購房定金簡單協議書—購房定金協議怎么寫以及范本

近年來房地產在我國可以說是最“熱”的領域，全國各地的樓盤銷售現場可謂一片火爆。很多購房者都是匆匆看了沙盤，逛了樣板間，在非常短的時間內便與開發商簽訂了房屋認購書并交納了定金。按理說，買房可是大事，不能“沖動消費”，但如果回家之后不想買了，或者簽訂正式合同時和開發商沒談攏，那房子能不能購買？定金還能不能退還？這是很多人關心的問題。因此，購房人在買房前需要了解清楚認購協議的法律效力及定金的法律概念，避免產生法律糾紛。

（一）認購協議書的性質

現實生活中，開發商經常會讓購房者簽訂購房意向書、承諾書、認購書等文件，并交納一定數額的定金、意向金、申購款等，這些文件雖然名稱不同，但其本質作用大體一致，就是將購房者的購房意向初步固定下來，而且很多時候，房屋屬于期房，甚至開發商尚未取得商品房預售許可證，這時候先簽訂認購書，把房屋預定出去，有助于開發商回籠資金。認購書的性質從法律上分析，只要雙方是在平等、自愿基礎上簽訂的，系雙方真實意思表示，且沒有違反法律、行政法規等強制性規定的情形，那么就成立了一個對雙方都有約束力的合同，雙方當事人均應當依照合同的約定履行各自的義務，如果任何一方當事人不履行預約合同約定的訂立合同的義務應當承擔違反預約合同的違約責任。

《民法典》第四百九十五條第二款規定：“當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方對方可以請求其承擔預約合同的違約責任?！崩纾喝绻_發商在與購房者簽訂認購協議書之后，本應當履行簽訂正式合同的義務，但后來因銷售的房屋漲價，開發商為牟取更大的利潤，將房屋另行出售給第三人，在這種情況下，開發商就違反了認購書的約定，不僅要承擔定金罰則，還有可能承擔違約賠償責任。又如，購房者簽了認購書后，回家與家人商量，認為選擇的戶型不好，在簽訂正式合同時要求更換房號，否則拒絕簽訂正式合同，這種情況是對認購書中已經協商一致的內容的變更，如果開發商不同意變更，那么購房人拒絕簽訂就構成了違約，同樣也要承擔違約責任?？偠灾?，認購書已經約定好的內容是不容任何一方隨意更改的，否則都是對認購書的違反。

（二）什么是“定金罰則”

《民法典》第五百八十七條：“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金;收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。”以上就是“定金罰則”的解釋。實踐中，書面協議中只有寫成“定金”二字才可以適用定金罰則，如果寫成“訂金”二字或者其他意向金、申購就等表表述，都是屬于預付款，只存在是否返還的問題，不存在雙倍返還的問題。定金的數額由當事人約定，但是法律規定不得超過主合同標的額的20%，超過部分不產生定金的效力。

（三）開發商應當退還定金的情形

1、開發商未取得商品房預售許可證。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！?/p>

2、因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同未能訂立。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！辈豢蓺w責于雙方當事人的事由如何認定需要具體問題具體分析，例如對認購協議書中未約定的，影響合同履行的重要內容無法協商一致的，就屬于不可歸責于雙方當事人的事由。

普法提示：

（一）審慎簽約，切勿沖動消費。

買房是老百姓生活中的大事兒，一定要慎重，在買房前最好與家人多溝通協商，爭取一致意見之后再購買。切不可因售樓現場人多搶購，就一時沖動消費，簽訂了認購書。認購書雖然不是正式的合同，但根據上文的分析可以看出，認購書也是一份可以約束雙方當事人的有效合同，務必本著誠信原則認真履行，如果反悔就可能損失定金，甚至要賠償別人的損失。簽訂任何書面文件之前，一定要細細查看，謹防“挖坑”。購房時簽訂的文件大多是開發商提供的統一文本，不要想當然地認為都是統一的就沒問題，在簽署任何書面文件前都要仔細閱讀文本，特別是對于加粗、加黑的內容更要留意，謹防開發商在格式文本中“挖坑”。對于看不懂的地方，一定要請工作人員解釋，不放心的，可以要求明確約定在合同里。

（二）盡力留存證據，切勿一問三不知。

除了要求留存書面文件一式兩份的副本之外，對于開發商公示的戶型圖、小區環境、宣傳資料、營業執照、土地使用權證書、商品房預售許可證等資料都要盡力留存復印件或拍照留證。不要輕信工作人員的口頭宣傳和承諾，一切以落實到紙面為準。在交納定金、認購款、首付款等款項時，應注意是否在合同中明確約定，且要索要發票，并仔細核對發票上的拾頭與合同是否一致，妥善保管好發票。一旦出現糾紛，應本著協商為先的思路，進行協商解決。在協商過程中如果開發商做出讓步和承諾，要盡快落實到書面，或者采用錄音錄像的方式留存證據，以作為日后一旦進入訴訟時的證據。協商不成的，應及時向專業法律人士求助，以盡早解決問題，避免損失擴大。