剛剛，深圳樓市迎來(lái)重磅消息！今日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》，再次給深圳樓市帶來(lái)利好消息。

具體來(lái)看，深圳本次樓市優(yōu)化政策，市場(chǎng)共有四個(gè)關(guān)注焦點(diǎn)：

第一，分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策，其中非深戶居民在深圳非核心區(qū)（不包括關(guān)內(nèi)和寶安新安、西鄉(xiāng)）購(gòu)房個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年；第二，深戶家庭有兩個(gè)或以上未成年子女的可以購(gòu)買(mǎi)三套；第三，成立滿一年交稅滿100萬(wàn)，員工達(dá)十人以上的企業(yè)/事業(yè)單位可以買(mǎi)商品住房；第四，對(duì)于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，收購(gòu)換房人舊房時(shí)不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)房政策的限制。

那么上述政策優(yōu)化利好哪些群體？又能否給深圳樓市再“加把火”呢？

政策調(diào)整主要作用是去庫(kù)存

“要加快消化存量，限購(gòu)松綁是大勢(shì)所趨，成都全面取消限購(gòu)后，北京、天津也松綁限購(gòu)，深圳限購(gòu)松綁也是眾望所歸。”對(duì)于分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策，深圳中原研究中心提到一組數(shù)據(jù)，當(dāng)前深圳光明、寶安、龍華、龍崗，新房庫(kù)存皆超8千套，坪山庫(kù)存也超6千套，去化壓力大，降價(jià)壓力也大，對(duì)深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，非核心區(qū)存量高企，去化緩慢，內(nèi)卷嚴(yán)重。

因此，本次政策非核心區(qū)限購(gòu)松綁后，區(qū)域市場(chǎng)有效需求將增加，去庫(kù)存速度加快，成交也會(huì)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐步減小，房企資金壓力得到緩解，開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿降低，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策將“鐵板一塊”的外地人限購(gòu)政策松綁，定向疏導(dǎo)到外圍庫(kù)存壓力最大、樓市銷(xiāo)售下滑最大的區(qū)域；另外深圳對(duì)多子女家庭提供住房支持，可以鼓勵(lì)多子女家庭到外圍購(gòu)置大戶型住宅，政策的根本目的是為了去庫(kù)存。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉同樣表示，深圳分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策實(shí)質(zhì)上就是對(duì)郊區(qū)的限購(gòu)定向大幅寬松，有助于去化這些區(qū)域的樓市庫(kù)存。

隨著相關(guān)區(qū)域釋放購(gòu)房需求，相關(guān)區(qū)域的成交預(yù)計(jì)也會(huì)有所提升。在樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁賀玲看來(lái)，“以舊換新”等政策會(huì)帶動(dòng)更多賣(mài)房業(yè)主換房到其他區(qū)域，形成交易輪動(dòng)，有利于延續(xù)“金三銀四”的5000套左右的交易量，有利于房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)。

政策并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲

那么隨著庫(kù)存的去化，是否會(huì)導(dǎo)致深圳的房?jī)r(jià)有所上漲？多位業(yè)內(nèi)人士均對(duì)此表示了否認(rèn)。

張宏偉認(rèn)為，目前深圳7區(qū)放松限購(gòu)，讓不少人具備了購(gòu)房資格，短期內(nèi)深圳樓市成交量將會(huì)有一波回升行情。但由于深圳樓市去化周期仍然在42個(gè)月左右，上述7區(qū)其實(shí)是有較大的去化壓力，因此，本次政策調(diào)整其作用主要是去庫(kù)存，雖然短期內(nèi)成交量會(huì)回升，但不會(huì)起到漲價(jià)的作用。

“房?jī)r(jià)不可能無(wú)限下跌，更不可能大漲。”賀玲指出，隨著政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，未來(lái)核心區(qū)供需平衡后會(huì)更吃香，交易量持續(xù)起來(lái)，房?jī)r(jià)才好企穩(wěn)。而對(duì)購(gòu)房者而言，這是買(mǎi)房時(shí)機(jī)，買(mǎi)幸福，看長(zhǎng)遠(yuǎn)，別過(guò)分看短期漲跌。對(duì)業(yè)主而言，則是以舊換新的好機(jī)會(huì)。

李宇嘉進(jìn)一步總結(jié)到，此次深圳的新政在預(yù)料之中，貫徹了小步快跑、留有余地、定向疏解的原則，與京滬的策略基本一致，不是單純?yōu)榱巳?kù)存而去庫(kù)存，而是將存量消化與增量消化結(jié)合起來(lái)，與新市民、年輕人購(gòu)房，融入城市和就業(yè)解決的新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)。不過(guò)，盡管外圍庫(kù)存壓力大，深圳也希望外來(lái)人口能進(jìn)來(lái)消化庫(kù)存，但即便需求增長(zhǎng)，在巨大的庫(kù)存下，加上預(yù)期疲弱、加杠桿意愿不高，很難導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次反彈。

政策效果不能過(guò)分高估

此次深圳政策的出臺(tái)，符合預(yù)期，也說(shuō)明5月份以來(lái)各地會(huì)有一波密集的政策放寬潮。但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，本輪深圳樓市優(yōu)化政策的效果卻并不能過(guò)分高估。

李宇嘉指出，從效果來(lái)看，2021年7.15新政以后，到現(xiàn)在已經(jīng)近3年了，客觀來(lái)講積累了一部分購(gòu)房需求。此次深圳新政是對(duì)政策的糾偏，能夠釋放一部分被干預(yù)政策限制的需求，包括多胎家庭到外圍購(gòu)置大戶型住宅、企業(yè)給人才買(mǎi)房、滿足非戶籍人口、單身人群在深圳上車(chē)的愿望。

但需要注意的是，不久前深圳松綁戶籍3年社保3年入戶的購(gòu)房限制，但效果并不明顯，突出表現(xiàn)在新房（改善為主）繼續(xù)在地量運(yùn)行，反而是剛需為主導(dǎo)的二手房開(kāi)始反彈，但主要也是前期積累的低價(jià)房源消化、業(yè)主降低掛牌價(jià)，以及一季度入學(xué)購(gòu)房需求集中釋放。

另外深圳本次限購(gòu)政策的放松，依然是局部的放松模式，使得部分非核心區(qū)域、非深戶購(gòu)房的機(jī)會(huì)明顯增大。而從購(gòu)買(mǎi)力來(lái)講，外地人遠(yuǎn)遜于戶籍人口，因此李宇嘉認(rèn)為此次政策的效果不能高估。但他同樣提到，如果市場(chǎng)繼續(xù)疲弱，后續(xù)還會(huì)有其他政策跟進(jìn)，比如非戶籍徹底退出限購(gòu)，增值稅免征期5年改2年等。關(guān)鍵還在需求端購(gòu)買(mǎi)力的提升，這取決于收入、就業(yè)和消費(fèi)等。

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)