電動自行車過戶協(xié)議-電動自行車過戶協(xié)議怎么寫的

01 前言

最近代理了好幾個和“變更買受人”條款息息相關(guān)的房屋買賣合同糾紛，真是感觸頗深，讓我不禁感嘆，生活中很多事情，真的就是無心插柳柳成蔭。

我們有過買房或賣房經(jīng)驗的人，應(yīng)該都有感觸，房屋交易時的合同文本基本都是現(xiàn)成的，或者就是開發(fā)商準(zhǔn)備好的，完全不準(zhǔn)購房者修改，或是中介提供的合同版本，雙方如果有特別約定，可以通過補充協(xié)議進行特別約定。

我們無論看居間合同還是看網(wǎng)簽買賣合同，主要看以下內(nèi)容：房屋總價、付款方式、付款時間、過戶時間、交房時間、遷戶口時間等等；而其他條款，大部分的人是不會去特別注意的。

但是很多人永遠不會知道，一旦產(chǎn)生糾紛涉訴，真正能夠起到關(guān)鍵性作用的，往往是那些沒有引起我們注意的條款。

今天主要來說說這個“變更買受人”的條款。

02 真實案例

劉老漢夫妻來上海工作很多年了，以賣包子早點為生，眼看著兒子已大學(xué)畢業(yè)準(zhǔn)備結(jié)婚了，于是老兩口傾盡畢生積蓄，在2015年向張老太購買了一套動遷安置房，總價款150萬。劉老漢簽合同當(dāng)日就支付了房款的80%共120萬，剩余的30萬雙方約定辦理過戶手續(xù)時支付。簽合同的當(dāng)天，張老太就把房屋交付給了劉老漢夫妻入住。

劉老漢2015年買房時社保是找第三方公司代繳的，而且也繳滿了2年。

我們都知道，在上海，動遷安置房有個“限售期”，即在三年內(nèi)是不能辦理過戶的（注：限售期內(nèi)雖不能過戶，但簽訂的買賣合同的效力不受影響）。

這眨眼就到了2020年，五年過去了，按說限售期早就過了，但是房子因為各種原因開發(fā)商大產(chǎn)證才剛剛滿3年，張老太看著現(xiàn)在的房價，再看看自己2015年賣給劉老漢夫妻時的價格，心里一百個不痛快。但是又能怎么辦呢！為了盡快拿到30萬房屋尾款，還是盡早過戶過掉吧，張老太無奈地這樣想。

于是張老太就找到劉老漢夫妻說：“現(xiàn)在房子可以過戶了，我們找個時間去過戶吧，剩余的30萬房款你們也要趕緊給我了。”

但是，讓張老太意外的是，劉老漢不僅沒有喜出望外，而是支支吾吾半天，不敢搭腔。

后來張老太才多方打聽得知，原來劉老漢夫妻兩個人不滿足上海市目前的購房政策！現(xiàn)在要求5年社保，而劉老漢從2018年開始社保就斷繳了，現(xiàn)在是沒有購房資格的。怪不得這老劉感覺不對勁兒呢！

這可把張老太開心壞了。房子2015年是150萬，現(xiàn)在是300萬，這不是正給了張老太一個名正言順“反悔”的機會嘛：“不是我不愿意過戶，是你買房人沒購房資格！”

于是張老太以“客觀上履行不能，要求解除合同”的訴由將劉老漢夫妻訴至了法院。

劉老漢夫妻倆這下可慌了神，自己沒有購房資格是事實，沒辦法辦理過戶手續(xù)也是事實，難道就要眼睜睜看著自己5年前買、住了5年、房價翻了一倍的房子原路退還給房東嗎？

劉老漢通過朋友介紹電話聯(lián)系了我們團隊。

當(dāng)我問到：您的合同里是否有寫“有權(quán)變更買受人”條款時，劉老漢猶豫都沒猶豫的就說沒有。

但是我還是說：“需要帶上合同當(dāng)面溝通。”之后我在仔細翻看了合同之后，露出了笑容。合同的補充條款中明確寫了：如果因購房政策發(fā)生變化導(dǎo)致乙方?jīng)]有購房資格的，乙方可以變更買受人，甲方應(yīng)和乙方指定的買受人簽訂網(wǎng)簽合同并辦理過戶登記。

