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回顧一下前三年：

2020年，深圳首個日光盤是招商太子灣的商務公寓，均價8.5萬/㎡；

2021年，深圳首個日光盤是新世界松風明月，均價5萬/㎡；

2022年，深圳首個日光盤是海德園A區，均價12.6萬/㎡。

對比一下，今年的信義荔景御園單價7.9萬/㎡、在布吉，看起來每一個要素都不像是能開盤售罄的樣子，卻突出重圍勇奪第一。

沒有網絡營銷、沒有渠道轉介下、靠自己“低調”日光，東部終于強勢崛起？

First 01

布吉天花板：新房日光，二手沖10萬+

扛得住樓市周期的，這一輪基本都是區域里的標桿次新房。

樓市回暖后，領漲的也是這些標桿盤。作為布吉的“天花板”，信義金御半山三期日光在情理之中。

項目位于布吉百鴿籠片區，占地面積約9.5萬㎡，總建面約49.7萬㎡，區域內的大盤。5號線百鴿籠站地鐵口物業，一個站到羅湖布心。雖說地理位置在布吉，但居住氛圍、交通等總讓你感覺還在羅湖。

金御半山曾于2015年開盤，當時的單價在3.1-4.2萬/㎡。二手入市后，便撐起了片區二手房的天花板。2018年，小區二手房成交價沖到9.8萬/㎡。

2021年，指導價將其定價在7.2萬/㎡。但也是在同一年，金御半山的二手房成交價近11萬/㎡。

這么一對比，今年三期信義荔景御園新房7.9萬/㎡的單價，“倒掛”有3萬/㎡，性價比十足。

本次三期推售的152套房源，都是97㎡真復式5房，套內面積能達到139㎡，又是精裝現房。且不說現房的優勢，僅僅是97㎡5房，就秒殺一眾新房。

另外，項目的教育資源也是一大亮點。1公里范圍內4所九年制學校、3所小學、1所初中學校，其中就包括深圳排名第一的學校百合外國語學校，以及百合世紀小學、華中師大附屬可園學校、賢義外國語學校。

目前劃分小學學區范圍是春蕾小學，屬于百外教育集團，每年都有100+畢業生能上百外。最吸引人的是，該小學雖為民辦，但也有地段生，不用參加搖號，就可以獲得每年十多萬人在搶的百外入學考試資格。

First 02

同區不同命，另一新盤8.7折

二手倒掛+戶型優勢+名校學區，這個組合放在哪個區域都是標桿樓盤。

以上要素如果一個都沒有，那就只能打折了……

形成強烈對比的是上個月入市，同在布吉片區的另一新盤，其地段、產品優勢在新房市場里不那么明顯，開盤只能靠打8.7折來吸引客戶，折后均價4.7萬帶精裝，也是現房。

目前，8.7折開盤優惠還在……

同區不同命，即使單價相比信義金御半山三期便宜近一半，一邊不宣傳也能日光，另一邊持續打折。

果然，市場還在加劇分化。招商臻城以央企加持，近百萬㎡規模賦能，再造一個中心，還有更多工作要做。

First 03

龍華更拼：100萬首付買大四房

東部一邊日光，一邊挨著“底限”打折。同樣的情況，也存在于中部的龍華。

上個月，華潤超核潤府甫一入市，便引發全城熱搶，灣幫主在小紅書上看到不少白天上班，晚上去營銷中心簽單買房的用戶。最終，超核潤府開盤銷售33億，趁著熱銷，馬上加推樓王單位，眼看著也要入市了。

北站這邊賣的如火如荼，再往油松片區看看，好家伙，100萬首付都能買大四房了。

灣幫主細問了一下，該樓盤是去年12月入市的富基云瓏府。本次優惠操作方式如下：

無論是哪一種方式，基本都已經貼近要求的最低折扣價來打了，甚至有可能會更低。按照第一種方式首付1.5成，即宣傳的首付110萬，其實等于已經讓利110萬。如果以2月爆火的“60萬首付”營銷方式，要不是頂著輿論壓力，送首付100萬估計噱頭更甚。

富基云瓏府位于龍華老城區，位置不如壹成中心、卓越和奕府那么主流，在比較老舊的油松片區。去年12月備案251套房源，誠意登記55批客戶。

入市4個多月，銷售的并不理想。究其原因，大面積、總價高，與改善客戶的片區認知或有一定差距。于是，折扣一直不斷，特價盤周周在推。

不過按照這個最新折扣算下來，單價最低的能去到4.9萬/㎡，略高于紅山的人才房，一下子性價比就上來了，預計能去化一批房源。

100萬首付，目前能打出這個口號的，不是坪山就是龍崗，現在放到龍華，還能買到大四房。果然，如果沒有先天優勢，價格就只能成為最大的優勢。

First 04

樓市分化，性價比是王道

目前的樓市，真的很魔幻。

一邊誠意滿滿甚至打骨折，也未必賣得出去；另一邊無折扣無宣傳，甚至在同一個區，也會開盤日光。

當前的行情是，無是新房還是二手房，價格基本都在往三年前靠攏，加上人才房的攪局，隨便買房能賺錢的時代已然遠去。片區分化，越發明顯，且又不同于往年。

前幾年的深圳樓市，分化主要是西熱東冷，豪宅好賣過剛需。今年的分化，則更趨于樓盤本身。這就表現在同一行政區，不同地段之間、戶型之間、新舊之間的差距。

分化也將是樓市的長期主旋律。這種分化表現在區域、學區、品質、價格等方方面面。既意味著房子的消費屬性和金融屬性愈加分離，也意味著有部分樓盤注定會因折舊而貶值。

今年的樓市，依舊是買方市場。置業者們會用更多的時間去綜合考慮學位、地鐵、配套，也會橫向縱向的對比地段、價格。

對他們來說，性價比毋庸置疑是最重要的，沒有房價倒掛，沒有突出的優勢，都不值得一看。那么，對開發商來說，沒有先天優勢，要么躺平，要么只能以價換量了。