停車位出租合同糾紛處理-停車位出租合同怎么寫

主要解決停車費收取、車位租售、公共區域（如電梯內部廣告費用收益應當歸誰，公共區域改建收費是否合法、管道漏水、綠地被占）等問題，并給出對應的解決措施。

（一） 法律分析

停車費通常可以分為土地使用類的停車費和管理類的停車費。由于所有權人不同，那么可以委托物業公司收取費用的主體也就不同。1．如果車位的所有權歸業主個人所有因為購買并簽訂車位買賣合同或者開發商贈送給業主的車位屬于業主個人所有，物業公司無權收取土地使用費性質的停車費。但物業公司對車位進行了維護管理，所以可以針對車位單獨收取管理費。提示：但是這個管理費的數額和收取的方式也并不由物業公司自己決定收取，而是應該由小區業主大會共同決定，然后業主大會可以選擇委托給物業公司進行收費和管理。2．如果車位的所有權屬于全體業主所有對于占用業主共有道路或者其他場所設立的停車位，物業公司在接受業主大會或業主委員會的委托后有權進行管理和收費。這里的停車費就包括了土地使用費和車輛管理費，收費標準應該由業主大會決定，收取的停車費可以按照物業公司與業主大會達成的協議進行分配。通常情況下，停車費一部分作為物業管理成本和交納稅金，另一部分作為收益歸全體業主所有，物業公司收費后應當如實入賬，收益主要用于小區的公共區域建設，同時應定期公開費用開支并接受監督。3．如果車位的所有權歸開發商所有開發商將車位出租給業主，業主就享有了該車位的使用權，業主向開發商交納車位使用費以及車位管理費，該費用的交納數額和交納方式由業主和開發商在租賃合同中具體約定。開發商可以委托物業公司代為收取停車費。4．如果車位的所有權歸國家所有由國家與房地產開發企業共同出資或者房地產開發企業出資建設的人防車位，所有權歸國家。具體而言，其人防車位的管理收益歸開發商所有，開發商可以決定將車位出租給業主并收取停車費，該費用的交納數額和交納方式由業主和開發商在租賃合同中具體約定。開發商也可以委托物業公司代為收取停車費。

（二） 行動建議

1．對于權屬不明確的車位停車費引發的糾紛，首先應該確認車位的權屬，業主可以找業主委員會詢問，或者找物業公司求證；2．在此過程中產生了停車費問題的糾紛時，先與物業公司協商，要求物業公司及時調整自己的不合理收費項目；3．向小區所在的街道辦事處、居民委員會投訴，要求物業公司及時做出整改；4．根據《物業管理條例》的規定向住建局的物業管理部門舉報，由住建局的物業管理部門責令物業公司限期改正，給予警告并處以罰款；5．如果業主與物業公司有約定仲裁協議的，可以申請仲裁，沒有約定的，小區業主也可以單獨或者聯合起來向法院起訴。

（三） 證據收集

車位的所有權人不清楚，首先應該確認所有權歸屬，然后才能根據責任人收集不同對應的證據：1．車位的所有權歸屬的證據（證人證言、《物業服務合同》、租賃合同等）；2．物業公司未與車位所有權人約定私自收取停車費的證據（證人證言、通話記錄、《物業服務合同》等）；3．物業公司將所有權人授權委托收取的停車費據為己有的證據（證人證言、通話記錄、聊天記錄等）；4．物業公司收費后費用開支不明的證據（物業公司未定期公開開支的情況的證人證言、微信記錄等）。

（四） 特別提示

1．停車費通常有以下三種分類：（1） 管理服務費。就是提供車位管理和設施維護，不提供車輛保管服務，不對車輛失竊、損壞承擔責任，收費相對較低。（2） 保管服務費。對車輛具有保管義務，如果發生車輛失竊、損壞，有賠償義務，收費高。（3） 兼顧管理費和保管費。既提供車位管理和設施維護，又對車輛有保管義務，對車輛失竊、損壞承擔賠償責任。2．小區內的停車費實行市場定價。已成立業主委員會的小區停車費由業主大會或業主代表大會決定，未成立業主委員會的小區停車費由停車服務管理方與入住業主協商決定或在《物業服務合同》中約定。3．一般情況下停車費都是不包含在物業服務費里面的，因為并不是家家戶戶都有車，如果讓沒有車的住戶也同樣交納停車費，那是不公平的，所以將停車費和物業服務費區分開，對于全體業主更加公平。4．物業公司想要調整小區內停車費標準，應當按照以下程序：（1） 公布小區停車費收取的盈虧情況。（2） 拿出調整方案，說明調價理由。（3） 與業主協商調整方案。設立業主大會的小區，需經業主大會依照法定程序討論同意后，物業公司與業主委員會簽署或變更《物業服務合同》；沒有設立業主大會的，應當經專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并應當經參與表決專有部分面積1/2以上的業主且參與表決人數1/2以上的業主同意方可簽署或變更《物業服務合同》。（4） 公示收費項目和收費標準。新標準確定后，物業公司應當將收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示。

