大家好！我是蘇北哥！幾天不見，北哥想和大家分享幾件近期發(fā)生的現(xiàn)象級事件，也許對南京房地產(chǎn)后市具有風(fēng)向標意義！

這第一件的現(xiàn)象級事件當然是政策方面，7月31日晚，南京市規(guī)劃和自然資源局連續(xù)發(fā)布了兩條公告，集體土地涉及住宅房屋房票安置、房屋補償安置辦法。據(jù)此，宣告南京將進入新一輪的城市更新改造，而此次改造的重點就落在了農(nóng)村集體所有制土地和宅基地的身上。

這兩天公告一出臺就有粉絲讓北哥幫忙解讀一下，其實從公告原文內(nèi)容，意思已經(jīng)非常淺顯。

首先，這兩項公告讓南京城市更新的范圍擴大了！對照7月5日南京發(fā)布的首版《城市更新辦法》，此次公告等于是在原有的城市老舊住宅、老舊廠區(qū)、城市山林、城市生產(chǎn)生活綜合類等五類更新主要對象之上，重點強調(diào)了集體所有制土地涉及房屋的更新改造，從此南京新一輪的農(nóng)村宅基地改造更新工作就要全面啟動了！

第二，集體所有制土地涉及住宅也被納入房票安置范疇！眾所周知，自去年溧水、浦口率先開始試行房票安置以來，房票補償?shù)膶ο笠恢睕]有把農(nóng)村集體所有制土地包含在內(nèi)，如今這一轉(zhuǎn)變將讓農(nóng)村宅基地動遷獲得更大優(yōu)惠，也表明了南京ZF對于新一輪城市更新改造的決心和力度。

此次公告，對于農(nóng)村集體所有制土地涉及房屋方面的安置辦法提出了房票和貨幣補償兩種方案，選擇空間更大，也更加人性化！

房票安置相比貨幣化補償辦法，優(yōu)惠力度更大。

契稅優(yōu)惠：被征收人購房成交價格不超過房票票面金額的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過房票票面金額的，對超額部分按規(guī)定征收契稅。

購房獎勵：運用房票申購安置房（在規(guī)定區(qū)域內(nèi)），給予被征收人房票面額使用部分不超過10%的購房獎勵，申購非規(guī)定區(qū)域安置房的，給予被征收人房票面額使用部分不超過5%的購房獎勵。

購買商品房的，給予被征收人房票面額使用部分不超過5%的購房獎勵。

01.

為何此時增加集體所有制土地涉及房屋

的安置優(yōu)惠力度？鼓樓、江寧、江浦更新改造區(qū)范圍基本劃定

其實7月31日這兩項公告的信號已經(jīng)十分明顯，就是南京方面在積極響應(yīng)ZY關(guān)于積極推進城中村改造的政策。

7月21日國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，21座城市之中南京在列；7月24日ZYZHJ關(guān)于下半年的經(jīng)濟工作會議也重點提及“要積極推動城中村改造”，高層的繁復(fù)提及已經(jīng)充分證明“城中村改造”在下一步樓市發(fā)展中扮演的重要角色。

而7月31日南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的兩項公告，顯然就是為南京下一步即將開展的城中村改造量身定做的。

目前很多人對于南京還有哪些城中村面臨改造，哪些主城區(qū)域面臨更新的問題非常關(guān)心，此前北哥在相關(guān)文章中也給出了一些提示，比如城南的老門西；城東的雙拜巷；應(yīng)天大街高架南側(cè)，虹悅城購物中心東側(cè)的片區(qū)（原集合村地區(qū)）等區(qū)域都有這種可能性。

城東雙拜巷，典型的城中村

經(jīng)過這段時間的梳理，和相關(guān)資料的顯示，今年鼓樓、浦口、江寧三區(qū)有可能更新改造的區(qū)域已經(jīng)基本劃定出來。

鼓樓今年有可能面臨更新改造的主要區(qū)域包括，中央門、小市、挹江門、江東、鳳凰西街、閱江樓、熱河南路、幕府山片區(qū)、建寧路沿線等。

熱河南路沿線的老舊小區(qū)

江寧今年有可能面臨更新改造的主要區(qū)域包括，東山、秣陵、湯山、淳化、祿口、湖熟等等。

今年11月份即將動遷的江寧黃泥塘村

江北今年有可能面臨更新改造的主要區(qū)域包括，頂山、星甸、江浦、橋林、永寧、盤城等等。

從以上羅列可以清晰的看出，除了主城剩余零星的城中村以外，兩江板塊可供更新改造的城中村和郊區(qū)規(guī)模和數(shù)量還是比較龐大的。

02.

