今年廣州一手住宅銷售面積和銷售金額雙雙創(chuàng)歷史新高沒有太大懸念，這樣的判斷放到全國樓市也同樣適用。而在“930”全國熱點城市樓市調控政策轉向之下，今年房價、地價雙雙上漲的局面會不會改變？房價、地價會不會因此掉頭？來自合富地產研究院的分析報告認為，未來市場降溫難免，每一次調控的短期效應都有影響。預計不同城市的后續(xù)市場表現(xiàn)或有差異。同時各城市樓價走向也將分化，珠三角的四個城市廣州、佛山、深圳、東莞，將呈現(xiàn)廣、佛溫和調整，而深、莞明顯調整的局面。

主要觀點

●廣州：前期房價、地價上升幅度相對較小，時間也滯后，自住改善需求構成更多，供應相對要充足一些。預計廣州樓市調整會溫和很多，房價、地價還有上升空間。

●東莞：限購全覆蓋，來自深圳的投資性購房較多，由于前期去化量大，庫存和供應相對少，處于階段性供不應求。來自深圳的投資購房退潮后，東莞房價回調難以避免。

●深圳：對二套房貸限制嚴，前期房價、地價升幅巨大，投資投機需求占比大，外來人口流入量大。預計深圳房價、地價回調會相對明顯一些，市場消化調整的時間相對長。

●佛山：局部限購，來自廣州的購房需求自住占比較大，廣佛同城聯(lián)系更緊，市場供應尚充足，預計市場會有所調整。

廣州房價地價有上升空間

最新監(jiān)測數據顯示，多個熱點城市10月份樓市成交環(huán)比下降，如南京、杭州、北京、合肥、東莞、佛山等，成交比9月下降20%-70%。有些城市雖然10月份網簽量比9月上升，但主要還是網簽時間有滯后、或交易趕在調控實施日前集中搶閘等原因造成的，調控后購房客戶上門量、簽約量都在減少。

合富地產研究院認為，考慮到這一輪房地產上升、調控都有城市間分化的特點，預計后續(xù)市場表現(xiàn)也會有所不同。以珠三角城市廣州、深圳、佛山、東莞為例：廣深同屬一線城市，城市吸納力強，外來人口大，供求關系偏向于供不應求，限購均比較嚴格，這是共性。但這兩個城市差異也顯著，深圳對二套房貸限制比廣州嚴，前期房價、地價升幅巨大，投資投機需求占比大，外來人口流入量大，廣州前期房價、地價上升幅度相對較小，時間也滯后，自住改善需求構成更多，供應相對要充足一些。因此，綜合看兩個城市的后市表現(xiàn)，預計深圳房價、地價回調會相對明顯一些，市場消化調整的時間相對長。廣州的調整會溫和很多，房價、地價還有上升空間。

而佛莞毗鄰一線城市，同屬于一線購買力外溢的二三線城市，對外地人限購只限第二套，供求大致均衡，房價、地價與相鄰一線城市相比處于洼地，前期價格漲幅較大，這是他們的共同點。他們的差異也是顯而易見的，限購方面東莞更嚴，全覆蓋，來自深圳的投資性購房較多，由于前期去化量大，庫存和供應相對少，處于階段性供不應求。佛山只是局部限購，來自廣州的購房需求自住占比較大，廣佛同城聯(lián)系更緊，市場供應尚充足，預計兩個城市市場會有所調整。相比之下，可能房價較地價的調整明顯，因為房企還會繼續(xù)投資進駐布局，只是拿地會謹慎一些，而來自深圳的投資購房退潮后，東莞房價回調難以避免。

未來房地產面臨風險凸顯

分析認為，未來房地產面臨的風險將有所凸顯。第一個是政策風險。這輪調控目標并非只是單單抑制房價、地價過快上升，顯然還有防范資產泡沫、去除房地產高杠桿的政策指向。邏輯上包含防止因房地產過度膨脹而經濟脫實向虛，從而阻斷經濟結構轉型，加劇社會矛盾。

同時，近兩年貨幣政策趨向寬松，一方面穩(wěn)經濟增長需要寬松的流動性環(huán)境，另一方面寬松的貨幣環(huán)境容易帶來資產泡沫風險，以及通貨膨脹風險。決策層一直在尋求平衡和理想的結果，雖然通脹風險暫無須擔憂，卻已經歷股市大幅波動和房地產大漲兩輪風險考驗(人民幣匯率風險也是潛在風險)。

另外一個風險是市場風險。本輪調控措施不同城市差別較大，房屋市場和土地市場分化加劇，企業(yè)投資需要認真研究不同城市的調控政策措施影響如何，也有仔細判斷城市與區(qū)域房地產市場未來走勢。特別是土地市場，可以說是重要調控對象，此時再用高杠桿拿地、高價拿地，風險非常之高。假如未來從供給端、需求端的資金杠桿率不斷下降，那么有些城市的房地產市場調整時間可能比較長，這時候開發(fā)企業(yè)高成本、高杠桿發(fā)展的風險較大。