（一） 法律分析

由于所有權人不同，那么可以委托物業公司租售停車位的主體也就不同。1．如果是屬于業主個人所有的車位業主已經通過購買并簽訂車位買賣合同或者是因為開發商贈送而取得該車位的所有權，業主自己不使用的情況下，可以委托物業公司進行租售給其他業主。2．如果是屬于全體業主共有的車位這類車位除非經過業主大會同意、業主委員會委托，否則物業公司無權私自出租車位。并且由于車位歸全體業主所有，通常來說這類車位無法辦理產權證，因此不可以出售，但是如果可以辦理產權證的話，經過業主大會同意也是可以出售給特定業主的。3．如果是屬于開發商所有的車位由于開發商擁有車位的產權，所以出租還是出售由開發商自己決定，經開發商委托，物業公司可以代為出租或者出售，但是不可以私自出租出售。4．如果是屬于地下人防車位地下人防車位是指結合地下人防工程修建的停車位，這些停車位屬于人防工程的組成部分。由于地下人防車位是歸國家所有，所以并不屬于業主、開發商或者物業公司，在非戰時期可用于停放車輛，小區業主對其有使用權，但需要交納管理費用。

（二） 行動建議

如果物業是在沒有受到相關權利人委托的情況下租售停車位，很可能導致租賃或者買賣合同無效，租賃方或買受人可以采取以下措施：1．首先確定該車位是否歸屬物業公司所有或者是否得到所有權人的授權委托，要求對方出示所有權證書或者授權委托書；2．在物業公司因為無權處分導致租賃或者買賣合同被解除后，給租賃方或買受人造成損失的，有權要求物業承擔損害賠償責任，可以與物業公司協商或者請求第三人（人民調解委員會、居委會）調解；3．根據《物業管理條例》的規定向住建局的物業管理部門舉報，由住建局的物業管理部門責令物業公司限期改正，給予警告并處以罰款；4．如果租賃方或買受人與物業公司有約定仲裁條款的，可以提起仲裁，沒有約定的，也可以直接向法院起訴。

（三） 證據收集

車位的所有權人不清，首先應該確認所有權歸屬，然后才能根據責任人收集不同對應的證據：1．車位的所有權歸屬的證據（證人證言、買賣合同、租賃合同等）；2．物業公司未得到車位所有權人許可私自租售停車位的證據（證人證言、與物業的通話記錄等、《物業服務合同》等）；3．物業公司將租售車位的費用據為己有的證據（證人證言、通話記錄、聊天記錄等）。

（四） 特別提示

1．業主在跟開發商購買車位的時候需要注意，可以買賣的車位必須是可以辦理產權證書的，如果車位不可以辦理產權證書，就算業主和開發商簽訂的合同名稱叫做《車位買賣合同》，車位的所有權也不歸業主所有，仍然歸開發商所有，業主擁有的只是使用權，相當于業主只是和開發商簽訂了一個長期租賃合同。2．業主與開發商簽訂《車位租賃合同》時需要注意的是，租賃的最長期限不可以超過20年，因為根據《中華人民共和國民法典》第705條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”因此租賃車位最長也就是20年，超過20年后不受法律保護，凡是開發商的車位租賃合同超過20年并且未向業主聲明20年后不受法律保護的行為都是欺詐行為，業主可以請求雙倍賠償。

