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近日，《關于推進濱海新區城市更新試點工作的指導意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）在天津規劃和自然資源局網站公示。

城市更新范圍

濱海新區范圍內（含管轄的開發區飛地）的舊工業園區、舊城區、軌道交通站點周邊、海河發展軸線兩側等四類區域。

試點范圍

經開區東區、高新區（華苑片區、海洋片區）、杭州道街（洋貨市場周邊）、胡家園街（華北陶瓷市場周邊）、大沽街（大沽化地區）

《意見》提出4項城市更新項目規劃標準，涉及綠化提升、居住配套、產業用地升級、綠色建筑技術運用等方面。其中提出，城市更新單元內居住用地生活圈配套標準不得低于《城市居住區規劃設計標準》（GB50180-2018）要求，城市更新范圍內新建住宅建筑日照標準不應低于大寒日日照時數1h。

《意見》指出，確認城市更新項目實施主體應通過比選自持產業用地比例、無償移交公益設施規模、人才住房比例等內容選取。

此外，《意見》對城市更新項目的土地出讓合同簽訂、土地價格計收、稅收優惠等問題也作出進一步規定。

城市更新土地價格計收

● 原工業、倉儲用地更新為居住、商業等經營性用地的，應按照新土地使用條件下土地評估地價與原土地使用條件下土地評估地價差額的50%補交土地出讓金；

●原工業、倉儲用地更新為M0的，按照《關于支持新型產業用地高效復合利用暫行辦法》有關規定執行；

●原居住、商業等經營性用地為主進行城市更新的，應按照新土地使用條件下土地評估地價的25%補交土地出讓金。

●地下空間為經營性用途的，按照土地評估地價的10%計算土地出讓金。

●由實施主體代建并無償移交政府部分的土地不計算土地出讓金。

關于推進濱海新區城市更新試點工作的指導意見(征求意見稿)

為貫徹落實濱海新區綜合配套改革試驗區改革創新要求，推動濱海新區城市更新試點工作，加快濱海新區由產業園區向“濱城”轉變，建設生態、智慧、港產城融合的現代化海濱新城，根據《天津濱海新區條例》等文件規定，在借鑒上海、深圳等先進地區經驗的基礎上，敢于打破常規，勇于創新突破，結合濱海新區實際,制定本指導意見。

一、 城市更新范疇

本指導意見所指“城市更新”是指基于城市產業升級、土地節約集約利用、環境改善、設施優化、空間品質提升等原因，對城市建成區進行拆除重建、綜合整治或兩者兼顧的規劃建設活動。

二、試點類型和范圍

為盤活存量土地資源、促進軌道車站周邊TOD開發、提升海河沿線整體環境品質，將濱海新區范圍內（含管轄的開發區飛地）的舊工業園區、舊城區、軌道交通站點周邊、海河發展軸線兩側等四類區域納入城市更新范圍。按照試點運行、封閉可控的原則，將經開區東區、高新區（華苑片區、海洋片區）、杭州道街（洋貨市場周邊）、胡家園街（華北陶瓷市場周邊）、大沽街（大沽化地區）納入試點范圍。根據經濟發展需求，經區政府批準，可擴大試點范圍。

三、工作原則

(一)政府引導、統籌實施

堅持政府全面統籌、政策指導和過程把控，各開發區管委會和街鎮政府負責管轄范圍內城市更新的組織工作，統籌更新試點與周邊區域關系，優化生產、生活、生態用地結構，實施項目全程監管。

(二) 市場運作、利益共享

鼓勵通過引入市場力量和社會資本，充分發揮市場主體在更新項目中的關鍵性作用。平衡市場主體、土地原權利人、政府三方利益，充分調動參與者積極性，實現多方主體共贏。

(三) 產業引領、產城融合

堅持產業第一，落實片區產業定位，增加新型產業空間供給，實現產業轉型和有序升級。加強城市載體功能，完善公共設施配套，實現產城融合發展。

(四)以人為本、生態優先

落實以人為本、生態宜居的發展理念，打造宜居宜業宜游的居住環境。筑牢區域生態基底，堅持生態優先，實現人與自然融合發展。

（五）試點運行、穩步推進

按照試點運行、封閉可控的原則，先期選取條件成熟地區為試點，通過試點項目運作探索城市更新路徑，逐步完善總結城市更新政策。待政策成熟后，逐步擴大試點范圍，形成城市更新政策制度體系。

四、規劃制度

各開發區管委會（街鎮）應在市規劃資源局濱海新區分局指導下,按照控規編制標準組織編制城市更新單元規劃，通過 “協商式規劃”等規劃創新手段，激發社會參與積極性，實現公平與效益兼顧。經區人民政府批復的城市更新單元規劃等同于控制性詳細規劃，作為城市更新實施的法定規劃依據。一個城市更新單元可包括一個或者多個城市更新項目。

