正所謂遠(yuǎn)親不如近鄰，好的鄰居關(guān)系不僅會增加生活幸福感，在遇到困難時(shí)也能相互幫助。但往往現(xiàn)實(shí)生活中還是會有很多麻煩事影響鄰里關(guān)系，特別是很多人深受困擾的漏水問題，樓上漏水，樓下遭殃。

小王最近就因?yàn)闃巧戏课萋┧畣栴}搞得覺也睡不好，樓上住戶不知道因?yàn)槭裁丛驅(qū)е侣┧刂鴫γ媛┫聛恚瑢?dǎo)致整個(gè)電視墻被水浸濕，甚至出現(xiàn)泛黃。小王找漏水住戶說明了這個(gè)情況，但對方一直愛搭不理，經(jīng)物業(yè)、社區(qū)調(diào)解也沒能解決這個(gè)問題。

1、 誰來承擔(dān)責(zé)任？

出現(xiàn)這種民事糾紛，如果無法調(diào)解，就只能通過法院起訴來解決問題。在去起訴前首先要搞清楚漏水原因，不同的漏水原因可能會影響樓下住戶該向誰來主張權(quán)利。

（1） 樓上原因?qū)е侣┧蓸巧献舫袚?dān)責(zé)任

《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。”

如果樓上業(yè)主確因裝修或鋪設(shè)水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應(yīng)及時(shí)查找漏水原因并進(jìn)行維修，還應(yīng)當(dāng)就其不當(dāng)行為給樓下住戶造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。

此外,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不僅僅是樓上房屋的所有權(quán)人,還包括使用權(quán)人。

（二）保修期內(nèi)質(zhì)量問題，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任

按照《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的規(guī)定,正常情況各部位、部件的保修內(nèi)容和最低保修期限分別是:

1、 屋面防水3年；

2、 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；3、

3、 墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

4、 地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

5、門窗翹裂、五金件損壞1年；

6、管道堵塞2個(gè)月；

7、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；

8、衛(wèi)生潔具1年；

9、燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；

保修期從房地產(chǎn)開發(fā)商將竣工并驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。

保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍之內(nèi)的非人為損壞,由房地產(chǎn)開發(fā)商免費(fèi)維修,因商品房存在質(zhì)量問題,保修單位進(jìn)行維修時(shí)導(dǎo)致房屋的使用功能受到影響,購買人可以要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

（2） 物業(yè)公司需履行管理義務(wù)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條規(guī)定:業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí),應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正;行為人拒不停止或改正的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)請相關(guān)行政部門依法處理。

如果業(yè)主遇到了此類問題,應(yīng)首先向物業(yè)公司反映,物業(yè)公司如果沒有盡到上述義務(wù),就應(yīng)該為受到損失的業(yè)主承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

如果物業(yè)管理公司已經(jīng)進(jìn)行了告知的義務(wù)，且本身也不屬于質(zhì)量問題，那么物業(yè)公司就依法履行了自己的管理義務(wù)，需要做的是積極協(xié)助和協(xié)調(diào)與相鄰業(yè)主的關(guān)系，其不承擔(dān)法律責(zé)任。

二、樓下住戶應(yīng)當(dāng)及時(shí)取證

根據(jù)《民事訴訟法》第63條的規(guī)定，民事證據(jù)有以下七種：書證、物證、視聽資料、證人證言、當(dāng)事人陳述、鑒定結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄。這里所指的證據(jù)種類是指作為證據(jù)資料的不同表現(xiàn)形式。

如果樓上漏水導(dǎo)致房屋受損的，建議住戶采取拍照、錄像等方式記錄房屋受損情況，用于證明房屋受損的原因以及房屋受損的具體位置和情況。

或者申請公證機(jī)關(guān)公證，邀請有關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場公證。同時(shí)對于損失的賠償范圍，建議能請有評估資質(zhì)的企業(yè)，如價(jià)格認(rèn)證中心等，到現(xiàn)場進(jìn)行評估。

本期觀點(diǎn)律師：北京衡寧律師事務(wù)所 鞏志芳律師

總結(jié)

一般情形下，由雙方協(xié)商解決是最便捷的方法，如果協(xié)商解決不了的只能通過法院起訴解決，一方面請求對方及時(shí)修繕，停止侵害行為。另一方面可以請求對方賠償因?yàn)槁┧斐傻呢?cái)產(chǎn)損失。

轉(zhuǎn)自：律視微言 原創(chuàng)

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