（一） 法律分析

1．由于公共綠地屬于全體業主所有，物業公司沒有權利私自決定將公用綠地改建為停車位。如果確實需要將公用綠地改建為停車位的，那必須由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意。提示：比如小區業主600戶，面積6000平米，占面積2/3的業主同意：就是4000平米的業主；但是還得滿足一個條件：4000平米的業主總人數得在400戶以上。2．如果物業公司沒有征得業主同意，就私自將其改為停車位，可以要求物業公司拆除停車位并且恢復綠地。3．國家對小區綠化面積也有相關規定，所以物業公司要將公共綠地改建成停車場，還要取得發改委或規劃部門的批準。

（二） 行動建議

如果物業公司私自將公共綠地改建為停車位了，業主可以采取以下方式維權：1．可以找業主委員會，讓業主委員會發出書面通知要求物業公司停止改建行為，并且將綠地恢復原狀；2．也可以向相關部門比如房地局、消協、園林管理部門投訴舉報，要求園林管理部門對物業公司進行處罰，并要求其將公共綠地恢復原狀；3．如果業主與物業公司有約定仲裁協議的，可以提起仲裁，沒有約定的，也直接向法院提起訴訟，要求物業公司停止侵權，將公共綠地恢復原狀。

（三） 證據收集

無論采取何種方式維權，都要注意以下證據的收集：1．改建位置原本屬于公共綠地的證據（證人證言、照片、視頻等）；2．物業公司沒有經過業主的同意私自改建的證據（證人證言、物業改建記錄等）；3．小區業主與物業公司對改建綠地發生過爭執的證據（證人證言、照片、視頻等）；4．業主委員出面請求物業公司停止改建的證據（證人證言、協商記錄等）。

（四） 特別提示

1．將公共綠地改建成停車位要遵循以下流程：（1） 由業主委員會召開業主大會，投票作出決定，應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意，才能做出將公共綠地改建為停車位的決定；（2） 通過相應的行政管理部門的審批；（3） 業主委員會可以委托物業公司代為改建停車位，如果需要收取車位使用費和車位管理費，也可以根據需要委托物業公司代為收取。2．由于公共綠地屬于全體業主共有，所以改建的停車位也屬于全體業主共有，那么公共綠地改建成停車位之后究竟要不要收費可以由全體業主決定，決定收費后業主委員會可以選擇委托物業公司代為收取一定的費用，收取的停車費可以按照物業公司與業主大會達成的協議進行分配。通常情況下，停車費一部分作為物業管理成本和交納稅金，另一部分作為收益歸全體業主所有，主要用于小區的公共區域建設，同時應定期公開費用開支并接受監督。

（一） 事實分析

公共區域出租后的收益應該歸全體業主所有，物業公司不能將小區的收益據為己有。但是物業公司在收取公共收益、維持小區秩序時付出了勞動，因此經過業主大會討論同意后，可以將一部分公共收益作為物業的管理成本，剩余的歸全體業主所有，經全體業主授權后物業公司有權管理公共收益，將其用于對小區公共設施的建設維修。

（二） 應對措施

若物業公司擅自出租公共區域并將收益據為己有，業主或業主委員會可以采取以下措施：1．先與物業公司協商，要求物業公司交出公共收益；2．向小區所在的街道辦事處、居民委員會投訴；3．根據《物業管理條例》的規定向住建局的物業管理部門舉報，由住建局的物業管理部門責令限期改正，給予警告并處以罰款；4．如果業主與物業公司有約定仲裁協議的，可以提起仲裁，沒有約定的，小區業主也可以聯合起來向法院起訴。

（三） 證據收集

無論采取何種方式維權，都要注意以下證據的收集：1．物業將公共區域出租的證據（該出租區域的照片、小區居民的證言等）；2．物業公司將受益私自據為己有的證據（證人證言、收據、聊天記錄等）；3．物業拒絕交出或者不積極配合業主委員會的證據（與物業的聊天記錄或者通話語音記錄、拍攝的視頻資料等）。

