1 土地的獲取細(xì)節(jié)

在現(xiàn)階段根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，用地的取得方式有三種：

?是通過國(guó)家出讓方式獲得（即通過土地一級(jí)市場(chǎng)取得）

?是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級(jí)市場(chǎng)取得）

?是通過與當(dāng)前的土地的使用者合作等方（即通過土地三級(jí)市場(chǎng)取得）

土地競(jìng)買工作流程-流程圖

1.土地的投標(biāo)、開標(biāo)依程序：

①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。

②由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。

③評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。

④招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。

2.土地拍賣會(huì)程序：

①主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；

②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

④主持人報(bào)出起叫價(jià)；

⑤競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；

⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；

⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。

競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

3.土地掛牌程序：

①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布

②符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)

③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格

④出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)

⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。

時(shí)限

掛牌時(shí)間不少于10 個(gè)工作日。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。

掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交

②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外

③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人

4. 土地的成交確認(rèn)書

1、經(jīng)辦部門：市土地儲(chǔ)備交易中心

2、辦理?xiàng)l件：按照掛牌文件約定交納競(jìng)買保證金、申請(qǐng)人需具備相應(yīng)的申請(qǐng)條件。

3、注意事項(xiàng)：確定競(jìng)買保證金截至日期，以免錯(cuò)過競(jìng)價(jià)資格、確定好申請(qǐng)公司名稱，以免公司名稱不符合房地產(chǎn)開發(fā)的要求、辦理土地證之前，公司相關(guān)信息不要變更。

4.辦理時(shí)限：30內(nèi)簽訂出讓合同

土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理

1.承辦部門：所在城市國(guó)土資源局

2.土地登記需要的資料

①計(jì)劃立項(xiàng)批文；

②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；

③土地登記申請(qǐng)書；

④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；

⑤土地登記審批表；

⑥土地登記卡。

3、辦理?xiàng)l件：

需交納完土地出讓金及契稅，持出讓金交納憑證、契稅完稅證明等相關(guān)資料辦理土地證。

4、注意事項(xiàng)：

地籍調(diào)查需提前開始工作，協(xié)調(diào)做好四鄰簽字。

5.辦理時(shí)限：20個(gè)工作日

2 項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)與時(shí)限

工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批

一.承辦部門：所在城市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處

二.申報(bào)資料：

①書面申請(qǐng)；

②提供資金落實(shí)證明；

③土地使用權(quán)證明；

④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對(duì)建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；

⑤公司的資質(zhì)證明.

三.申辦程序：

有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報(bào)市管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。

四.辦結(jié)時(shí)限：

在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃審批

1.承辦部門：所在城市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處

2.申報(bào)資料：①書面申請(qǐng)；②國(guó)家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；③規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)的年度投資計(jì)劃。

3.申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報(bào)市管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。

4.辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

3 拆遷手續(xù)與程序

1.承辦部門：所在城市拆遷辦

2.申報(bào)資料：

①拆遷申請(qǐng)書；

②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；

③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；

④國(guó)有土地使用證；

⑤建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證；

⑥拆遷補(bǔ)償、安置資金證明；

⑦拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。

3.申辦程序：

?審查申請(qǐng)，并于收到申請(qǐng)后2日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；

?批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)；

?拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。

確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進(jìn)行戶口登記、房屋勘測(cè)等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得《拆遷驗(yàn)收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量定線，核定用地范圍、拆遷面積。

4 設(shè)計(jì)單位招標(biāo)

1.承辦部門：開發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu)

2.申報(bào)資料：

①建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批文；

②建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；

③招標(biāo)投標(biāo)工作計(jì)劃及方案；

④設(shè)計(jì)任務(wù)書；

⑤招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書；

⑥委托代理協(xié)議或合同。

3.申辦程序：

①招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)材料（包括：計(jì)劃批文、設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、設(shè)計(jì)任務(wù)書等）；

②填報(bào)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)申報(bào)表》；

③審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件，登記備案；

④對(duì)發(fā)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及方案評(píng)審等活動(dòng)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；