于是我們立即給張老太發(fā)了“變更買受人通知函”，通知張老太，根據(jù)合同約定，我們有權(quán)利變更買受人，現(xiàn)在我們變更買受人為劉帥帥。劉帥帥是劉老漢有購房資格的親侄子，有這樣的侄子也需要拼人品和運氣吶！

再之后，我們以劉帥帥和張老漢夫妻共三人為原告，以張老太為被告向法院起訴繼續(xù)履行合同，要求張老太將房屋配合過戶至劉帥帥名下。

雖然有這樣的約定，但是法院會認(rèn)可這樣的條款嗎？是否有規(guī)避國家限購政策之嫌？其實我也不是有100%把握的。作為律師，相信很多人和我一樣，很多時候，當(dāng)我們信心滿滿的認(rèn)為穩(wěn)贏的案件，最后可能會出乎意料的收到意想不到的判決結(jié)果。所以，我們承辦的案件越多，就會越保守。從來不敢說哪個案子會100%怎樣怎樣。

而且，開庭前幾日，法官竟然打來電話勸我們撤訴，說對方提供了一份類案判決書，說這類案件就是解除合同，不能指定買受人。

我聽到這個消息的時候，雖然有點意外，但是也在我意料之內(nèi)，因為我知道法院指的是哪一個案子，因為在我們向法院遞交起訴材料之前，我們團隊就已經(jīng)研究了數(shù)十份此類判決書了，確實看到有一個該區(qū)法院的不支持的觀點，但是我們有更多由上級中院做出的判決書，是持支持觀點的。

于是我第一時間和法官反饋，說您手上的那個案件我看了，但那不是主流觀點，而且根據(jù)合同法意思自治原則及慎重對待合同無效條款的原則，這一條“變更買受人”條款是對雙方有法律約束力的，應(yīng)當(dāng)按約履行，同時補充提到我手上有近10份的中院的判決書是支持我的觀點的。

法官說，那你先把你說的判決書寄過來吧。

于是我們加班加點到凌晨，將判決書梳理整理后快遞給了法官。

最終，皇天不負有心人，最終我們精心的研究和細致的準(zhǔn)備說服了法官，法官接納了我們的觀點，在法官的組織下雙方進行了調(diào)解，房屋過戶給劉老板的侄子劉帥帥。

我們贏了。真可謂是“無意中的‘變更買受人’條款，在關(guān)鍵時刻竟能助攻翻盤”。

拿到調(diào)解書的時候特別的開心。感覺熬夜加班、精神緊張，付出的一切都是值得的。

這是一個很典型的案例，也是在動遷安置房中非常常見的案例。

03 總結(jié)

還有一類房屋買賣中也會有“變更買受人”的約定，那就是“投資客買房”。

上海有一群人，他們的工作就是投資房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)房、使用權(quán)房等各類有價值的房產(chǎn)。他們利用自身敏銳的嗅覺和職業(yè)的優(yōu)勢，以相對較低的價格入手或鎖定房源，然后再在短時間內(nèi)賣出，中間并不過戶給自己而是直接由出售方賣給自己找到的買家，一方面節(jié)約稅費，另外一方面自己未必有過戶所必須的購房資格。

所以在這些合同中，也一般會有變更買受人的約定。

雖然本篇講了購房者可以在合同中增加“變更買受人”條款從而更好的規(guī)避風(fēng)險，但是這并不是在教大家如果自己沒有購房資格可以通過這種方式破限購。因為我們看到太多被購房資格害慘的購房者。

因此，不得不說，如果沒有購房資格的情況下去買房，很多時候面臨的很可能就是自身違約的巨大風(fēng)險，不僅最后無法取得房子，甚至還要賠償出售方巨額違約金。變更買受人條款“或許”能救急，但是我們不能為了這個“或許”，而去賭上一套房。

（全文完）

作者簡介

程苗苗律師，程苗苗律師，盈科上海股權(quán)高級合伙人、房地產(chǎn)法律事務(wù)部副主任，畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)，從事房地產(chǎn)、婚姻家事、動拆遷法律服務(wù)多年，主辦過房地產(chǎn)、婚姻家事、動拆遷及相關(guān)訴訟和非訴案件數(shù)百起，有著豐富的訴訟經(jīng)驗。