本輪救市ZC框架雛形已經(jīng)顯現(xiàn)

南京8月將有22家樓盤開盤，市場仍有底氣

7月以來全國樓市一直“等風(fēng)來”，由于此前高盛的一則預(yù)測，讓多地多城期盼ZY一記大招，徹底讓樓市徹底觸底回暖。

然而如今7月已完，8月伊始，自上而下的重磅ZC似乎始終沒有見到，更多的是“鼓勵、支持、引導(dǎo)……”類的吹風(fēng)型ZC信號，其實很多人不知道本輪的救市ZC框架雛形目前已經(jīng)基本布局完成。

7月中下旬，樓市進入了ZC進入了密集發(fā)布期，雖未出現(xiàn)“一桿到底”的措施和辦法，但多維度、立體化的ZC信號釋放已經(jīng)潛移默化讓購房環(huán)境發(fā)生了本質(zhì)的改變，尤其是在需求端的利好頻頻釋放，購房門檻大大降低了。

7月14日，央行政策司司長鄒瀾發(fā)言，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主變更合同約定，打開了存量房貸利率下調(diào)的可能性窗口。

7月27日，住建部部長倪虹明確要穩(wěn)固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。國內(nèi)購房環(huán)境進一步被優(yōu)化。

8月1日，央行、國家外匯局召開2023年下半年工作會議，會議要求落實好“金融16條”，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。信號明確清晰，首付比例下行，存量房貸利率下行已成定局。

購房門檻的一再降低，購房環(huán)境的一再優(yōu)化，都在為下一步剛性和改善型住房的需求釋放做足了準備！

那么新增的剛性和改善型購房需求從何而來呢？當然是從城市更新和城中村改造而來，所以在購房金融政策頻頻釋放的區(qū)間，于7月21日、24日發(fā)布了兩次“城中村改造”的ZY政策，只要各地迅速落實“改造”ZC，剛性需求一旦釋放，樓市很可能全面回暖，正所謂“萬事俱備，只欠東風(fēng)”，當前樓市大概率距離回暖已經(jīng)不遠了。

歷史總是驚人的相似，從2008年以來，縱觀國內(nèi)樓市的三次就是行動，歷史環(huán)境與契機都是驚人的相似。

2008年，4萬億刺激，降首付將利率，實現(xiàn)樓市跳躍式發(fā)展。

2014年，經(jīng)濟不振，全國大規(guī)模棚改開始推行，降首付去庫存樓市迎來第二波上行高峰。

2022-2023年，超28萬億貨幣刺激，房企融資寬松，降息降首付，積極推進城中村改造……

歸根結(jié)底！剛性和改善型需求釋放是樓市發(fā)展的根本，只要這個問題解決，樓市回暖幾乎就是定局。

以南京樓市目前行情現(xiàn)狀來看，7月新房市場再次走入低谷，根據(jù)網(wǎng)房數(shù)據(jù)，7月南京新房認購3012套，成交2885套。環(huán)比6月（認購4836套，成交4007套），認購量下跌約38%；成交環(huán)比下跌28%，這不僅是今年以來單月認購和成交數(shù)據(jù)的最低值，也是2020年3月以來，單月成交數(shù)據(jù)的最低值。

然而8月南京新房供應(yīng)量并不低，初步估計將有22家樓盤有上市計劃，其中純新盤7家。

近來，南京土拍市場的回暖行情也可以眼見！7月底南京猛推45宗新地塊，其中河西就占到6幅、大校場占到2幅，江寧、江北分別有10幅、9幅地塊出讓，各大熱門區(qū)域的土地出貨量都在增加，土拍節(jié)奏也在加快！

據(jù)了解，新掛出的45幅新地塊之中主城地塊就占到31幅，并且將于8、9、10三個月內(nèi)掛牌出讓，極優(yōu)的地塊資源將進一步刺激房企的拿地熱情。

今年1-7月，南京共舉行3次土拍，共收貨土地出讓金421.3億元，排名占到長三角十大城市第四位。

7月新房市場的低迷與8月新房上市量激增、土拍市場的加速形成了強烈的反差，只反應(yīng)出一個問題，那就是房企、地方ZF普遍看好南京樓市的后市發(fā)展，而這份信心自然來源于極優(yōu)的救市政策布局，說明下一步對于剛性和改善型購房需求的釋放，各方是有把握的！

03.

另一個現(xiàn)象是

高端改善市場值得關(guān)注

除了支持剛性和改善型購房需求釋放，南京樓市的高端豪宅市場也是現(xiàn)象級的，非常值得關(guān)注，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年總價超1000萬的新房，成交量達到757套，上半年南京每成交36套新房，就有1套是千萬豪宅。

二手豪宅市場的火爆行情也是可以眼見的，千萬以上豪宅成交量達到771套，甚至超過了新房。

南京豪宅市場的火爆基本上延續(xù)了去年的行情，成交單價卻在去年的基礎(chǔ)上有了進一步的提升，今年6月份南京千萬級豪宅成交均價達到了60950元/㎡，達到歷史最高點。