⑤中標(biāo)方案確定后，招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報(bào)告；

⑥簽發(fā)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見書》。

4.標(biāo)桿企業(yè)常規(guī)時(shí)限：20個(gè)工作日。

5.應(yīng)注意的事項(xiàng)：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計(jì)處。

6.受約束節(jié)點(diǎn)

?項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)

?規(guī)劃意見書

7.制約節(jié)點(diǎn)

?修建性詳細(xì)規(guī)劃方案的申報(bào)

?建設(shè)工程規(guī)劃許可證

5 用地規(guī)劃許可證辦理

建設(shè)用地規(guī)劃許可證的取得

一.承辦部門：所在城市規(guī)劃局

二.申報(bào)資料：

①書面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②計(jì)委年度計(jì)劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。

三.申辦程序：

①持所需材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；②規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)勘察，審查、核對(duì)相關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；③規(guī)劃局對(duì)符合城市規(guī)劃的申請(qǐng)簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地計(jì)劃批準(zhǔn)手續(xù)；④需制訂詳細(xì)規(guī)劃的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位作總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。對(duì)具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。

四.主要審查內(nèi)容

實(shí)體審查

?確定建設(shè)用地的性質(zhì)

?確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積

?其它法律、法規(guī)、規(guī)章中要求審查的內(nèi)容

形式審查

所有申報(bào)材料是否符合要求

五.受約束節(jié)點(diǎn)

?國(guó)有土使用權(quán)出讓合同的簽署

?建設(shè)用地及代征地的釘樁成果

?規(guī)劃意見書

?項(xiàng)目地名核準(zhǔn)批復(fù)

六.制約節(jié)點(diǎn)

?建設(shè)工程規(guī)劃許可證

?施工許可證

?預(yù)售許可證及國(guó)有土使用證

特別注意事項(xiàng)：

（1）方案需通過公司審查再上報(bào)，以免方案通過后不符合公司的發(fā)展理念。

（2）上報(bào)方案需與設(shè)計(jì)部反復(fù)溝通，對(duì)于面積指標(biāo)、日照遮擋等相關(guān)問題需提前核查，充分溝通，以提高審核通過率。

備注：15個(gè)工作日

6 規(guī)劃許可證程序

建筑規(guī)劃許可證的辦理

（1）承辦部門：所在城市規(guī)劃局

（2）申報(bào)資料：

申請(qǐng)階段：

①書面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃；

取證階段：

①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報(bào)表一式兩份；

②建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計(jì)單位證書專用章）一份；

③建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊(cè)，一式兩套；

④當(dāng)年年度投資計(jì)劃；⑤有關(guān)部門的審核手續(xù)；

⑥已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見。

（3）申辦程序：

申請(qǐng)階段：持申報(bào)材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》；省會(huì)規(guī)劃專家組評(píng)審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書》。

取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的所在城市城市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)。在繳納上述費(fèi)用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（4）辦結(jié)時(shí)限：

①批準(zhǔn)申請(qǐng)，15個(gè)工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》，7個(gè)工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書》，7個(gè)工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個(gè)工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)）

主要審查內(nèi)容

實(shí)體審查

①已審查通過設(shè)計(jì)方案的建設(shè)項(xiàng)目：申報(bào)圖紙

②是否符合修建性詳細(xì)規(guī)劃或已審查通過的設(shè)計(jì)方案。

前款規(guī)定項(xiàng)目以外的建設(shè)項(xiàng)目：

①申報(bào)圖紙的用地范圍與規(guī)劃確定的范圍是否一致

②建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)符合城市規(guī)劃的要求

③容積率符合城市規(guī)劃的要求

④建筑高度符合城市規(guī)劃的要求

⑤建筑密度、空地率或綠地率符合城市規(guī)劃的要求

⑥停車位數(shù)量符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃的要求

⑦建筑間距符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，綠化率符合城市規(guī)劃的要求

⑧ 公共服務(wù)設(shè)施符合法律、法規(guī)、規(guī)章和新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》的規(guī)定