五、規劃標準

（一）城市更新單元范圍內整體綠地率相比更新前至少提升10%，鼓勵通過設置集中公園綠地、口袋公園、城市綠道等方式構建藍綠交織的綠地系統，建設公園城市。

（二）城市更新單元內居住用地生活圈配套標準不得低于《城市居住區規劃設計標準》（GB50180-2018）要求，城市更新范圍內新建住宅建筑日照標準不應低于大寒日日照時數1h。鼓勵通過設置鄰里中心的方式，提高公共設施服務能級和城市宜居水平。

（三）城市更新單元涉及產業用地的，產業用地計容總建筑規模相比更新前至少提高20%，鼓勵產業用地在滿足環保、城市安全的前提下與其它用地混合使用，實現產城融合發展。

（四）城市更新中應當采用綠色、低碳、智能技術，加快低碳智慧城市建設，提高綠色建筑應用比例。

六、實施主體確認

(一)城市更新實施主體選取應滿足如下條件：

1、城市更新涉及產業用地的，實施主體應編制完整的產業策劃方案，且產業類型應符合濱海新區鼓勵發展產業類型；

2、城市更新涉及居住用地的，實施主體應提供滿足標準要求的生活圈配套設施；

3、城市更新涉及生態用地的，實施主體應提供高標準的綠色生態空間,且以公共開放空間為主。

(二)由政府主導組織實施城市更新的，可由區政府（開發區范圍外）或開發區管委會（開發區范圍內）指定國有平臺公司通過公開方式引入社會資本作為實施主體；由市場主導組織實施城市更新的，需由土地權利人通過政府提供的土地有形市場采取公開方式選取實施主體。上述兩種模式均應通過比選自持產業用地比例、無償移交公益設施規模、人才住房比例等內容選取實施主體。市規劃資源局濱海分局負責對實施主體選取條件審核后，上報區人民政府審定。

七、規劃審批

開發區規劃資源主管部門負責組織編制開發區范圍內城市更新單元規劃，履行公示、專家評審、征求部門意見并經開發區管委會同意后，報送市規劃資源局濱海新區分局審核，市規劃資源局濱海新區分局審核同意后上報區政府審批。

街鎮政府會同市規劃資源局濱海新區分局組織編制開發區范圍外城市更新單元規劃，履行公示、專家評審、征求部門意見后，上報區政府審批。

八、土地出讓合同簽訂

城市更新單元規劃報經區政府批準后，依據規劃完善相關土地手續，符合劃撥條件的以劃撥方式供地；涉及經營性土地的，由實施主體做為土地受讓方與市規劃資源局濱海新區分局簽訂土地出讓合同或補充合同。可將更新項目周邊的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”等不具備獨立開發條件的土地一并納入供地范圍，進行整體開發。

九、土地價格計收

原工業、倉儲用地更新為居住、商業等經營性用地的，應按照新土地使用條件下土地評估地價與原土地使用條件下土地評估地價差額的50%補交土地出讓金；原工業、倉儲用地更新為M0的，按照《關于支持新型產業用地高效復合利用暫行辦法》有關規定執行；原居住、商業等經營性用地為主進行城市更新的，應按照新土地使用條件下土地評估地價的25%補交土地出讓金。地下空間為經營性用途的，按照土地評估地價的10%計算土地出讓金。由實施主體代建并無償移交政府部分的土地不計算土地出讓金。

十、稅收優惠

城市更新項目所發生的土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物的拆遷補償、過渡期安置費、貨幣補償費等）、還遷安置房建設成本可作為可售物業計算土地增值稅增值額的直接成本扣除項目及增值稅銷項稅額抵減項目；還遷安置房按非經營性配套公建計算有關稅費；土地交易契稅以實際繳納的土地出讓金為繳納基數。

十一、實施要求

城市更新項目內產業項目、公益性公共服務設施及經營性設施需同期開發，產業項目、公益性公共服務設施竣工驗收時間不得晚于經營性項目竣工驗收時間。項目實施前，由開發區管委會（街鎮）負責與實施主體簽訂更新項目監管協議，具體明確建設內容、建設和銷售時序、產業準入、投資強度、運營管理等方面要求。

十二、職責分工

各開發區管委會負責組織管轄范圍內城市更新單元規劃編制、實施、產業準入、評估、全過程監管等工作;市規劃資源局濱海新區分局會同各街鎮負責管轄范圍內城市更新單元規劃編制、實施、評估工作；區產業部門會同各街鎮做好產業準入、評估等監管工作；區住房和城鄉建設部門負責對工程建設標準、房屋銷售等方面實施監管；區教育、衛生、交通、城市管理等部門負責對應代建設施的建設標準、驗收、接收和后期運營等工作；區其它部門依職責做好相關監管工作。

十三、容錯和獎勵機制

為營造“敢闖敢試”的工作氛圍，鼓勵擔當作為，對參與城市更新工作的部門、企業、干部因探索制度創新、經驗不足等非個人原因而產生的不良后果予以免責。對在城市更新工作中表現優異、成績突出或有重大貢獻的，給于表揚和獎勵。

十四、其它

本指導意見自發布之日起有效期三年，市規劃資源局濱海新區分局負責本指導意見的具體解釋工作，本指導意見未約定事項按照現有法律法規執行。

綜合 |天津市規劃和自然資源局網站樂居天津

來源： 天津廣播