亞特蘭蒂斯必玩項目_亞特蘭蒂斯水世界
月初發布2020年度業績預告后，復星旅游文化集團董事長錢建農坦言，內心并不輕松，“第二天的股價走勢最為關鍵。”
的確，在這份業績預告中，復星旅文去年的虧損超出市場預期：公告顯示，該公司去年預計虧損25億元至26.50億元（人民幣，下同）。值得一提的是，去年上半年，該公司僅虧損不到9億元。這意味著，復星旅文的經營在去年下半年遭遇了巨大的挑戰。
但資本市場并沒有給復星旅文潑冷水。面對虧損消息，該公司2月2日的股價在港股市場扛住了壓力，并最終以上漲收盤。且截至2月1日發布業績預告以來，復星旅文股價連漲數日，累計漲幅高達47%。
在疫情得到一定程度的控制后，國內旅游行業在去年下半年加速復蘇。復星旅文同樣重啟包括度假村在內的核心業務，以便抓住夏季這一旺季“黃金點”。然而，海外在第三季度遭遇疫情反撲，該公司度假村重啟計劃不得不受阻。
但所幸的是，國內旅游目的地業務挑起復蘇大梁。
作為復星旅文旅游目的地業務的“代表作”，三亞亞特蘭蒂斯項目堪稱該公司去年業務端的奇跡。一方面，該項目在疫情沖擊下表現出了經營韌性，率先在去年下半年實現逆勢增長；另一方面，以該項目作為抵押的CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）在去年3月份成功發行，募集70億元資金，為復星旅文給予及時的資金“糧倉”。
再造“亞特蘭蒂斯”奇跡，成為錢建農帶領復星旅文突破困境的關鍵舉措之一，而這一厚望被寄予于正在推進復游城項目上。盡管在業內分析人士看來，三亞亞特蘭蒂斯項目的成功經驗值得復制。但在與21世紀經濟報道記者交流時，錢建農表示，“我們不會去簡單復制，即便亞特蘭蒂斯成功了，復游城項目做的也是完全不同的內容。”
亞特蘭蒂斯何以成功？
在業績預告中，復星旅文介紹了亞特蘭蒂斯項目去年下半年的一些財務數據：報告期內，三亞亞特蘭蒂斯運營營業額同比增長36%，并預期實現EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）利潤率約55%。
“復星旅游文化集團項目去年很早就開始恢復，下半年的情況更樂觀。”復星旅文助理CFO、投資關系總經理莊白如告訴21世紀經濟報道記者，與2019年的EBITDA利潤率相比，亞特蘭蒂斯項目在去年下半年的數據提升十分顯著。
21世紀經濟報道記者了解到，自2018年開業以來，這一項目在經營端的業績增長迅速。2019年，亞特蘭蒂斯游客人次520萬人，較2018年增長68%；實現營業收入13.1億元，同比增長74%；經調整的EBITDA為5.65億元，同比增長11.6倍。
在疫情之中，復星旅文亞特蘭蒂斯項目的經營表現出了較強的韌性。2020年三月份，亞特蘭蒂斯逐步重啟。在與攜程BOSS直播三月底的房券銷售合作中，獲得了1小時1000萬元、返場五天4300萬元的銷售額，加快了復蘇步伐。根據復星旅文公布的數據，截至去年3月28日，在周邊酒店入住率僅有20%的情況下，亞特蘭蒂斯的這一數據達到了70%。特別是在“五一”小長假期前三天，該酒店入住率超過90%。
不可否認的是，亞特蘭蒂斯項目在商業上取得了成功。
一位旅游行業分析人士告訴21世紀經濟報道記者，在疫情導致出境游受阻、消費需求回流的情況下，定位高端市場的亞特蘭蒂斯項目快速搶占旅游目的地需求。疊加離島免稅購物新政引流以及當地旅游資源因素，亞特蘭蒂斯項目的業績彈性較高。
值得注意的是，對于亞特蘭蒂斯“因禍得福”的爭議也同樣存在。有觀點認為，亞特蘭蒂斯項目熱度的可持續性不高，其火熱原因主要取決于疫情導致出境游目的地的替代效應所致。“高端度假品牌和內容本身的供給不足是短期內無法改變的事實。”國金證券分布的研報認為， 亞特蘭蒂斯的獨特稀缺性帶來其“奢侈品級”的定價能力。