（四） 特別提示

1．公共區域的出租需要經過全體小區業主的同意。如果未經業主許可，物業公司擅自經營所取得收益，業主可以通過業主委員會向物業提出異議和追討，并且讓物業公司停止公共區域的出租行為，例如撤掉設立在電梯里的廣告。2．業主個人不能要求分配物業共有部分所獲得的收益，應當由業主大會決定如何使用該收益。如果業主大會選擇了分配該部分利益，但是有不交納應當分攤的共有部分和公共設施設備費用或者物業費的業主時，對其不予分配。3．物業公司應該定時向全體業主公布公共區域的收支情況，接受業主的監督。物業公司實行物業服務酬金制收費的，應當公布物業服務各項資金的收支情況；實行包干制收費的，應當公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。如果物業公司拒絕公布賬目或者敷衍、作假，業主可以聯合業主委員會解聘物業公司。如果業主認為物業賬目有問題，在經全體業主同意后，可聘請審計部門審核收支賬目。4．業主委員會起訴物業公司需要注意訴訟時效，應該從知道或者應當知道權利受到損害之日起三年內向人民法院提起訴訟。5．如果小區內還沒有成立業主委員會，那么根據相關法律規定，可以由小區所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。6．公共收益主要來源于小區公共部位、共用設施設備經營所得。具體可分為七大類：（1） 利用小區公共區域的廣告收入，比如電梯廣告費、公共場地廣告費、公共外墻廣告費等；（2） 停車位收入；（3） 租賃攤位收入，比如公共場地擺攤、商家進小區設點售賣、企業進小區宣傳等收費；（4） 公共配套活動場地經營收入，比如小區會所、游泳池、運動場地等經營收入；（5） 部分通信運營管理費，比如通信運營商入場費、通信基站占地費、屋頂信號接收占地費等；（6） 因損壞小區的公共設施而進行的賠償；（7） 物業管理用房等經營收入。

（一） 應對措施

1．由于損壞是人為因素造成的，所以維修該公共管道不在公共維修基金使用的范圍內，維修的費用應由責任人承擔，不得動用公共維修基金。如果因為暫時找不到相關的責任人，可以要求物業公司協助尋找，如果物業公司也無法找到，那么可以到公安機關報警，讓警察協助解決，或者相關業主可以先自行墊付，等找到了責任人之后再找責任人追償。2．如果在損害發生時物業公司存在疏于管理的情況（例如管道堵塞雖然不是物業公司導致的，但根據《物業服務合同》和相關規定，物業公司應定期進行檢查和清理，而物業公司沒有做到），或者出現了問題后沒有及時處理，導致損失擴大或者出現了其他更嚴重的情況，那么物業公司也應該承擔一定的責任，可以要求物業公司賠償一定的費用。3．如果相關責任人拒絕賠償、推諉責任，或者你和對方無法就賠償金額達成一致的話，有約定仲裁協議的，可以提起仲裁，沒有約定的，你可以向法院起訴，走訴訟程序維護自己的合法權益。

（二） 證據收集

無論采取何種方式維權，都要注意以下證據的收集：1．損壞的管道的證據（照片、視頻等）；2．關于故意損害管道的證據（案發地的監控錄像、目擊者證人證言等）；3．物業公司疏于管理、未按《物業服務合同》的規定定期檢修的證據（證人證言、監控錄像等）；4．發生管道堵塞或漏水后物業公司未及時處理，導致損失擴大的證據（證人證言、拍攝的照片、視頻等）；5．修理或疏通管道墊付的款項（修理店提供的發票或收條等）。

（三） 特別提示

1．通常來說公共管道是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、暖氣線路、煤氣線路等。具體你的小區哪些管道由物業公司進行管理可以查看《物業服務合同》是如何約定的，值得注意的是即便是業主家中的管道，只要是業主共用，都屬于公共管道。2．不能因為對物業服務不滿而拒繳物業費。在現實生活中存在物業公司拒絕維修公共管道或者維修結果不理想的情況，業主只能自己出錢維修，很多業主也因為這個原因拒絕交納物業費，這里需要提醒各位業主的是交納物業服務費是業主的法定義務，因為對物業公司不滿，業主采用不交費用的方式并不妥當，而且還有可能因為拖欠物業費被物業公司起訴，而這類訴訟的結果往往是拖欠物業費的業主敗訴。

