市場分化日趨明顯繼續(xù)下行壓力趨大

海南房地產(chǎn)市場陷入“滯漲”狀態(tài)

海南省房地產(chǎn)市場正在承壓當(dāng)中。盡管前三季度房地產(chǎn)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但增速回落非常明顯，投資開發(fā)、銷售面積、銷售金額及新開工面積等均在趨緩，尤其房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售面積和銷售額增速已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月回落，市場預(yù)測增速回落趨勢將進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)市場部分區(qū)域出現(xiàn)負(fù)增長、區(qū)域分化等問題。下一步，海南將以精準(zhǔn)調(diào)控、靶向治理為導(dǎo)向，全面防范各類風(fēng)險(xiǎn)。

多項(xiàng)數(shù)據(jù)增速回落“滯漲”特征明顯

海南省政府副秘書長林濤表示，海南省1-9月房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體平穩(wěn)，但是增速回落比較明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)投資增速放緩，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1257.95億元，同比增長2.5%，增速比1-8月回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。其次，銷售面積保持增長，全省商品房銷售面積1035.13萬平方米，同比增長46.4%，增速比1-8月回落6.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額1023.21億元，同比增長486%，增速回落3.9個(gè)百分點(diǎn)。

新開工面積降幅擴(kuò)大。海南省發(fā)改委副主任朱華友表示，全省1-9月商品房施工面積約8027萬平方米，同比增長1.8%，增速比1-8月回落6.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，新開工面積1003萬平方米，同比下降17%，降幅擴(kuò)大112個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積從4月份以來持續(xù)負(fù)增長。

不過，相較于國內(nèi)一二線城市上演的“輪動(dòng)上漲”，海南商品房價(jià)格長期處于“滯漲”微震狀態(tài)，銷售均價(jià)基本平穩(wěn)。據(jù)朱華友介紹，全省商品房銷售均價(jià)9885元/平方米，同比增長1.5%。

去庫存是海南房地產(chǎn)市場仍然面臨的一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。據(jù)海南省政府主要負(fù)責(zé)人介紹，截至9月末，全省商品住房庫存(已批準(zhǔn)預(yù)售未銷售部分)約2734萬平方米，比2015年底減少755萬平方米；去化期從去年底的45個(gè)月降到26個(gè)月，庫存量和去化期與上月末基本持平。但從總量上而言，庫存仍然處于高位。

不過，隨著海南省組織的各種島外房展會、島外促銷會的召開，海南部分區(qū)位較好的樓盤項(xiàng)目銷售情況也較為樂觀，例如三亞半嶺溫泉項(xiàng)目一期，開發(fā)的公寓已經(jīng)銷售了近八成，庫存整體壓力不大。

相反，由于開發(fā)商或者政策等原因，部分樓盤庫存依然較為嚴(yán)重。作為海口市最大的保障房項(xiàng)目，海口市城市建設(shè)投資有限公司承建并后續(xù)運(yùn)維的海口永秀花園項(xiàng)目由于市政配套、教育、醫(yī)療、交通等沒有跟上，房屋本身多次曝出墻壁開裂、滲水等質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下，頻頻出現(xiàn)水電故障等問題，讓已經(jīng)入住的業(yè)主“備受煎熬”，意愿購房者觀望情緒更加濃厚，顯現(xiàn)出“保障房里無保障”的景象。此外，這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前還陷入了涉嫌虛假宣傳的“漩渦”，出現(xiàn)了購房者等配套、配套等購房者的“怪圈”，銷售情況不容樂觀，庫存壓力仍在。

市場分化日趨明顯繼續(xù)下行壓力趨大

海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于近期一線城市和部分二三線熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲過快、市場過熱，為抑制投資投機(jī)需求，遏制房價(jià)過快上漲，穩(wěn)定市場預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國慶期間，多個(gè)城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，重啟限購限貸。各地政策充分體現(xiàn)了“因城施策”的差別化、精細(xì)化調(diào)控思路。

有市場研究報(bào)告認(rèn)為，因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)利潤率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素帶來的投資荒困局，是導(dǎo)致投資資金大量涌入房地產(chǎn)市場的主要原因之一，部分地區(qū)房產(chǎn)的金融屬性相對凸顯。同時(shí)，國慶期間，住建部要求濟(jì)南市嚴(yán)肅查處部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)銷售行為，并對違法違規(guī)銷售、惡意宣傳炒作、嚴(yán)重?cái)_亂市場秩序的一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行曝光警示。隨著樓市調(diào)控政策力度的加大，熱點(diǎn)城市樓市可能會出現(xiàn)降溫，預(yù)計(jì)全國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入新一輪調(diào)整期。

同時(shí)，海南省國土部門預(yù)計(jì)全年商品住宅用地供應(yīng)面積將會減少至近5年年均供應(yīng)面積的一半以下，住宅投資額可能會出現(xiàn)大幅下降。隨著傳統(tǒng)銷售旺季即將到來，預(yù)計(jì)未來海南省房地產(chǎn)銷售增速可能有所回升，但投資增速可能繼續(xù)回落，由于房地產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)比重較大，全省經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。

記者在海南省陵水縣調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然該地區(qū)不屬于“兩個(gè)暫停”范圍，但是今年以來陵水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)負(fù)增長。據(jù)了解，目前在陵水的雅居樂、富力、碧桂園、恒大等品牌企業(yè)并未減少投資甚至在追加投資，但約有20個(gè)中小房地產(chǎn)項(xiàng)目(約占陵水項(xiàng)目總數(shù)的27.4%)進(jìn)入主體工程竣工或項(xiàng)目收尾階段，投資減緩。

此外，部分市縣不同區(qū)域房地產(chǎn)市場分化明顯。如儋州市除海花島項(xiàng)目銷售較好外，其他區(qū)域尤其是那大主城區(qū)項(xiàng)目銷售總體不夠理想，去化期較長，商品住宅竣工率低，銷售價(jià)格低，如2015年開盤的“萬國大都會”項(xiàng)目銷售均價(jià)僅4074元/平方米。

靶向治理將成下一步調(diào)控趨勢

海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，下一步將通過精準(zhǔn)調(diào)控、靶向治理等方式多措并舉防范風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

針對國內(nèi)樓市此起彼伏的“行情”，海南將主動(dòng)做好政策儲備。關(guān)注全國動(dòng)態(tài)，努力保持平穩(wěn)健康發(fā)展，密切關(guān)注全國房地產(chǎn)市場的變化和政策調(diào)整，認(rèn)真研究國家的政策導(dǎo)向，及時(shí)做好相關(guān)政策的銜接、儲備，根據(jù)海南省房地產(chǎn)市場變化情況適時(shí)出臺相應(yīng)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，繼續(xù)完善“兩個(gè)暫停”政策，實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控。在繼續(xù)堅(jiān)持“兩個(gè)暫停”的基礎(chǔ)上，對全省房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查摸底情況進(jìn)行分析，按照分類調(diào)控、“一市一策”、靶向治理的原則，結(jié)合全省存量建設(shè)用地處置，實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控和精細(xì)管理，合理控制全省商品住宅用地出讓和開發(fā)總量，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，避免大起大落。

針對房地產(chǎn)市場的專項(xiàng)整治正在進(jìn)行中，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。按照住建部和海南省政府有關(guān)要求，繼續(xù)開展全省房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作，在市縣自查基礎(chǔ)上，海南省住建廳于10月下旬聯(lián)合國土廳、工商局、地稅局和銀監(jiān)局進(jìn)行專項(xiàng)督查，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、辦證等方面的違法違規(guī)現(xiàn)象，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。