⑨建設(shè)項(xiàng)目后退道路紅線的距離符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求

⑩已安排了必要的水、電、氣、熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施，其它法律、法規(guī)、規(guī)章中要求審查的內(nèi)容。

受約束節(jié)點(diǎn)

?規(guī)劃意見書及其中的要求

?修建性詳細(xì)規(guī)劃方案及其中的要求

?工程檔案登記資料

?勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)審查通知書

?項(xiàng)目的地名核準(zhǔn)批復(fù)

?技術(shù)圖紙

制約節(jié)點(diǎn)

?工程施工許可證

?工程建筑面積預(yù)測(cè)量

?預(yù)售許可證

?房屋權(quán)屬初始登記

注意事項(xiàng)：

該節(jié)點(diǎn)是規(guī)劃報(bào)建中問題最多的一個(gè)點(diǎn)，為了避免反復(fù)，首先需要與設(shè)計(jì)部充分溝通，對(duì)于面積指標(biāo)、間距、退讓等常見問題要提前核查，如有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要在入案前與相關(guān)審核人員充分溝通，以提高審核通過率。

7 消防審批

消防報(bào)建應(yīng)提交以下資料： 4-6項(xiàng)須提供電子文件

1、《建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、申辦個(gè)人介紹信及個(gè)人有效證件、建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

2、《建筑工程立項(xiàng)選址或初步設(shè)計(jì)消防審核意見書》

3、設(shè)計(jì)單位、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋設(shè)計(jì)單位公章、注冊(cè)建筑師章）

4、建筑平面圖紙（需含門窗表）二套，立面、剖面、總平面圖紙各一套（加蓋設(shè)計(jì)院紅章）

5、詳細(xì)消防設(shè)計(jì)專篇一套（加蓋設(shè)計(jì)院紅章，包括每棟建筑詳細(xì)說明，并附工程項(xiàng)目概況表格，表中列明技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及各棟建筑高度、層數(shù)）

6、完整消防工程圖紙一套（建筑、給排水、暖通、弱電專業(yè)，加蓋設(shè)計(jì)院紅章）

7、設(shè)計(jì)人員資格證書復(fù)印件一份（最少二人以上，并與圖紙簽名人員相符）

辦結(jié)時(shí)限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個(gè)工作日內(nèi)；國(guó)家、省重點(diǎn)工程20個(gè)工作日內(nèi)審核完畢。

主要審查內(nèi)容

?總平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火間距、消防車道、消防水源等

?建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性類別和耐火等級(jí)

?建筑防火、防煙分區(qū)和建筑構(gòu)造、安全疏散和消防電梯

?消防給水和自動(dòng)滅火系統(tǒng)；防煙、排煙和風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)的防火設(shè)計(jì)

?消防電源及其配電；火災(zāi)應(yīng)急照明、應(yīng)急廣播和疏散指示標(biāo)志

?火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防控制；

?建筑內(nèi)部裝修的防火設(shè)計(jì)；建筑滅火器配置；

?有爆炸危險(xiǎn)性的甲、乙類廠房的防爆設(shè)計(jì)；國(guó)家工程建筑標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)消防設(shè)計(jì)的其它內(nèi)容

受約束節(jié)點(diǎn)

經(jīng)審定的規(guī)劃方案

制約節(jié)點(diǎn)

施工圖設(shè)計(jì)

注意事項(xiàng)：2010年10月1日開始實(shí)施新的備案制度。但如果“地下單體建筑和建筑高度超過五十米的居住建筑建設(shè)工程仍需審核和驗(yàn)收”。這對(duì)圖紙的質(zhì)量要求就更為嚴(yán)格，消防間距、消防門的開啟方向、最短逃生距離等常見問題要盡量避免。

8 地下人防審批

1、經(jīng)辦部門：市人防辦

2、辦理?xiàng)l件：建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批通過，單體方案已經(jīng)通過。