（一） 應對措施

對于小區內有人占用公共綠地或者毀壞公共綠地的，你可以采取下列措施維護自己的權益：1．直接找到毀壞占用公共綠地的人進行協商，讓他立即停止毀壞占用的行為，并且主動將公共綠地恢復原狀。鄰里之間最重要的還是以和為貴，如果對方知錯，主動將毀壞占用的綠地恢復原狀自然是最好的處理方法。2．你還可以找物業公司或者業主委員會要求制止違法業主的侵權行為，物業公司或者業主委員會有權也有義務要求私改綠化帶的業主停止侵權，恢復原狀。物業公司或業主委員會可以對侵占綠地的違法業主下達限期拆除整改通知單。收到整改通知單仍拒絕恢復綠地原狀的，物業公司、業主委員會或者小區業主可以向城市規劃部門投訴，規劃局調查認為屬違章建筑的，可以轉交城管局依法處理。3．如果上述辦法都無法制止業主的違法行為，《物業管理條例》及本小區的管理規約中業主與物業公司有約定仲裁協議的，可以提起仲裁，沒有約定的，可以向法院提起訴訟。要求違法業主停止侵權、恢復原狀、賠償損失，從而切實保護自己的合法權利。若是小區外的人占用公共綠地或者毀壞公共綠地的，你可以采取以下措施：1．在你能找到他的情況下與其協商，讓他停止侵權行為，并要求其恢復原狀。2．若是他拒絕與你協商解決或者你找不到他，你可以要求物業公司出面處理，加強對該綠地區域的巡視。3．若是情況惡劣、屢教不改，你可以報警處理此事。

（二） 證據收集

無論采取何種方式維權，都要注意以下證據的收集：1．公共綠地被毀壞的證據（照片、視頻等）；2．破壞者故意毀壞公共綠地的證據（證人證言、照片視頻等）；3．與該破壞者協商解決不成的證據（聊天記錄、語音通話記錄、錄音錄像等）；4．業主委員出面請求破壞者停止破壞的證據（證人證言、協商記錄等）；5．物業公司與破壞者協商的證據（證人證言、物業處理條款、溝通記錄等）。

（三） 特別提示

1．任何組織或自然人想要利用公共綠地的，必須經過專有部分面積占全部建筑面積2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并由參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意才行。2．業主私自改變小區綠化帶用途屬于違法行為，私改綠化的業主侵害了其他業主的利益。業主委托物業公司管理小區，應當由物業公司告知私改綠化帶的業主停止侵權，恢復原狀，有損失的應當賠償損失。但是需要說明的是，如果其他小區的排水、煤暖管道等設施需要從本小區的道路通過，基于相鄰關系，是應當允許的。3．由于物業公司沒有執法權，所以不能私自拆除毀壞占用綠地的相關裝置，只能通過向城市規劃部門投訴，由相關部門進行拆除和罰款，但這并不是說物業公司在業主毀壞占用綠地時可以無所作為。

（一） 應對措施

1．不清楚小區的共用設施的損壞原因的，可以先向物業公司或者業主委員會反應共用設施的損壞情況，由物業公司或業主委員會出面調查共用設施損壞的原因。2．經調查，若是人為原因損壞的：（1） 如果能夠找到相關責任人的情況下可以由相關責任人負責維修并承擔維修費用，如果還因此造成了其他損失的話，相關責任人也要承擔賠償責任。對方拒不賠償也不承擔維修責任的話，可以由物業公司、業主委員會或者選舉業主代表向法院提起訴訟，要求相關責任人承擔相應的賠償責任。（2） 如果不能找到損壞共用設施的責任人，可以向公安機關報案，讓警察協助找到相關責任人。如果被損壞的共用設施急需維修的話，屬于業主共有的共用設施，由業主共同出資進行維修；屬于其他人所有的，由設施所有人承擔維修費用；按照《物業服務合同》，應當由物業公司負責維修的，由物業公司維修并承擔維修費用。待找到相關的責任人后，承擔了維修費用的一方可以向相關的責任人進行追償。（3） 如果屬于全體業主的共用設施被人為損壞，而物業公司也存在疏于管理的問題的話，也可以讓物業公司承擔一部分賠償責任。3．經調查，若不是人為原因損壞的：（1） 如果被損壞的共用設施還在保修期內，則由物業公司或者是業主委員會找相關的維修單位進行維修，維修費用由共用設施的保修單位來承擔。（2） 如果共用設施設備的保修期已滿，可以找物業公司或者業主委員會反映，說明被損壞的設施及損壞的程度。屬于業主共有的共用設施，由業主共同出資進行維修；屬于其他人所有的，由設施所有人承擔維修費用；按照《物業服務合同》，應當由物業公司負責維修的，由物業公司維修并承擔維修費用。（3） 如果負有維修義務的人不履行，業主若與其協商不成，雙方達成仲裁協議的，可以提起仲裁，沒有達成仲裁協議的，可以向法院提起訴訟。

