前面談了談房屋未交付前業主能采取的一些辦法，如果開發商已經通知交房了，又該怎么辦呢？這就是我從2016年至2020年的實際經歷了。

如果開發商已經向業主郵寄了交付通知書、入伙通知書等交房文書，切記不要太過于著急，也不要太高興的早，要擦亮雙眼、知己知彼，才能百戰百勝。

這個階段重要的一點就是要確定房屋是否具備交付條件，這個在商品房買賣合同中會約定的很清楚，一般應具備兩書一表才能交房。兩書就是《住宅使用說明書》，《住宅質量保證書》，一般是由開發商自行印制的，一表就是竣工驗收備案表，一般是經住建部門審核后簽發的。像太原市把行政審批權力都集中到行政審批局，那這個一表就是由行政審批局發放，如果開發商只能出示兩書，而不能提供竣工驗收備案表，甚至連竣工驗收報告都不能提供的話，那么這個房子是不具備交付條件的。竣工驗收報告就是建設方、施工方、監理方、勘察方、設計方這五方對建設工程的zui后驗收程序。竣工驗收備案表是五方驗收合格后，向住建部門備案才能形成，所以業主預期再低也得要求有竣工驗收報告，否則房屋是不能交付的。即使交付，也是違法的。

如果兩書一表均有，或者竣工驗收備案表暫時沒有，但有竣工驗收報告，即五方驗收報告，那么這個房可以收。不放心的業主可以去相關部門咨詢一下具體驗收進度后，可以驗房、交費、收房。

若開發商只能提供兩書，而不能提供一表或竣工驗收報告，這個房并不具備交付條件，是不能收的。業主就得下點功夫了。去相關部門咨詢一下各專項驗收和竣工驗收進展情況。專項驗收包括消防驗收、節能驗收、規劃驗收、人防驗收等。分別由消防支隊、住建局、規劃局、人防辦等部門審批，如果是在太原市，那就歸行政審批局主管，找這一個部門就行了。太原市踐行一枚印章管到底，為開發商省了不少時間。如果這樣，開發商還完不成驗收，只能說明開發商是故意不驗收和拖延驗收。

說了半天空泛的理論，再說些實踐吧。到底業主遭遇不驗收的房子交付該怎么辦？開發商不進行任何驗收均涉嫌違法。業主可以向這些部門發舉報信或者履職申請書，要求相關部門履行相應職責。相關部門收到業主請求后60日內不予處理或回復的，業主可以提起行政訴訟。拿太原市來說，這個相關部門就是城鄉管理局，城鄉管理局。對住建領域的違法行為均有行政處罰和責令改正的權利，其他職能部門也脫離不了法律責任，因為相關法律規定了他們的責任。

我自2016年遭遇未驗收的房屋交付后，前后向住建局、規資局、消防支隊、人防辦、城鄉管理局等部門申請信息公開或舉報違法。并進行了幾十例行政復議或訴訟。開發商只得依次完成消防驗收、節能驗收、規劃驗收，并在2020年處遺程序中辦下了不動產權證，這是一個成功的例子，前提就是依法。