3、需要報(bào)送的資料

地下室結(jié)構(gòu)施工圖三套

地下室水電、通風(fēng)施工圖三套

地下室人防設(shè)計(jì)施工圖三套

4、注意事項(xiàng)：人防建設(shè)方案需提前確定并與人防辦溝通，避免反復(fù)。

5.辦理時(shí)限：10個(gè)工作日

人防規(guī)劃設(shè)計(jì)意見書

人防施工設(shè)計(jì)圖審查

主要審查內(nèi)容

?初設(shè)要求修改的內(nèi)容

?人防結(jié)構(gòu)、人防設(shè)施審核

?技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)審核

受約束節(jié)點(diǎn)

?人防初步設(shè)計(jì)審核意見

?人防初步設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)通知單

制約節(jié)點(diǎn)

?施工許可證

?預(yù)售許可證

注意事項(xiàng)：

人防審批一般請(qǐng)人防設(shè)計(jì)單位協(xié)助辦理，他們與人防辦都有較好的業(yè)務(wù)關(guān)系，關(guān)于是否異地建設(shè)需要提前確定，如異地建設(shè)需提前辦理異地建設(shè)費(fèi)的繳納。

9 環(huán)境評(píng)估

環(huán)保專項(xiàng)審批：

1、經(jīng)辦部門: 市環(huán)保局

2、辦理?xiàng)l件：修建性詳規(guī)批復(fù)

3、辦理時(shí)限: 30個(gè)工作日

4、需要報(bào)送的資料

建筑施工圖二套

規(guī)劃總平面圖

建筑專篇說明一套

標(biāo)示清楚各分區(qū)功能

標(biāo)示發(fā)電機(jī)房位置、功率。

注意事項(xiàng)：

環(huán)保審批一般連同環(huán)評(píng)報(bào)告一起外包給與環(huán)保單位有較好業(yè)務(wù)關(guān)系的專業(yè)單位辦理。而且在合同中要約定包通過，并協(xié)助驗(yàn)收。審批中注意關(guān)于設(shè)立排污站等要求，如有餐飲商業(yè)需在其中進(jìn)行詳細(xì)說明。環(huán)評(píng)報(bào)告編寫需2個(gè)月，務(wù)必提前安排，避免影響后續(xù)工作。

10 施工許可證程序

施工許可證的辦理

1.承辦部門：所在城市建設(shè)委員會(huì)

2.申報(bào)資料：

①報(bào)建證；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報(bào)監(jiān)書；⑧總包單位中標(biāo)通知書；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可申請(qǐng)表。

3.申辦程序：

①開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《所在城市建設(shè)工程施工許可申請(qǐng)表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報(bào)資料送建筑有形市場(chǎng)市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。

4.辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金之日起，5個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》

5.應(yīng)注意的事項(xiàng)：①施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工許可；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料。

受約束節(jié)點(diǎn)

?建設(shè)工程規(guī)劃許可證

?建設(shè)用地規(guī)劃許可證

?人防初步設(shè)計(jì)審查意見

?安全及質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)

?施工及監(jiān)理單位招投標(biāo)

?樹木移伐審查

?施工場(chǎng)地占道審批

?節(jié)能及專項(xiàng)基金繳納等

制約節(jié)點(diǎn)

?工程開工

?預(yù)售許可證

11 施工過程的程序

?建設(shè)工程放線辦理

需提交以下資料：

1、《建設(shè)工程放線申請(qǐng)表》（建設(shè)單位蓋章）

2、用地紅線圖、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件各一份

3、已批復(fù)總平面圖、首層平面圖原件各一份

4、總平面圖電子文件1份

承辦單位：規(guī)劃局測(cè)量放線科

?質(zhì)量監(jiān)督辦理

需提交以下資料：

（1）青島市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表(一式五份)；

（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件（提交原件核對(duì)后退回）；

（3）全套施工圖紙、施工圖紙審查批準(zhǔn)書復(fù)印件；

（4）工程地質(zhì)勘察報(bào)告；

（5）施工合同復(fù)印件、招標(biāo)工程還需提交中標(biāo)通知書復(fù)印件（提交原件核對(duì)后退回）；

（6）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)和質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)收據(jù)復(fù)印件，