（二） 證據收集

在不清楚損壞原因的情況下，首先應該確認原因找到相關侵權責任人，然后根據原因不同收集相關證據：1．人為原因造成的共用設施損壞：（1） 共用設施被毀壞的證據（照片、視頻等）；（2） 該公共設施是被人為損壞的證據（證人證言、照片、視頻資料等）；（3） 與該破壞者協商解決不成的證據（聊天記錄、語音通話記錄、錄音錄像等）；（4） 被損壞共用設施的價格的證據（購買清單、維修費用清單等）；（5） 業主委員會、物業公司與破壞者進行過協商處理的證據（調解協議書、賠償損失的通知書等）；（6） 物業公司未盡到管理職責的證據（保安定時巡邏表、出入登記表等）。2．非人為原因造成的共用設施損壞：（1） 被損壞的共用設施還在保修期內的證據（《房屋買賣合同》、《物業服務合同》等）；（2） 被損壞共用設施的價格價格證據（購買材料的清單、維修費用單等）；（3） 改公共設施屬于自然使用磨損的證據（證人證言、照片、視頻、鑒定意見書等）；（4） 物業公司對于一些年久失修的設施未做到及時更換的證據（證人證言、維修記錄等）。

（三） 特別提示

1．小區的共用設施包括哪些小區的共用設施包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性問題設施和共用設施設備使用的房屋等。具體有：綠地、道路、路燈、地下（上)線路和管道、停車場（庫）、配電房（室）及電器設備、水泵房（室、井）及水泵、會所、門衛室、人防用房及設備、消防用房及設備、電梯、假山假水、健身娛樂設施、公告牌等等。2．小區共用設施歸誰所有（1） 對小區業主的日常生活具有重要意義，與小區構成不可分割的整體的共用設施，如：電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺等，無論購房合同如何約定，都屬于小區全體業主共同所有；（2） 不作為小區的公攤面積分攤到業主所購房屋的建筑面積中，對業主的日常生活也沒有重要影響的共用設施，如：會所、戶外廣告位等，如果購房合同對其歸屬有約定，就按照合同的約定確定其歸屬。3．申請提取物業維修資金的辦法根據《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》規定，維修資金的使用，按照以下程序辦理：（1） 由物業公司提出使用建議，無物業公司的由相關業主提出使用建議；（2） 需要使用維修資金的區域范圍內，由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積1/2以上的業主且參與表決人數1/2以上的業主同意；（3） 物業公司或相關業主組織實施使用方案；（4） 物業公司或相關業主持有關資料向房地產行政主管部門申請列支；（5） 房地產行政主管部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；（6） 專戶管理銀行將所需維修資金劃轉至維修單位。

（四） 注意事項

1．如果物業公司沒有及時提出維修建議，制定維修或改造方案，由此造成的損失，由物業公司承擔；但是如果物業公司已經及時提出了維修建議并制定了改造方案，但是由于業主大會未能形成決議導致無法動用專項維修資金的，物業公司不承擔責任。2．對于侵害小區共有部分的行為，只有業主大會、業主委員會、物業公司或者是全體業主推選的代表人有權提起訴訟。

（一） 管轄法院

1．被告住所地的法院；2．合同履行地的法院（一般就是小區所在地法院）。注意：被告的住所地是指該物業公司主要辦事機構所在地。物業公司的主要辦事機構所在地不能確定的，物業公司的注冊地或者登記地為住所地。

（二） 起訴材料

1．證明當事人身份的材料（自然人提交身份證復印件或戶口本復印件，法人提交營業執照復印件、法定代表人身份證明）；2．起訴狀正本1份，并按對方當事人的人數提交副本（即對方有幾個當事人就提交幾份）；3．委托律師代為訴訟的，需要提交授權委托書和律師事務所的公函；4．委托非律師的其他人代為訴訟的，需要提交授權委托書和受托人的身份證復印件。

（三） 法律保護期限

因物業問題產生糾紛的訴訟時效為3年，也就是權利人應該在知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起3年內提起訴訟，若目前已經超過訴訟時效，并且對方提出訴訟時效已過的，那么法院可能不會支持相應的訴訟請求。注意：在2017年10月1日之前訴訟時效就已滿2年的，不再適用3年訴訟時效的有關規定。

