政策暖風(fēng)頻吹，經(jīng)歷了寒冬的房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于緩慢復(fù)蘇中。

8月底，碧桂園集團（02007.HK）發(fā)布2023年中期業(yè)績報告。截至2023年6月30日止六個月，該集團連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司，共實現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約1288億元，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售面積約1646萬平方米，回款率達到92%。

今年以來，在規(guī)模房企頻頻出險的情況下，房企銷售業(yè)績整體遭遇“滑鐵盧”。從碧桂園的中期報告中我們能夠看出，全力自救的碧桂園在上半年的“期中考”中還是有不少亮點：交付房屋27.8萬套，交付量居行業(yè)首位，凈經(jīng)營性現(xiàn)金流保持為正，有息負債和凈負債率持續(xù)降低，凈資產(chǎn)充足，土地儲備仍然充裕……

難擋行業(yè)大勢，碧桂園上半年銷售回款率仍超九成

今年對于碧桂園而言，無疑是創(chuàng)立以來最艱難的一年，對于幾乎所有房企而言，也是極其艱難的一年。上半年，房地產(chǎn)市場走勢“前高后低”，二季度以來購房者置業(yè)情緒快速下滑，銷售數(shù)據(jù)非常不樂觀。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月商品房銷售金額同比增速重新轉(zhuǎn)負，一季度燃起的復(fù)蘇火種徹底熄滅。7月單月，商品房銷售超預(yù)期下挫，單月銷售面積環(huán)比跌46%，超近五年同期環(huán)比跌幅。從供應(yīng)端來看，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.5%、新開工面積同比下降24.5%；從資金來源看，1-7月房企到位資金同比降幅擴大至11.2%，其中定金及預(yù)收款同比增速較1-6月下降2.9個百分點。

在此情此景之下，碧桂園自然無法獨善其身。碧桂園2023年中報顯示，今年上半年公司凈利潤錄得虧損，這也符合市場此前預(yù)期。

不過，從另一些數(shù)據(jù)中我們也能看到碧桂園可持續(xù)發(fā)展的韌性。截至2023年6月30日，碧桂園總資產(chǎn)約1.62萬億元，凈資產(chǎn)約2544億元，凈資產(chǎn)仍充足。報告期內(nèi)，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額保持正向。凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，即企業(yè)在經(jīng)營活動中流入現(xiàn)金大于流出現(xiàn)金，表明企業(yè)自身造血功能較好、獲取現(xiàn)金流能力突出、應(yīng)對風(fēng)險能力相對更強。

同時，公司債務(wù)規(guī)模持續(xù)壓減。上半年，碧桂園的總借貸余額較去年末下降4.9%至2579億元，凈借貸比率僅50.1%，持續(xù)保持行業(yè)低位水平。碧桂園也在積極盤活大宗及難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)，努力改善現(xiàn)金流狀況，積極自救。就在數(shù)日前，碧桂園還出售了所持廣州亞運城聯(lián)營項目公司26.67%股權(quán)，總價約12.915億元。

在銷售能力方面，碧桂園銷售面積依然領(lǐng)跑行業(yè)。據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》，碧桂園位居全行業(yè)銷售面積第1名、銷售額第3名。上半年，碧桂園共實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額1288億元，回款率達到92%，已連續(xù)八年保持90%以上。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)是一個重資產(chǎn)行業(yè)，快速回款對開發(fā)商來說至關(guān)重要，碧桂園在這方面一直領(lǐng)跑行業(yè)恰恰證明了企業(yè)的管控能力。

另外，截至2023年6月30日，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項目總數(shù)為3103個，業(yè)務(wù)遍布中國內(nèi)地31個省╱自治區(qū)╱直轄市，已獲取的權(quán)益可售資源約7802億元，豐富的土地儲備是碧桂園可持續(xù)發(fā)展的硬資本。

政策暖風(fēng)頻吹，碧桂園有望重回良性軌道

當(dāng)下，房地產(chǎn)市場仍在筑底，行業(yè)尚未出清。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來的商品房全年銷售金額將從2021年的18萬億下降至10萬億左右，收縮的市場規(guī)模將給每一家房企帶來新的挑戰(zhàn)。

在今年8月上旬發(fā)布的盈利警告公告中，碧桂園曾坦言遇到了“自成立以來最大的困難”，而上半年的凈虧損預(yù)計主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項目減值增加；以及外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

碧桂園管理層在中期報告中表示，始終對中國經(jīng)濟的前景充滿信心，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這一輪的深刻調(diào)整，終將回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道，而碧桂園會“拼盡全力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局”。

碧桂園的這一判斷，有政策作為依據(jù)。在今年7月召開的中央政治局會議為房地產(chǎn)定調(diào)后，關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策利好不斷出現(xiàn)。

7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開企業(yè)座談會，釋放重磅利好，強調(diào)進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國、金融監(jiān)管總局又聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

目前，“認房不認貸”已逐漸從二三線城市擴展到廣州等一線、新一線城市。就在8月30日，廣州市正式落地執(zhí)行首套房貸款“認房不認貸”政策。“存量房貸利率下調(diào)”也箭在弦上，建設(shè)銀行、中信銀行、招行銀行等均對存量房貸利率下調(diào)話題進行了正面回應(yīng)。招行行長助理彭家文在28日的中期業(yè)績交流會上表示，“存量房貸利率下調(diào)勢在必行，是大概率事件”，目前該行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案。

財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，相較于以往，此次政策更加細化和具體，明確推進首套住房不認貸、延長1年內(nèi)換房退稅優(yōu)惠，為各地政策執(zhí)行指明了方向，若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，將有望帶動市場銷售好轉(zhuǎn)恢復(fù)。

政策面利好消息不斷，為碧桂園化解風(fēng)險創(chuàng)造了有利的環(huán)境。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著國家層面和各地政府頻繁出臺提振樓市信心的政策，樓市的回暖仍然值得期待，碧桂園作為資質(zhì)較優(yōu)的示范房企，在各方支持下仍有可能化險為夷。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的大趨勢中，相信后續(xù)措施將積極有效，對于房企的各類問題解決也會有積極的效果。同時，潛在的購房需求尚屬強勁，后續(xù)購房信心和對房企的信心也會進一步增強。