事實上，亞特蘭蒂斯的成功除了實現旅游IP自持外，另一大看點在于物業銷售。
根據復星旅文公布的資料，亞特蘭蒂斯項目配套1004個可售度假單位，可售貨值超過70億元。這也成為三亞亞特蘭蒂斯項目進行CMBS時的重要估值參考。統計數據顯示，亞特蘭蒂斯項目自2018年銷售物業起至2020年上半年累計回收71.94億元。“我們正在計劃在亞特蘭蒂斯酒店對面繼續擴建二期。”據錢建農介紹，復星旅文將基于現有成功運營三亞亞特蘭蒂斯項目的基礎上，升級開發“三亞·復游城”。
“復星旅文并非一家旅游地產開發商，但旅游目的地商業模型需要通過出售配套物業以實現平衡項目現金流、加速投資回報周期。”華金證券分析認為，在出售配套物業之后，復星旅文通過運營旅游目的地項目取得持續性的現金流。
這一模式也是接下來為復游城項目所借鑒的核心所在。
復星旅文再“造血”
2021年1月30日上午，“復游城·太倉阿爾卑斯國際度假區”在太倉市舉行了阿爾卑斯雪世界奠基儀式。
這是復星旅游開啟旅游目的地業務全國擴張的重要一步。2019年，該公司發布“復游城”品牌，旨在打造一個適合全年齡段、全場景、多業態和國際化的生活方式場所。隨后，復星旅文陸續公布了麗江復游城、太倉復游城和三亞復游城項目計劃。
公開資料顯示，“復游城·太倉阿爾卑斯國際度假區”位于江蘇省蘇州太倉市，總占地面積1平方公里，總建筑面積約130萬平方米。不同于亞特蘭蒂斯的水世界主題，這一度假區試圖打造三大阿爾卑斯主題體驗，包括阿爾卑斯雪世界、阿爾卑斯運動公園以及阿爾卑斯時光小鎮等，預計將于2023年開業。
沿襲了亞特蘭蒂斯“IP自持+物業銷售”的模式。太倉復游城項目首批近400套房源已經銷售近300套，結合麗江復游城的物業銷售情況，復星旅文預計這兩個項目今年可實現約20億元至30億元的物業銷售。
21世紀經濟報道記者了解到，太倉復游城項目的IP核心在于指向中國的滑雪產業。《2019年中國滑雪產業白皮書》顯示，當年國內滑雪人次約2090萬人，約占全球總滑雪人次比例的16%，但國內滑雪人次的高比例貢獻僅僅是因為人口基數龐大。其滑雪人均消費僅為2398元，不足國外滑雪人均消費的四分之一。
為此，復星旅文的“野心”可見：試圖打造華東地區最大室內滑雪場IP。該公司發布的資料顯示，太倉復游城項目的主要工程阿爾卑斯雪世界，總投資20億元人民幣，占地面積約5.4萬平方米，總建筑面積9.1萬平方米，是華東地區規模級的室內滑雪場。
而外界同樣關心的，還有太倉復游城項目可銷售物業的前景。根據華金證券去年8月份的實地調研，項目首開情況較為理想，項目備案價格為每平方米24882元。“根據我們的測算，若最終可售物業全部售罄且均價超過每平米26000元，太倉復游城項目將能全部收回投資成本，大幅降低旅游目的地及其他商業項目的實際持有成本。”華金證券認為。
值得一提的是，莊白如告訴21世紀經濟報道記者，“從目前的情況來看，復游城項目并未受疫情影響延長投資回報周期。”
復星旅文對復游城項目給予厚望。在國外度假村業務短時間難以恢復的情況下，承擔“造血”功能的復游城項目成為復星旅文“重倉”中國市場的關鍵一步。
“‘復游城’是可以幫助公司提升整體業績的。”在錢建農看來，復星旅文未來將會進一步在全國擴張復游城項目，“有些項目已經在談了。”
財務數據顯示，復星旅文目前的償債壓力可控。截至2020年12月31日，該公司現金及銀行結余不低于人民幣45億元，未使用的銀行貸款額度不低于42億元，一年內到期的銀行貸款不高于22億元。
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作者 | 曹恩惠
編輯 | 李清宇
責編 | 金珊，實習生余笑敏
