文|金穗源商學(xué)院 許明信

營改增過渡期，很多學(xué)員對于一些日常業(yè)務(wù)的開票，仍是不知所措，下面通過案例，我們來分析：

【案例1】金穗源公司銷售開發(fā)產(chǎn)品，營改增前收到首付款50萬，營改增之后收到按揭款100萬。交房時收面積差價2萬塊錢，應(yīng)如何開具發(fā)票？

【解析】房子的銷售跨營改增前后，一部分交的營業(yè)稅，一部分交的增值稅。在達到納稅義務(wù)的時候開具發(fā)票，第一張是付款50萬交過營業(yè)稅的發(fā)票，用編碼603，開具不征稅的普通發(fā)票。第二張發(fā)票就是102萬，營改增收款的100萬加面積差異2萬，開具5%的增值稅普票或者是專票。

【案例2】金穗源公司銷售某套房產(chǎn)，營改增前收取全款166萬，營改增后完工交付，退還面積差異2萬，發(fā)票應(yīng)如何開具？

【解析】這個案例涉及到退款，營改增前收到房款166萬，但因為面積差異退還兩萬，需要退營業(yè)稅。那么沒開發(fā)票，要補開發(fā)票，應(yīng)該是有166萬扣除2萬，按164萬開具增值稅編碼是603不征稅的發(fā)票，退還面積差異2萬對應(yīng)的營業(yè)稅需要到地稅局退還申請退稅。

【案例3】金穗源公司銷售某套房產(chǎn)，營改增前收取全款80萬，營改增后業(yè)主提出更名，發(fā)票應(yīng)如何開具？

【解析】對于發(fā)生退房、退款更名和換房之類的業(yè)務(wù)，應(yīng)首先該按銷售退回處理，然后，更名、還房時再重新簽銷售合同；“銷售退回”應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)申請退還營業(yè)稅，再銷售就應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

發(fā)票如何開具，其實關(guān)鍵是對納稅義務(wù)時間的確定。比如，眾所周知，總局2016年53號公告增加了“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，如602 “銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”等，因為沒發(fā)生納稅義務(wù)，所以不需要進行增值稅申報，不需要開票，僅僅是為了配合業(yè)主辦理按揭等程序，開具的“收據(jù)”形式的“發(fā)票”。