千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！以下為“ 三叔說房” 微信公眾號粉絲提問精選

提問：三叔，今年很多地方都漲了，但是龍崗就是沒有動，是什么原因？

回答：龍崗的坂田和大運中長期還是有一定的潛力，但其他的片區如龍崗中心、雙龍、坪地等由于供應量較大，需求低，漲幅也相對較弱。

提問：三叔，jyd擔保公司拿著我的卡和Ukey，銀行放款后他們要是卷了我的錢跑了，我怎么防范？

回答：別想多了擔保公司相信你拿真金白銀幫你辦事情，不會為了設局跑路的。擔保公司相信你，是因為你有房子，有還款來源，跑路成本高。你相信擔保公司同樣的道理，他比你資質更好，放款量很大，這樣一個可循環盈利的團體， 跑你這比錢還有很多錢得收回來，跑路成本更高，損失更大。

提問：三叔，深高南風波今天有什么進展嗎？

回答：還是原來三個小區審核通過，其余五小區仍未通過，業主和家長今天又去了教育局，但未獲得領導接見，后續進展我們繼續追蹤。

提問：我在南山科技園上班，女朋友是龍華的老師，靠近觀瀾。兩人稅后收入一共大約一百萬，SFSD，請問買哪個區域比較好？感覺紅本主推的沙井和光明離她都太遠了，我們暫時都不會開車，很尷尬。另外，為啥要回避觀瀾呢，聽她說那里的學區房一直在漲。

回答：你有多少資金？不同價格推薦板塊不一樣的。觀瀾啥都沒有，龍華本地購買力也不夠，學區房全市都能漲，其他地方漲得比觀瀾多。但非學區房就不行了。具體買哪里告訴我首期才知道。沒事的，你們買房投資，觀瀾租一套大的，今年租金很便宜的，租個三年，自己裝修。花的錢也比你買觀瀾少賺的錢少的多。

提問：你好三叔，我在六年前投資了中山火炬開發區的凱茵又一城的兩房，最近聽說中山房價下跌想出售，請問現在出還是等深中通道三年后開通再出，請你分析一下.

回答：你好。從華潤前海中心到疑似深中通道起點都要47分鐘了，算上中山起點到大橋的時間加在通道上的時間，至少要一個半小時，過路費、過橋費也是一項比較大的成本，二者之間根本沒法通勤。杭州灣大橋開通后，慈溪也搞了個杭州灣新城，房價、供應一地雞毛。

看好中山的朋友要再找找中山本身的價值，不要指望深中通道了。

提問：龍華玖悅臺9字頭的三房和壹城璞譽府7字頭的三房 投資7成自住3成 哪個好呢？

回答：龍光玖悅臺位置在紅山騰龍路以西，隔壁是8.8w的華業玫瑰和8.5w的中航天逸，玖悅臺新了幾年，產品檔次確實高了半代，9w的價格也包含了一定的品牌效應、新房溢價，個人認為是市場價之上，并不特別的套利空間；

壹城中心璞譽府是壹城片區里較核心的位置，換句話說距離外部交通也最遠，當然是不如北邊7.4w的壹城中心九區的位置好，如果是7w出頭，個人也認為是一個合理的價格，并無特別的溢價或者限價；那就要回歸到這兩個小片區或者小樓盤的PK上：紅山+龍華實驗+龍光VS龍華中心+龍華第二實驗+鴻榮源

前者的增量和檔次要高于后者，贏面更大

當然如果是跟龍光玖悅臺這個盤對比，其實二手也有更好的選擇和推薦，可參考內部分享

提問：三叔，請問400w總價左右、四海公寓這個盤的單間一房有價值嗎、還能什么地方值得入的嗎、感謝

回答：四海公寓目前38平開間是400w左右，41平一房是430w左右，在學校沒有變化的情況下，檔次在南山居中，符合次新電梯的標準，但漲幅在同總價樓盤里相對滯后的，具體參考內部分享。

提問：你經常說剛需最好馬上上車，但現在的行情真的合適嗎？還有中產買不起中產樓如何理解？

回答：是的，剛需每一個今天都是最好的上車時間。很多人不明白為什么中產買不起中產樓才是合理現象。其實道理和“人家幾代人的努力，憑什么輸給你十年寒窗苦讀”一樣。買樓上車只是踏腳石，正常情況下逐步升級置業，就可以小房換大房。如果不先上車，中產階級很難一步到位，直接買入中產樓。大家可以發現大部份住在中產小區的中產業主，他們的收入根本買不起現在的房子。他們之所以能夠成為業主，大部分都是靠房換房。

提問：三叔，你好。請教學位房投資，是不是小面積最好？

回答：好問題。先說答案：不一定。確實我們看到的很多漲幅驚人的學位房，小戶型居多，比如閃閃亮的南外大沖科苑居26平一年翻番。這讓我們認為投資就選小戶型。但是，我們也要看到，深實驗雙頂級學位的國城花園44平，2019年頭近1000w，年尾1000w多一點，一年上漲約100w，漲幅10%左右。穿越先行示范區8181和雙11的國城花園，靜水深流，波瀾不驚。

我們還要看到，螺嶺小學的東門168，房價年頭到年尾變化不大，似乎忘記了自己學位房的身份。

與此同時，僅深實驗初中學位的金茂禮都36平從年頭550到年尾750，一年上漲200萬，漲幅36%。那么，是不是投資學位房就可以逮住小戶型買買買？我想你已經知道答案。為什么會有這么大的差異？因為背后學校的變化、家長對學校要求的變化、學位房所處的發展階段。

提問：方案一：600萬左右總價，應該可以買到南山、福田、寶中50平米以內的2T兩房，我比較傾向于南山，因為南山比福田發展勢頭好，價格也不像寶中那么虛高，既然都是小破舊，還是選最核心的區域，看了下能選的基本只剩南海、育才以及北師大的學位房，不過選諾德假日，老二上荔林積分估計很危險。

方案二：600萬左右總價，購買沙井海岸城，上深外寶安。

方案三：把長安的房子也賣掉，總預算提升到800萬，這樣應該可以買到南山1T的兩房或者2T的三房。因為長安鎮的房子靠近濱海灣新區，離深圳新安大橋4km，目前單價2.5萬，不知道有沒有升值空間。

這三個方案我比較糾結，能否指點一下，或則還有其他選擇？謝謝！

回答：

方案一，南山區600萬2T，還可以選擇南外大沖和學府。北師大略遜。

方案二，深外寶安，我記得剛剛定了選址，學校影子都沒有，你確定能在你家娃上學之前開學？新學校，你確定這所學校能進TOP30？

方案三，800萬，南山1T兩房，南山2T三房，選擇不多，有點受限。

你的方案有點跳躍，想要盡量好的學位，又想要兼顧居住和升值，哪個優先級更高，似乎并未確定。投資看未來，學位看過去，這兩個方向是不一樣的。

另外，你理解的好學位和我理解的不太一樣，比如深外寶安。

綜合比較，如果你的孩子快到入學年齡了，建議方案一。如果孩子尚小，可考慮成長性好的潛力優質學區，具體參考內部分享。以上為“ 三叔說房” 微信公眾號粉絲提問精選