（7）鎮(zhèn)（區(qū)）工程還需提交鎮(zhèn)（區(qū)）規(guī)劃建設(shè)辦出具的質(zhì)量監(jiān)督登記表。

承辦人：建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（2個(gè)工作日）

?安全監(jiān)督辦理

申報(bào)材料：按順序裝訂成冊(cè)

（1）青島市建設(shè)工程安全監(jiān)督登記表一式五份；

（2）建設(shè)工程施工合同復(fù)印件；

（3）施工圖紙（只提交建施部分）；

承辦單位：建設(shè)工程安全監(jiān)督站 （2個(gè)工作日）

注意事項(xiàng)：

此環(huán)節(jié)關(guān)節(jié)是施工現(xiàn)場(chǎng)，一般由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)辦理。提前安排各單位做好現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并政府部門提前做好溝通。

12 預(yù)售面積測(cè)量

房屋面積預(yù)售測(cè)量及備案

備案主要審查內(nèi)容

?測(cè)繪樓棟面積與規(guī)劃許可證面積一致程度

?房屋套數(shù)、戶型、套型面積與規(guī)劃許可證的一致程度

?分?jǐn)偟拿娣e的計(jì)算與分?jǐn)偛课皇欠窈侠?/p>

?交叉分?jǐn)偟挠?jì)算是否合理

?其它審核

受約束節(jié)點(diǎn)

?施工圖審查通知書

?建設(shè)工程規(guī)劃許可證

?人防審查意見

?項(xiàng)目地名核準(zhǔn)批復(fù)和土地出讓合同

制約節(jié)點(diǎn)

預(yù)售許可證

注意事項(xiàng)：預(yù)售查丈辦理前需提前辦理門牌審批，查丈報(bào)告地址需與門牌地址一致。關(guān)于是否計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積是這個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，設(shè)計(jì)部一定要對(duì)測(cè)量單位的勾線圖進(jìn)行復(fù)核，防止出錯(cuò)。

13 預(yù)售證辦理程序

我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。

二、實(shí)施程序

1.承辦部門：所在城市房產(chǎn)管理部門

2.申報(bào)資料：

①商品房預(yù)售申報(bào)表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料；現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度：6層以下封頂、高層2/3 ④開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證；⑤工程施工合同；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。

3.申辦程序：房產(chǎn)管理收到申請(qǐng)后3日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。2.初審和現(xiàn)場(chǎng)查勘合格的，辦理預(yù)售許可。

4.辦結(jié)時(shí)限：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后，7日內(nèi)辦理完畢。

主要審查內(nèi)容

?規(guī)劃許可證相關(guān)數(shù)據(jù)與國(guó)有土地使用證、施工許可證等相關(guān)數(shù)據(jù)的一致程度

?出讓樓棟相關(guān)數(shù)據(jù)與規(guī)劃許可證的對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)一致程度

?出讓房屋套數(shù)、戶型、套型面積與規(guī)劃許可證的一致程度

?網(wǎng)上上傳數(shù)據(jù)的正確程度建設(shè)資金的到位程度

受約束節(jié)點(diǎn)

?國(guó)有土使用權(quán)出讓合同及國(guó)有土地使用證

?建設(shè)工程規(guī)劃許可證

?項(xiàng)目地名核準(zhǔn)批復(fù)

?施工許可證等

制約節(jié)點(diǎn)

?房屋預(yù)售

?銷售機(jī)構(gòu)備案

注意事項(xiàng)：預(yù)售許可證的辦理需與銷售計(jì)劃配合，尤其是現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度的要求需提前溝通，如達(dá)不到要求，需要項(xiàng)目部配合搭建腳手架，同時(shí)做好公關(guān)鋪墊。在錄入數(shù)據(jù)時(shí)要注意門牌號(hào)與樓棟號(hào)是否一致，防止買錯(cuò)樓的現(xiàn)象出現(xiàn)。

14 竣工驗(yàn)收

工程規(guī)劃驗(yàn)收

需提交以下資料：

1、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)表》1份（一個(gè)副證一張申請(qǐng)表）

