從樓市周期看房價拐點

滕飛

由于摻雜著地方財政收入、房屋產(chǎn)權(quán)、土地供給以及經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)等一系列因素，因此不能以簡單的行業(yè)視角分析我國的房地產(chǎn)，否則都會得出錯誤的結(jié)論。

房地產(chǎn)是關(guān)系國計民生方方面面的一個產(chǎn)業(yè)鏈，在我國經(jīng)濟中占有極其重要的地位，這也是房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)必須鼓勵發(fā)展的原因，而房地產(chǎn)發(fā)展必須要有居民購買力的推動。在房價仍在可承受的范圍內(nèi)，只要房價上漲、開發(fā)商有利可圖，開發(fā)商就會加大投資力度，帶動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，從而促進經(jīng)濟增長。

自1998年住房市朝改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)走上了市朝道路，住房市朝也意味著住房的貨幣化，在中國經(jīng)濟走出1998年至2002年的通縮時期以后，加上加入WTO的助力，經(jīng)濟保持高速增長，居民財富的增長推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因為住房仍是居民的基本需求，對住房品質(zhì)的改善和空間的擴大增加了對住房的需求。此外，快速推進的城鎮(zhèn)化，加速了人口向大中型城市的涌入，促使大中型城市房價的漲幅要顯著快于全國平均水平，特別是京滬穗深一線城市。

我國房價的快速上漲起始于2005年左右，以北京的新建住宅價格指數(shù)為例，從2005年至今共經(jīng)歷了四輪上漲周期，呈現(xiàn)顯著的周期性特征，先是一輪上漲，然后受到各種經(jīng)濟或者政策的制約，出現(xiàn)緩慢微跌，然后又開始新一輪上漲，周而復始。第一輪房價周期在2006年至2008年，2006、2007年，美國經(jīng)濟正處于次貸危機前的房價泡沫頂峰，我國出口快速增長，經(jīng)濟增速高達兩位數(shù)，加上A股也處于泡沫巔峰期，各種有利因素推動房價快速上漲。但是緊接著美國爆發(fā)次貸危機，我國出口增幅下降，經(jīng)濟增速放緩，2008年四季度經(jīng)濟增速從年初的11.5%降到7.1%。經(jīng)濟增速下降意味著收入的放緩，房價的支撐力開始動搖，2008年房價全年下跌10%左右。

為應(yīng)對發(fā)達國家金融危機對我國的沖擊，“四萬億”刺激政策出臺，2009年房價立竿見影，止跌回升當年上漲40%以上，并在2010年繼續(xù)上漲20%。房價過快上漲加上通脹的抬升，促使央行開始收緊貸款和房貸政策，北京在2011年初開始執(zhí)行非京戶籍人納稅、社保滿五年的限購政策。祭出“限購”這一撒手锏調(diào)控措施，隨之成為一線城市的標配。嚴厲的限購措施，再加前期漲幅過大，北京房價在2011年限購之后小幅下跌，跌幅10%左右。

接下來一輪的周期也持續(xù)三年：2012-2014年。限購政策對北京房價的限制作用僅維持了1年，在大量人口涌入的剛需之下，北京房價在2012年上半年止跌回升，并且在當年6月和7月連續(xù)兩次降息的推動之下，房價開始新一輪快速上漲，一直持續(xù)到2013年底，此輪上漲房價漲幅達30%至40%，進入2014年成交逐漸冷卻，房價上漲乏力，出現(xiàn)小幅下跌。此次為市場自然調(diào)節(jié)行為，跌幅較小，僅為6%左右。

最近一輪周期從去年開始啟動。央行持續(xù)的降準降息，顯著提升了居民購買力，引發(fā)了居民加杠桿的熱潮。2014年11月央行降息不僅開啟了股市的牛市腳步，也啟動了房地產(chǎn)市場新一輪小周期。央行在2015年5次降息，力度之大前所未有，5年期以上貸款利率為4.90%，較2014年下降165bp，且為我國歷史最低值，這直接降低了居民還貸成本，提升了加杠桿能力，促進了房地產(chǎn)市場的火爆，并且在房價一路上漲的過程中，購房者的恐慌心理暴露無遺，都盡可能放大杠桿甚至用首付貸去購買房子，這種反饋循環(huán)促進了房價更快上漲。這輪北京等一線城市的房價漲幅驚人，在不到兩年內(nèi)高達40%至50%，而且這是在房價已然較高的前提下的快速上漲，全市平均單價漲幅超過1萬，更是歷史最高水平。

按三年一小周期的規(guī)律，這輪房價上漲時間已接近兩年，漲幅也為歷次最高水平。為此，“十一”長假期間相繼有22個熱點城市發(fā)布了緊縮性樓市調(diào)控政策。出爐步調(diào)一致、密集連發(fā)，調(diào)控姿態(tài)為歷史少有。鄭州、武漢、合肥數(shù)日內(nèi)連環(huán)加碼，北京、深圳和南京的收緊力度已超過歷史紀錄。看內(nèi)容，調(diào)控政策集中在重啟限購、回歸“認房又認貸”以降低杠桿、增加土地供應(yīng)上。這勢必將顯著降低居民購買力特別打擊了投機性需求，將使火爆的房市冷靜下來。因此，筆者認為此輪房價的上漲應(yīng)已接近尾聲。按兩年大漲一年小跌的規(guī)律，明年或?qū)⑹切〉囊荒辍?/p>

只是別忘了，這輪房價上漲與三、四線城市并沒有太大關(guān)系，說明經(jīng)濟和人口流入仍是決定房價上漲的基本要素。鑒于貸款利率已降至歷史低位，再降息刺激房價的空間極為有限，這輪房價上漲過程中居民杠桿也快速上升甚至接近發(fā)達國家水平，房價絕對值已處于較高水平，在收入增長放緩情況下居民承受房貸的能力也接近了極限，加上我國城市人均住房面積也已達33平方米以上，全國范圍內(nèi)實現(xiàn)了住房的供需平衡，因此未來房價的上漲更有可能是結(jié)構(gòu)性的。在當前的房價水平上，樓市小周期拐點已經(jīng)來臨，長周期也需謹慎。