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搜狐地產(chǎn)、分眾財經(jīng)出品

作者 |王澤紅

編輯|吳亞

碧桂園的多個下游投資平臺均來自全國多家項目公司。

搜狐財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，碧桂園多位高管近期“易主”投資平臺，其中佛山市順德區(qū)共享投資有限公司尤為突出。堆龍德清區(qū)碧輝企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“共享投資”）堆龍德辰區(qū)必創(chuàng)企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“特朗”）“普”）必創(chuàng)企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“必創(chuàng)”）及堆龍德臣區(qū)必祥企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“碧象”）。

在碧桂園體系內(nèi)，有多個跟蹤高管投資激勵的平臺。 “共享投資”、“碧輝”、“筆象”、“筆創(chuàng)”是主要的四個平臺。但從2023年9月到2023年10月初，這些平臺原有股東一一退出，成為碧桂園地產(chǎn)集團100%控股。

該集團強大的股東平臺正在縮小，包括數(shù)千家公司

以“碧輝”為例，外資企業(yè)共有739家，全部是全國碧桂園項目公司，持股比例從0.01%到2.5%不等。此前，珠海橫琴團億管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持股99.99%（以下簡稱“團億管理”），佛山市順德區(qū)團信投資管理有限公司持有99.99%的股份。團鑫投資（以下簡稱“團鑫投資”）持股0.01%。

“珠海橫琴團億”的股東主要為碧桂園集團高層管理人員，包括碧桂園地產(chǎn)集團總經(jīng)理程光宇、集團副總裁李小林、首席財務(wù)官吳必軍、總裁助理劉鑫、財務(wù)副總裁兼資本中心經(jīng)理溫江波等19人。

再比如“共享投資”、“筆象”、“筆創(chuàng)”三個平臺。前兩家背后的主要股東是佛山市順德區(qū)團鄉(xiāng)企業(yè)管理中心，第二家是西藏和盛企業(yè)管理咨詢。合作方公司持股90%以上，兩家公司均由碧桂園集團高管持有。

其中包括5月底碧桂園組織架構(gòu)調(diào)整后各業(yè)務(wù)板塊的大部分負責(zé)人，包括集團副總裁兼采購管理中心總經(jīng)理楊立興，風(fēng)險管理、審計與審計部總經(jīng)理王立興等。監(jiān)察中心及稽查部總經(jīng)理兼房地產(chǎn)風(fēng)險審計。華春瑩、碧桂園控股及品牌與社會責(zé)任中心副總裁李靜，甚至楊國強的侄子楊文杰也在其中。

據(jù)搜狐財經(jīng)統(tǒng)計，“筆創(chuàng)”外商投資企業(yè)696家，“筆祥”外商投資企業(yè)644家。投資公司均為碧桂園全國項目公司，持股比例為0.01%至5%。其中不少已被取消，且大多是較早成立的項目公司。

在不少項目公司的股東繼承中，“碧輝”“碧創(chuàng)”“碧象”三大平臺甚至一起出現(xiàn)或成對出現(xiàn)，如天長碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島藍谷碧桂園工城發(fā)展有限公司以及海南綠色建筑投資有限公司等

如今，隨著這些跟投平臺股東的變更以及碧桂園高管團隊的退出，其業(yè)務(wù)類型也從“其他有限責(zé)任公司”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝邢挢?zé)任公司（由具有法人資格的企業(yè)獨資）”。不由自然人投資或控制）。

這四個曾經(jīng)為碧桂園高營業(yè)額做出巨大貢獻的投資平臺也“變了”。雖然企業(yè)名稱沒有改變，但已經(jīng)失去了下游投資平臺的色彩。

尚未辭職的區(qū)域經(jīng)理或項目管理人員

碧桂園項目的跟投制度主要是2014年實施的“共同分享”計劃，集團及區(qū)域管理團隊成立投資公司，后續(xù)對每個新項目投資最多15%的股權(quán)，集團公司約占85%。 ，總部管理人員出資約5%，項目公司當(dāng)?shù)毓芾韴F隊現(xiàn)金出資約10%。

以“共享投資”為例。是碧桂園集團總部的投資平臺。集團先任命吳必軍、溫江波兩位高管發(fā)起設(shè)立佛山市順德區(qū)團信投資管理有限公司，后又由總部高管投資設(shè)立團信投資管理公司和A集團合伙企業(yè)共同建立共享投資和商業(yè)伙伴關(guān)系作為區(qū)域投資平臺。

據(jù)統(tǒng)計，碧桂園實行跟投制后，平均開業(yè)時間由之前的9至11個月縮短為6.9個月，平均開業(yè)時間為8個月，現(xiàn)金流投資回收期由原來的10到12個月。 ，縮短至9.1個月。凈利潤從10%增長到12%，投資后員工獲得的年化股本回報率高達65%。

正是在這種跟投制度的支持和幫助下，碧桂園迅速成長，成為領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，這讓跟隨投資的管理者受益匪淺。以2016年為例，碧桂園銷售額達到3088億元，同比增長120%。其中，表現(xiàn)最好的江蘇地區(qū)實現(xiàn)銷售額368億元。當(dāng)時，區(qū)域總裁劉森峰的工資和“雙用”分紅超過億元，在房地產(chǎn)界被稱為“雇員皇帝”。

在房地產(chǎn)高速發(fā)展時期，跟投對于房地產(chǎn)企業(yè)和員工來說是“雙贏”。但如果進入下行階段，員工很可能面臨付不起工資的風(fēng)險。 2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場進入負增長困境后，不少房企后續(xù)投資的“后遺癥”凸顯出來。

例如，正榮地產(chǎn)員工曾組建“投資互保團”，希望與公司溝通追回本金。隨后，振榮地產(chǎn)提出了兩種聯(lián)合投資的退出方案：一種是現(xiàn)金分期計劃，另一種是購房計劃。碧桂園目前面臨短期流動性壓力。在累計延期9次內(nèi)債、共計147億三年后，10月10日宣布啟動海外債務(wù)重組。在此背景下，集團管理層開始向數(shù)千家投資公司進行大規(guī)模投資。終止背后的含義是什么？

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝一峰對搜狐財經(jīng)表示：“這意味著碧桂園的投資開始收縮，收縮的速度非常快，超出了市場預(yù)期，說明其資金鏈非常緊張；同時，高層人員的撤離以及碧桂園對整個業(yè)務(wù)的接管，這也有助于集中項目管理和降低成本。當(dāng)然，也不排除碧桂園還有其他考慮，比如防止腐敗、利用機會獲取傭金等。

這一分析也與碧桂園的說法一致。該公司近日表示，高度重視債務(wù)風(fēng)險管理，利用新政帶來的銷售窗口期，做好銷售回款工作，全面盤點集團資產(chǎn)，充分把握市場機遇。我們將利用盤活資產(chǎn)的機會，減少不必要的開支，盡力增收節(jié)支，改善現(xiàn)金流狀況。

不過，搜狐財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，在碧桂園大量投資公司中，多數(shù)高管已退出，目前僅保留在集團層面，區(qū)域項目管理成員鮮有退出。例如德陽博富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，股票穿透顯示，成都成都雙祥企業(yè)管理中心（有限合伙）持股0.458%，實際管理人仍為碧桂園區(qū)域總裁徐琪四川.

下一步，搜狐財經(jīng)將持續(xù)關(guān)注碧桂園區(qū)域或項目管理成員是否會跟隨并退出跟投項目公司。

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