2、紅線圖（備好影印件），總平面布置圖

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》副證原件（及附件（備好影印件）→不需要）

4、建筑工程消防驗(yàn)收意見書（復(fù)印件）

5、工程報(bào)建跟蹤表

6 、現(xiàn)狀地形實(shí)測(cè)四置圖2份、電子文件

承辦單位：規(guī)劃局（10個(gè)工作日）

結(jié)果：頒發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》

工程竣工驗(yàn)收

1、工程已具備下列條件和文件方可組織竣工驗(yàn)收：

1）已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

2）《工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表》、《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》；

3）規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

4）勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；

5）完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

6）工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的出廠合格證和進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

7）建設(shè)單位已按合同規(guī)定支付工程款；

8）施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；

9）市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)材料；

10）公安消防、環(huán)保部門分別出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；

11）建設(shè)行政主管部門及其委托的質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)等部門責(zé)令整改的問題已全部整改完成；

12）建設(shè)工程施工安全評(píng)價(jià)結(jié)論。

2、由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位人員組成驗(yàn)收組進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收。

3、質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)對(duì)工程竣工驗(yàn)收的有關(guān)資料、組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

主要審查內(nèi)容

?建設(shè)項(xiàng)目是否已達(dá)到交付使用條件

?建設(shè)項(xiàng)目與審批的內(nèi)容是否一致

?對(duì)建設(shè)內(nèi)容不一致的處理措施

受約束節(jié)點(diǎn)

?竣工資料

?現(xiàn)場(chǎng)條件

?面積及控制測(cè)量成果

制約節(jié)點(diǎn)

建委的竣工備案

工程竣工驗(yàn)收備案

需提交以下資料：所有資料復(fù)印件均需加蓋建設(shè)單位公章

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程竣工驗(yàn)收備案表一式六份( 故在前期驗(yàn)收時(shí)這兩中表格都應(yīng)準(zhǔn)備一式九份）；

2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

3、建筑工程施工許可證復(fù)印件；

4、質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)出具的工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；施工單位出具的工程質(zhì)量自評(píng)報(bào)告；監(jiān)理公司出具的工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

（市質(zhì)監(jiān)站把資料看完再送鎮(zhèn)質(zhì)監(jiān)組簽字后再由市質(zhì)監(jiān)站確認(rèn)過送建委）

5、勘察單位出具的勘察質(zhì)量檢查報(bào)告設(shè)計(jì)單位出具的設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；

6、商品住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》 ；

7、施工安全評(píng)價(jià)書；

8、規(guī)劃驗(yàn)收許可文件、建筑工程消防驗(yàn)收意見書、環(huán)保驗(yàn)收文件或準(zhǔn)許使用文件復(fù)印件（提交原件核對(duì)）；

主要審查內(nèi)容

?申報(bào)材料是否齊全有效

?建設(shè)項(xiàng)目是否已達(dá)到交付使用條件

?建設(shè)項(xiàng)目與審批的內(nèi)容是否一致

?工程質(zhì)量產(chǎn)否達(dá)標(biāo)等

受約束節(jié)點(diǎn)

?竣工資料

?檔案移交

?消防驗(yàn)收合格通知

?人防驗(yàn)收合格通知

?規(guī)劃驗(yàn)收合格通知

制約節(jié)點(diǎn)

?樓房交付

?實(shí)測(cè)面積備案

?大產(chǎn)權(quán)證

注意事項(xiàng)：

竣工備案是商品房交付的條件之一，該項(xiàng)工作一般由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，類似于施工證的辦理，資料的提前審核尤為重要，再就是項(xiàng)目部要將專業(yè)驗(yàn)收和質(zhì)檢驗(yàn)收統(tǒng)籌安排。

15 面積測(cè)量與備案

1、經(jīng)辦部門: 房地產(chǎn)測(cè)繪所指定的測(cè)繪單位

2、辦理?xiàng)l件：規(guī)劃驗(yàn)收或竣工備案

一定以建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證的附圖作為查丈基礎(chǔ)

