自4月30日中央開會定調房地產“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”以來，各地加快了房產“以舊換新”試點的步伐，例如鄭州、福州、漳州、龍巖等市均出臺了相關政策。

幾米君翻了翻這些城市的房產“以舊換新”政策，雖然內容五花八門，但可以歸結為三種基本手法：

第一種是平臺代售模式，就是找個第三方平臺幫你賣房，類似于中介的plus升級版；

第二種是二手房收購模式，就是本地國企作為交易對手收購二手房，同時指定新房房源銷售，是真正意義上的“以舊換新”；

第三種是財政補貼模式，主要是補貼契稅、按面積補貼現金或者定額的消費券等。

以舊換新

大家肯定很好奇，此輪樓市去庫存比賽，土地操盤手親自下場當運動員，究竟能不能打贏呢？先說結論，幾米君認為有作用，但作用不大。

目前形勢之下，二手房都要打骨折才能出手，流動性嚴重不足。二手房賣不出去，業主就沒有錢換新房，新房的交易額就上不來。

雖然說，把房產賣給本地國企，找的第三方公司的房產評估價一般會低于市場成交價，但勝在減少了中介費用、帶看費用及空置等待的時間，總體來說還是值得的。要是業主覺得評估價格實在低于心理預期，也可以不賣嘛。

另一方面，土地操盤手利用政策優惠資金收購二手房，作為保租房或者公租房出租，租金可以沖抵利息，持有成本很低，不會給自己埋坑。等未來房地產市場好轉，土地操盤手還可以再把房產拋售回籠資金，從而平滑市場波動。

新房相比二手房，通常面積更大、總價更高。新房和二手房之間的價差，其實就是增量需求（GDP）。

以漳州房產“以舊換新”政策為例，本地國企只收購面積不大于70平、竣備日期在2009年12月31日之前、評估價不高于9000元/㎡的二手房，目標是1000套。

按此計算，二手房一套按70平算，評估價按平均7000元/㎡算，本地國企按九折6300元/㎡收購，一套房總價就是45萬元。整體收購目標1000套房，那么可以撬動的二手房銷售額就是45萬元*1000套=4.5億元。

漳州新房均價約12500元/㎡，置換新房面積至少100平吧，一套房總價就是125萬元。整體置換目標1000套房，那么可以撬動的新房銷售額就是125萬元*1000套=12.5億元。

12.5億元-4.5億元=8億元，這8個億的價差就是政策拉動的增量資金，也是放大的杠桿。

二手房收購模式中，土地操盤手提出的目標基本上是一年幾千套的量級，例如鄭州是5000套、漳州是1000套，僅僅相當于當地房地產市場1-2個月成交規模。至于收購目標完成率如何？是否會追加規模？有很大的不確定性。

財政補貼模式中，補貼的額度一套幾萬塊錢，而一套房至少百萬元量級，這點補貼對買房者有一定的吸引力，但無法對交易行為起到決定性作用。例如龍巖“以舊換新”政策，分別給予二手房買家80元/㎡的購房補貼、新房買家100-130元/㎡的購房補貼，只能說是聊勝于無。

最差的就是平臺代售模式了，找幾個中介公司或者搭個網站幫你掛牌吆喝一下，看似減免了中介費和過戶費，實際上就是走個形式。土地操盤手不想出錢的話，市場根本激不起什么浪花。

前段時間輿論熱議的自然資源部要求“商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停土地供應”，被很多人YY為樓市的大利好，結果各地有關部門快速“辟謠”：

我們沒有超過36個月，土地還是要賣的，別瞎BiBi。

我們不必引用第三方的監測數據來說明真實的庫存去化數據到底有多大，免得給人家帶來不必要的麻煩。你只需知道，有些事情不必迷信數據，完全可以依據常識和邏輯來判斷。如果房子賣得快，那庫存自然就低，開發商還需要降價、促銷、上分銷嗎？土地還會降價都賣不出去嗎？

土地出讓暴雨如注，商品房買賣用臉盆舀，進的水多、放的水少，池子里的水只會越來越多。政策沒有形成合力，就是多少個“以舊換新”政策也清不完庫存。

最后一句話總結，類比股市的話，此輪房產“以舊換新”政策誠意略顯不足，大概是莊家誘多的手段。除非莊家把持倉明細公布出來，到底吸納了多少，分布在哪里，普通人是否能從中受益，否則建議小散們不要輕易上鉤。