作為新一線城市之首與長三角特大型城市，南京樓市分化行情極為明顯，千萬級豪宅的火爆穩(wěn)住了高端市場的成交量，只等待剛性和普通改善型需求，受到政策影響全面釋放，南京樓市就會迎來全面回暖。

目前南京高端市場的火爆主要來源于三個方面。

第一，河西塔尖地段的優(yōu)質(zhì)房源成為高端改善的集中地。河西的江東中路沿線，被譽為南京塔尖豪宅的中軸線，海玥名都、華潤悅府、華新城璟園、仁恒江灣城等等，在南京二手房市場，一直是獨立行情的存在。

今年5月，海玥名都一套182.46㎡的4房房源以1648萬成交，折合單價達90322元/㎡，讓該小區(qū)首次突破了9萬/㎡

今年2月，仁恒江灣天成一套283.52㎡的5房房源，成交單價超過了10萬/㎡，可見其塔尖房源的受追捧程度。

除了頂級豪宅，河西中的次一級豪宅半年來價格也在突破新高。

江東中路東側(cè)，云錦路沿線的金地名京今年6月成交一套208㎡的房源，成交單價達到5.46萬/㎡。

河西中部，江東中路西側(cè)的華新城璟園，6月一個月就成交了4套千萬級房源，最貴一套1540萬元，單價76812元/㎡

第二：新一代塔尖富人區(qū)正在形成，全新塔尖豪宅項目加快上市節(jié)奏

除了河西中傳統(tǒng)富人區(qū)，一些資源濃度集中的新富人區(qū)正在逐漸形成，塔尖豪宅產(chǎn)品推陳出新，加快了上市節(jié)奏。

譬如河西南青奧濱江，由于臨江地理優(yōu)勢，以及青奧雙子塔、南京眼步行橋、南外青奧村小學(xué)、河西兒童醫(yī)院等頂級地標配套資源加持，讓這里成為當仁不讓的新興富人區(qū)。

區(qū)域內(nèi)標桿豪宅葛洲壩南京中國府目前掛牌單價達到89959元/㎡，與河西中塔尖豪宅相比，毫不遜色！

同時，河西南濱江的頂豪產(chǎn)品的迭代速度也很快，從2019年葛洲壩南京中國府首開到今天，短短4年板塊豪宅產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)過了3次迭代，市場接受程度也在急速提升。

目前河西南濱江有3大頂豪項目，其中已經(jīng)在售狀態(tài)的中寧府兩次開盤推出164套房源，截止目前僅剩20套在售，去化率超87%，最新一次開盤均價高達74085元/㎡。

廈門國貿(mào)與奧體建設(shè)聯(lián)合打造的天琴華樟預(yù)計8月底正式公開，該項目啟用廈門國貿(mào)最高端天琴系，起步戶型達到302㎡，直接將板塊頂豪產(chǎn)品規(guī)格再度升級。

原本定于今年四季度亮相的偉星長江之歌也提升了推盤節(jié)奏。

偉星長江之歌效果圖

該項目預(yù)計8月6日就將公開德基展廳，南京偉星長江之歌是蕪湖同名項目的升級版，規(guī)劃打造6棟24F高層住宅與主題性會所，戶型面積248㎡、315㎡、397㎡和498㎡，其中248㎡與315㎡為常規(guī)戶型，397㎡和498㎡為頂躍戶型。目前兩款常規(guī)戶型圖已經(jīng)發(fā)布。

第三：頂尖學(xué)區(qū)房火爆行情再度抬頭，超10萬/㎡成交房源越來越多。

雖然南京施行了教師輪崗制，但頂級學(xué)區(qū)房源火爆行情似乎仍有抬頭的趨勢，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計今年以來，鼓樓學(xué)區(qū)房就有5套超過10萬/㎡單價成交。

峨嵋?guī)X小區(qū)為拉小+29中雙學(xué)區(qū)房。

玉泉路小區(qū)也是拉小+29中雙學(xué)區(qū)房。

而作為鼓樓的拉小+29中的雙學(xué)區(qū)豪宅金鼎灣今朝天下今天也有兩套房源以超10萬/㎡單價成交。

在落戶方能入學(xué)的體制框架下，南京頂級學(xué)區(qū)房仍在保持著高價位成交態(tài)勢，特別是自帶頂級學(xué)區(qū)的豪宅小區(qū)成為南京千萬級豪宅市場火爆行情的重要組成部分。

寫在最后：

今天為您分析了近期南京樓市的兩大現(xiàn)象級事件，不知道對您看待當下市場行情有沒有幫助！其實在北哥看來樓市發(fā)展并非一成不變，尤其是眼下的政策密集期，很容易促成行情的逆轉(zhuǎn)，一味看空或者一味看多都是不對的，看法和觀點應(yīng)該因時而異！

如果您關(guān)于近期南京樓市，有全新看法和觀點，歡迎和北哥一起討論！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實操經(jīng)驗，深耕南京市場。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。