《第一財經(jīng)日報》記者日前調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，北京市場上已經(jīng)出現(xiàn)買方解約或計劃解約案例。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司我愛我家日前提供給本報的分析報告稱，預(yù)計將有20%~30%的客戶或?qū)⑷∠蜓泳彄Q房計劃。鏈家研究院的研究報告也指出，北京樓市調(diào)控新政對北京二手房市場的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。
高杠桿家庭：“實在吃不消”
“算了一下，兩套房首付高了150多萬。”“十一”假期前的9月30日晚上，對于鐘鳴來說是個不眠之夜，突如其來的樓市調(diào)控，打亂了這個北京“80后”家庭的購房計劃。
為了孩子未來上學(xué)方便，今年9月，鐘鳴賣掉了北五環(huán)和北二環(huán)兩套“老破小”，買了兩套品質(zhì)更高的學(xué)區(qū)房。趁行情甩掉兩套不好賣的房子，置換到了較為滿意的新房，正當(dāng)她慶幸之時，突然提高的購房門檻橫亙在了她和家人面前。
9月30日傍晚，北京出臺樓市新政，要求在北京購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
鐘鳴簡單算了一下，她剛剛與業(yè)主、中介簽訂購房合同的兩套房子，由于都屬于非普宅，一夜之間首付提高了近160萬元。加上考慮到目前的政策環(huán)境，北京房價上漲可能失去支撐，她猛然覺得，自己買在了高點。
“有點扛不動了。”鐘鳴告訴記者，自己買這兩套房的杠桿很高，兩套房貸款額度超過了600萬元，且多出的首付150多萬元的缺口短期內(nèi)無法填補(bǔ)，恰好兩套房子都還未過戶，所以她只能選擇違約。鐘鳴咨詢了為她提供中介服務(wù)的房產(chǎn)中介公司，得到的答復(fù)是，這樣的“在途單”買家可以不賠付，無定金和中介費損失。10月8日晚間，北京東四環(huán)外一家房產(chǎn)中介門店的經(jīng)紀(jì)人張寧告訴記者，他剛處理完一起解約。受新政影響，附近一套二手房源首付提高了50萬元，買方稱“買不起了”，于是三方解約。他所在中介公司最終將中介費退還了買方，買方此前預(yù)付給業(yè)主的定金也退回了。
未來一段時間，“解約”可能不會是個別現(xiàn)象。“已經(jīng)開始觀望了，買賣雙方都觀望。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹10月8日表示，之前是房價上漲過快業(yè)主賣完房后悔會違約，現(xiàn)在政策一出，馬上就迎來了客戶違約。他供職的我愛我家集團(tuán)日前提供給本報的分析報告稱，預(yù)計將有20%~30%的客戶或?qū)⑷∠蜓泳彄Q房計劃。而鏈家旗下的鏈家研究院的研究報告也指出，新政對二手房市場的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。
“房子滿意就算了”
“算來算去，還是算了。”9月30日晚間，北京出臺的房地產(chǎn)調(diào)控新政，讓正在準(zhǔn)備“十一”出游的北京朝陽居民林晨和于思思夫妻有些煩悶。這對夫妻剛剛完成了籌劃半年的住房“小換大”計劃。9月上旬，他們與業(yè)主在中介門店簽下三方購房合同，買下五環(huán)外一套總價1100萬元的二手次新四居室，并于兩周后賣出了在東三環(huán)的家庭唯一一套老兩居。
對于林晨和于思思夫妻來說，換房是不折不扣的“剛改”。雙方都是在北京工作的“外地人”，加上準(zhǔn)備要二胎，只能犧牲上下班的便利，犧牲地段還面積上的改善。但從今年春節(jié)后看到秋天，二人看中的房子也從900萬元上漲到了1100萬元。
