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2020年北京土拍市場(chǎng)有點(diǎn)熱。

今年1月初，融創(chuàng)和中海分別以34億元和36.5億元拿下石景山不限價(jià)地塊，打響北京2020年土拍第一槍。

這次開(kāi)局，不僅開(kāi)啟了北京樓市不限價(jià)時(shí)代，還為年內(nèi)北京土地市場(chǎng)奠定火熱基調(diào)，掀起了多輪高潮。僅在2月，綠城中國(guó)就砸下144億重倉(cāng)北京樓市；5月，合生創(chuàng)展豪擲約180億元，包攬分鐘寺三宗不限價(jià)宅地；中海則四處舉牌，年內(nèi)已耗資近200億在北京拿下4幅土地。

多輪高潮后，北京土地市場(chǎng)短暫熄火3個(gè)月，又在12月掀起土拍熱潮，掛牌12宗土地，總計(jì)起拍價(jià)為406億。

12月2日，北京出讓3宗地——昌平限競(jìng)房宅地、懷柔新城非限價(jià)宅地 、海淀西八里莊商業(yè)用地。

昌平限競(jìng)房宅地被培訓(xùn)機(jī)構(gòu)中公教育以30.05億底價(jià)拿下；懷柔新城非限價(jià)宅地，由建筑公司建工以44.99億底價(jià)拿下；海淀西八里莊商業(yè)用地被央企開(kāi)發(fā)商電建地產(chǎn)以57.95億元拿下。三宗地塊成交總價(jià)為132.99億元。

針對(duì)今日土拍，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩總結(jié)認(rèn)為，時(shí)隔三個(gè)月北京住宅用地市場(chǎng)再次開(kāi)拍，分別在懷柔和昌平供應(yīng)兩塊大體量綜合用地，與前期大量純住宅用地比較，今日競(jìng)拍兩塊地功能性強(qiáng)于盈利性。

其中，昌平地塊總用地面積3.7萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建面為14.2萬(wàn)平方米，其中R2二類(lèi)居住用地規(guī)劃建面4.26萬(wàn)平方米，容積率2.8；辦公用地9.9萬(wàn)平米，要求100%自持至少20年。住宅均價(jià)限價(jià)57500元/平方米，最高限價(jià)63300元/平方米。

潘浩指出，此地塊雖然屬于地鐵上蓋，具有交通便利的優(yōu)勢(shì)，但100%自持部分比例較大，通過(guò)簡(jiǎn)易測(cè)算，可售住宅部分的綜合樓面價(jià)為70540元/平方米，超過(guò)限價(jià)，未來(lái)盈利難度較大。

對(duì)于中公教育在京拿地，北京資深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍也表示：“作為北京第一個(gè)執(zhí)行套內(nèi)90/70政策的地塊，這宗地將備受矚目，但想不被各大開(kāi)發(fā)商和帝都人民挑刺，中公需要被自己培訓(xùn)。”

中公教育是北京海淀區(qū)綜合職業(yè)教育龍頭企業(yè)，去年2月21日登陸A股市場(chǎng)，截至12月12日收盤(pán)市值達(dá)到2231億元。

這家公司曾于11月10日曾公告，將參拍昌平地塊，若成功，將在該土地上建設(shè)在線科技研發(fā)中心、線上與線下融合教育示范中心、研發(fā)與教學(xué)人員融合培訓(xùn)中心、全國(guó)市場(chǎng)垂直一體化響應(yīng)指揮中心及創(chuàng)新教育總部。同時(shí)，該土地上配套建設(shè)的公寓住宅還可以解決大部分核心骨干人才的住房問(wèn)題。

但潘浩認(rèn)為，除了在該地塊上建設(shè)培訓(xùn)中心等產(chǎn)學(xué)研一體的總部基地作為自用使用，住宅部分也可做出售，增加收益。

根據(jù)2020年半年報(bào)，中公教育投資性房地產(chǎn)金額達(dá)到6.79億，占總資產(chǎn)的5.12%，在建工程8.11億占比6.11%。目前，中公在建的有中成置地、山東中公大樓、撫順中公大樓和陜西冠誠(chéng)大樓。

除此之外，北京昌平地塊及懷柔地塊極大擴(kuò)大了中公教育投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)。11月23日，中公教育在一筆定增公告中披露，擬用42億元投資建設(shè)北京懷柔的吃住學(xué)一站式學(xué)習(xí)基地，主要用于招錄考試、考研和職業(yè)技能訓(xùn)練等封閉班學(xué)員的集中培訓(xùn)。項(xiàng)目落成后，預(yù)計(jì)能為學(xué)員提供包括學(xué)習(xí)、餐飲、住宿等在內(nèi)的綜合服務(wù)。

今日出讓的懷柔不限價(jià)宅地，總用地面積21.3萬(wàn)平方米，規(guī)劃建面51.9萬(wàn)平方米，R2二類(lèi)居住用地規(guī)劃建面19.8萬(wàn)平方米，容積率2.5，商辦用地規(guī)劃建面31.7萬(wàn)平方米，無(wú)自持和限價(jià)要求。

潘浩分析認(rèn)為，按照產(chǎn)品配比來(lái)看，此地塊未來(lái)打造成綜合體項(xiàng)目的概率較大，結(jié)合地塊所處位置，預(yù)計(jì)未來(lái)將承擔(dān)區(qū)域綜合商業(yè)配套的功能，因此地塊綜合樓面價(jià)不高，但在非成熟區(qū)域打造綜合體項(xiàng)目具有一定的操作難度和風(fēng)險(xiǎn)，因此僅建工一家房企參與競(jìng)拍并以低價(jià)成交。成交樓面價(jià)8911元/平方米，周邊在售新房及二手房均價(jià)在28000元/平方米左右，項(xiàng)目住宅部分將承擔(dān)盈利功能。

今天唯一商業(yè)地塊海淀西八里莊地塊相對(duì)搶手，在經(jīng)歷多輪報(bào)價(jià)后，被電建拿下。

根據(jù)公開(kāi)資料，海淀西八里莊地塊地上建筑控制規(guī)模為184800平方米，建設(shè)用地面積為51788.13 平方米。

根據(jù)地塊出讓要求，其中，0711-652地塊內(nèi)的社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心由競(jìng)得人完成建設(shè)后無(wú)償移交相關(guān)部門(mén)；地塊內(nèi)的郵政所由競(jìng)得人完成建設(shè)后，由郵政局按成本價(jià)回購(gòu)。此外，該項(xiàng)目可售部分55%的地上建筑規(guī)模自持至土地最高出讓年限。