(gè)商場，一個(gè)萬達(dá)廣場都在施工，建成后奉賢的商業(yè)能級(jí)將有質(zhì)的提升。

這不正是5年前的青浦嗎？

松江、嘉定、青浦逐個(gè)開發(fā)，現(xiàn)在終于輪到奉賢了。

奉賢的房地產(chǎn)市場相對(duì)簡單。

奉賢面積高達(dá)733.38平方千米，比昆山市沒小多少，所以不可能全面開發(fā)。

實(shí)際上奉賢大片區(qū)域仍舊是農(nóng)田、生態(tài)濕地，主要的開發(fā)區(qū)域就是奉賢新城。

奉賢接下來重點(diǎn)打造的公共配套，也基本位于奉賢新城。

奉賢新城鳥瞰

奉城長期以來都是奉賢的核心區(qū)域，民國時(shí)期奉賢縣治遷到南橋，奉城淪為一個(gè)普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

由于歷史原因現(xiàn)在奉城仍然有不少居民，不過已經(jīng)不再是重點(diǎn)開發(fā)對(duì)象，近期也只不過開發(fā)了中海戈雅園等少量樓盤。

這些樓盤一看就是給當(dāng)?shù)鼐用窀纳剖褂茫袇^(qū)的剛需客群建議還是看看南橋，看看奉賢新城。

海灣又是一個(gè)人口相對(duì)集中的區(qū)域，不過已經(jīng)錯(cuò)過最佳發(fā)展時(shí)機(jī)。

1998年海灣被定位世界九大灣區(qū)之一。

香港淺水灣、紐約長島都是灣區(qū)，后來都成了當(dāng)?shù)馗蝗藚^(qū)，所以海灣也會(huì)成為上海富人區(qū)。

沿著這個(gè)神奇邏輯，區(qū)里給了海灣大量資源。首先，奉賢大學(xué)城選址海灣，遷入了上海師范大學(xué)、華東理工大學(xué)兩所重點(diǎn)大學(xué)以及上海應(yīng)用技術(shù)學(xué)院、上海旅游專科學(xué)院。

后來又建了4A級(jí)景區(qū)碧海以及：國際風(fēng)箏放飛場、東海觀音寺、濱海知青文化廣場、龍騰閣、京劇服飾館、文化一條街、松聲馬術(shù)俱樂部、游艇基地、上師大實(shí)驗(yàn)學(xué)校、安達(dá)醫(yī)院、海泉路商業(yè)、金匯港等濱水景觀帶……

唯獨(dú)忘了一件事情：人口哪里來？

海灣遠(yuǎn)離市區(qū)又遠(yuǎn)離奉賢中心，根本不可能有大量市區(qū)人口居住；

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)又相對(duì)匱乏，僅靠西部的化工廠完全支撐不起。

所以后來海灣房地產(chǎn)市場崩盤，多年不漲，一些寫字樓爛尾，成為鬼城。

現(xiàn)在當(dāng)局似乎已經(jīng)放棄這里，不再注入核心資源，這樣一個(gè)遠(yuǎn)離中心的區(qū)域完全陷入內(nèi)生。

西渡原先是渡口，之前就有一定人口積累，后來又劃為動(dòng)遷基地，人口更加密集。

5號(hào)線通車后借助奉賢第一站的優(yōu)勢，也吸收了一些閔行居民，地鐵站邊的連城商業(yè)廣場也變得熱鬧起來。

一樓商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)高達(dá)20元/平米/天以上。

不過西渡城市界面不太理想，歷史原因?qū)е逻@里有太多老房子，也有太多動(dòng)遷居民。

西渡下一站蕭塘幾乎是一個(gè)全新片區(qū)，反而居住體驗(yàn)更佳，現(xiàn)在也被劃入奉賢新城。

總體而言，奉賢集全區(qū)之力打造新城，這里自然是增長最快的區(qū)域。

當(dāng)然奉賢也有不少區(qū)域劃進(jìn)了自貿(mào)區(qū)，但是當(dāng)下看來，自貿(mào)區(qū)的意義只是幫助奉賢賣房子。

其他實(shí)質(zhì)性的帶動(dòng)，短期還見不到落地。

青浦、嘉定、松江三大新城該打的牌基本打完。

松江開始向外打造G60；嘉定新城二期遲遲不肯動(dòng)工，只能回到南翔敲敲打打；青浦新城核心區(qū)已經(jīng)沒有太多資源。

現(xiàn)在到了奉賢時(shí)代。

東方美谷正在發(fā)力，到2025年產(chǎn)值將達(dá)到600億，占奉賢總體37.5%。

奉賢5號(hào)線通車后可能會(huì)迎來一波高潮，15號(hào)線延長、南楓線、嘉閔線南延伸、奉賢線都在醞釀之中。

不過按照奉賢之前的進(jìn)度，這些工程落地尚需時(shí)日——5號(hào)線延長大家盼了十年，這些線路豈不更久？

而且奉賢產(chǎn)業(yè)上劣勢依舊明顯，依舊以第二產(chǎn)業(yè)為主。

2020年，奉賢第三產(chǎn)業(yè)GDP占比只有36.1%，遠(yuǎn)低于其他新城。

當(dāng)下奉賢房價(jià)已經(jīng)達(dá)到3.5-4萬，其他幾個(gè)新城基本在4-5萬左右，差距基本也算合理。

不過對(duì)于預(yù)算300萬以下的剛需用戶，除了奉賢可選性還真不多。

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