從數(shù)據(jù)來看，在林晨和于思思二人看房期間，一線城市房價上漲明顯。穆迪近期提供給本報的報告指出，今年6月份，一線城市房價強(qiáng)勁上漲，同比上漲30.7%，7月同比上漲29.2%。關(guān)于北京，中信證券地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊10月8日的一份報告指出，據(jù)鏈家網(wǎng)披露的二手房每日成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出，今年8月北京二手房參考均價為51558元/平方米，環(huán)比上月上漲4.32%，同比去年上漲36.17%。在北京房價上漲最快的10個小區(qū)中，房價同比漲幅的平均數(shù)高達(dá)91%。
換房對于林晨和于思思來說“步子不小”。考慮到月供能力，他們把新房的貸款控制在450萬元左右。為此，他們需要為新房準(zhǔn)備近700萬元的首付款——除了賣房的收入、夫妻兩人5年來的所有積蓄外，還讓雙方父母幫著湊了一些。
9月買房，林晨和于思思心里也犯嘀咕。長期關(guān)注房地產(chǎn)市場的他們，對“9.30新政”有一些預(yù)感。但兩人還是把房子定下來，主要原因還是考慮到房子合適：“看了半年的房子，找一套自己喜歡的太難了。對我們來說，房子能滿足需求是第一位的，價格再合適，需求得不到滿足也沒用。”
盡管心理上做了準(zhǔn)備，但“9.30新政”對于“非普宅”的政策來得還是“有點猛”。價格回調(diào)是購房者最擔(dān)心的問題。“以前我們認(rèn)為，調(diào)控之后，房價不會再漲這么猛，而是回歸穩(wěn)定，但這次調(diào)控政策后，非普宅的價格就不好說了。”林晨對本報記者說，按照1100萬元的總價計算，如果他們購買的新房總價回調(diào)10%，也將會有110萬元的損失。
他們算了這樣一筆賬：買房時向賣方交了50萬元定金，加上不到30萬元中介費，即便不能退回這筆錢，損失加起來也就不到80萬元，若將來房價出現(xiàn)10%的調(diào)整，違約也是合算的。但房價是否一定會出現(xiàn)10%的調(diào)整.他們沒有結(jié)論。“更重要的是，二手房和新房不同，價格降下來了，房子可能沒了。”于思思的擔(dān)心是，看了半年多才找到中意的房子，如果違約了，下次看房子還要花費一次精力，很不值得。
“越是明白人，就越應(yīng)該知道這是一筆怎么都算不清楚的賬，唯有在其中找一個心理平衡點。”林晨則對記者說，目前夫妻二人的想法就是“不忘初心”，將居住需求放在第一位，放棄違約，先住上合適的房子。有了這樣的心態(tài)，即便將來房價調(diào)整，也更好接受一些。
10月4日，北京二手房份額第一的房產(chǎn)中介公司鏈家在其微信公眾號發(fā)布《鏈家關(guān)于近期房地產(chǎn)調(diào)控政策的解讀和承諾》，提醒購房者：“在不斷變化的市場中、在焦慮不安的情緒中，冷靜思考，理性決策。鏈家研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年北京月度成交量達(dá)到了1.5萬~2萬套，是歷史常規(guī)水平的1.5倍，個別月份甚至高達(dá)3萬多套，這說明需求的釋放速度很快，在某種程度上已經(jīng)透支，同時當(dāng)下可售庫存只有常規(guī)水平的40%，處于極低水平且，仍在持續(xù)下降。該研究院稱，這說明市場處于相對非理性的狀態(tài)。
今年35歲、在北京從事法律工作的湖南人文桓最近也在換房。他對記者說，自己賣出和買入的房子均未過戶，新政一出，他有一種“在水里還沒上岸”的感覺。他說現(xiàn)在自己只有一個訴求，抓緊把流程走完，把貸款辦下來，結(jié)束掉這個無比焦心的換房之旅。此外，在北京一家大型上市房地產(chǎn)開發(fā)商供職的27歲的曹忻告訴本報記者，他的焦灼在于，買入的二手房已經(jīng)網(wǎng)簽，而原本打算國慶前出手的手頭的一居室，因為當(dāng)時惜售，目前還沒能賣掉。他說，國慶期間來看房的人不多，但中介告訴他要有信心。
“換房真是大寫的難，不過房價從瘋狂到平穩(wěn)是有好處的，至少我那個在各式飯局上勸人買房投資的同學(xué)，現(xiàn)在終于不再喋喋不休了。”林晨最后對記者說道。
(注：為保護(hù)采訪對象隱私，文中購房者及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為化名。)
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