3、主要審查內(nèi)容

?技術(shù)資料是否齊全

?樓號(hào)及面積數(shù)據(jù)

?實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及分?jǐn)偟牟课皇欠癜l(fā)生變化

?建設(shè)項(xiàng)目與審批的內(nèi)容是否一致

4、受約束節(jié)點(diǎn)

?建委的竣工備案資料

?項(xiàng)目地名的批復(fù)文件

?人防工程的建設(shè)批準(zhǔn)文件

5、制約節(jié)點(diǎn)

?樓房交付

?大產(chǎn)權(quán)證

注意事項(xiàng)：

竣工查丈報(bào)告的數(shù)據(jù)時(shí)大確權(quán)的基礎(chǔ)，即未來業(yè)主房產(chǎn)證的面積。此環(huán)節(jié)要注意施工工程中的變更給面積造成的影響，同時(shí)要與預(yù)售查丈面積進(jìn)行核對(duì)，避免誤差超出3%，設(shè)計(jì)部和設(shè)計(jì)院要給予配合符合勾線圖。

16 房產(chǎn)證的辦理

產(chǎn)權(quán)初始登記：

1.承辦部門：所在城市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局

2.申報(bào)資料：

①營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗(yàn)收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。

3.申辦程序：

開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請(qǐng)書，提供規(guī)定的資料進(jìn)行登記；區(qū)局房管局對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行初審，并委托市房屋測(cè)繪中心到現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報(bào)市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開發(fā)商。

主要審查內(nèi)容

?資料審核

?房屋面積、戶型、套數(shù)

?實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)

?權(quán)屬的主體審核

受約束節(jié)點(diǎn)

?房屋面積竣工備案

?竣工出讓面積地價(jià)款核實(shí)

?房屋竣工驗(yàn)收資料

?樓門牌號(hào)及房號(hào)

制約節(jié)點(diǎn)

?小業(yè)主產(chǎn)權(quán)證

?抵押登記等

注意事項(xiàng)：

產(chǎn)權(quán)初始登記辦理前要提前安排好產(chǎn)權(quán)查丈工作。因該時(shí)間涉及到銷售合同中的承諾，所以要把握好入案和出案時(shí)間。登記地址一定要與預(yù)售的門牌地址一致。

小房產(chǎn)證的辦理：

1、經(jīng)辦部門: 房產(chǎn)管理局

2、辦理?xiàng)l件：產(chǎn)權(quán)初始登記完成

注意事項(xiàng)：房產(chǎn)證的辦理有開發(fā)商自行辦理的，也有客戶自行辦理的，如是代辦，需要注意契稅的繳納及承諾時(shí)間，避免群訴和索賠問題。

17 如何提高報(bào)批報(bào)建效率

如何提高報(bào)批報(bào)建效率？

?提升專業(yè)能力是我們提高工作效率最有效地方法

?資源的整合及有效利用，開發(fā)報(bào)建工作離不開與人打交道，更離不開必要的公關(guān)手段。公關(guān)活動(dòng)就像潤(rùn)滑油、催化劑，把有限的人脈資源整合好，維護(hù)好，會(huì)讓我們的報(bào)建工作如虎添翼。

?系統(tǒng)性和前瞻性

系統(tǒng)性和前瞻性讓我們的工作前置，便于整體把控

報(bào)建工作環(huán)環(huán)相扣，潛在問題多多，所以我們必須有前置性工作思維，為后續(xù)工作做好準(zhǔn)備，提前進(jìn)行預(yù)審和排雷。

?提高內(nèi)部協(xié)作

本為主義和專業(yè)壁壘嚴(yán)重的影響了報(bào)建效率

隨著項(xiàng)目的增多，隨著報(bào)建工作的不斷深入，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)內(nèi)溝通比對(duì)外溝通還難。上下游的工作配合脫節(jié)，內(nèi)耗嚴(yán)重。

?本文作者為某標(biāo)桿房企項(xiàng)目總：薛佳磊，在此表示感謝