（四） 訴訟費

點擊該計算器可以計算出具體訴訟費用。【訴訟費計算器】提示：在種類選擇上物業糾紛應該選擇一般財產案件。

（五） 相關文書

物業仲裁申請書（范本）

物業糾紛起訴狀（范本）

物業仲裁申請書

申請人：，性別：，出生日期：，身份證號碼：，民族：，住址：，聯系電話：。被申請人：物業公司，聯系電話：，地址：。法定代表人姓名：，身份證號碼：，民族：，住址：，聯系電話：。請求事項：賠償申請人因為被申請人的過錯造成的損失元人民幣。事實與理由：被申請人提供的物業服務并沒有達到《物業服務合同》的標準，存在過錯，是導致原告受損的主要原因，造成了申請人的損失共計元人民幣。基于上述事實，為維護申請人合法權益，根據合同中約定的仲裁條款，特申請仲裁委員會予以仲裁。此致仲裁委員會附: 1、《物業服務合同》1份；2、物業繳費清單；3、本申請書副本n+1份（按照申請人人數提交）。

申請人（簽名）：2022年07月15日

物業糾紛起訴狀

原告： ， （男/女）， 年 月 日生， 族， （寫明工作單位和職業），住 ，聯系方式： 。被告： ，住所地： 。法定代表人/主要負責人： ， （寫明職務），聯系方式： 。訴訟請求：一、請求被告賠償原告損失 元。二、請求判令被告承擔本案訴訟費用。事實與理由：原告于 年 月 日因為沒有經過與原告商討就擅自增加小區的收費項目和標準，并且將原告委托其收取的費用私自的據為己有，給原告造成了損失共計 元人民幣。現根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》和《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的相關規定，特向貴院提起訴訟，請求依法判決。??此致 人民法院附：1.本起訴狀副本 份2.證據清單

具狀人（簽名）：2022年07月15日

（六） 相關流程圖

• [1] 物業服務收費管理辦法（2003年版）
• 第八條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
• 第十一條
• 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
• 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
• 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區域綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業管理企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
• 第十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
• [2] 中華人民共和國人民防空法（2009年修訂本）
• 第五條
• 國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。
• 國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
• [3] 國家發展和改革委員會關于放開部分服務價格意見的通知
• （七）
• 住宅小區停車服務。物業服務企業或停車服務企業接受業主的委托，按照停車服務合同約定，向住宅小區業主或使用人提供停車場地、設施以及停車秩序管理服務所收取的費用。
• [4] 物業管理條例（2018年修訂本）
• 第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（四）監督管理規約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。
• 第四十五條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
• 第四十六條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
• 第四十九條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
• 第五十條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
• 第五十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
• [5] 業主大會和業主委員會指導規則（2009年版）
• 第三十五條
• 業主委員會履行以下職責：（一）執行業主大會的決定和決議；（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（五）監督管理規約的實施；（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；（九）業主大會賦予的其他職責。
• [6] 中華人民共和國民法典（2020年版）
• 第二百七十三條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
• 第二百七十四條 建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。
• 第二百七十五條 建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。
• 第二百七十六條 建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
• 第二百七十八條 下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
• 第二百八十條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
• 第七百零五條
• 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期限屆滿,當事人可以續訂租賃合同;但是,約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
• 第九百四十二條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
• [7] 住宅專項維修資金管理辦法（2007年版）
• 第三條
• 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
• 本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
• 第二十五條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
• 相似案例
• 銀豐物業管理有限公司、趙某媛物業服務合同糾紛民事一審民事判決書
• 【案號】 (2021)魯0112民初10833號 【法院】 山東省濟南市歷城區人民法院
• 當事人信息
• 　　原告：銀豐物業管理有限公司，住所地濟南市市中區。　　法定代表人：劉旭，董事長。　　委托訴訟代理人：李志剛。
• 審理經過
• 　　原告銀豐物業管理有限公司(以下簡稱銀豐物業公司)與被告趙某媛物業服務合同糾紛一案，本院受理后，依法適用小額訴訟程序，于2021年11月11日公開開庭進行審理。原告銀豐物業公司委托訴訟代理人李志剛、被告趙某媛到庭參加訴訟。現已審理終結。
• 一審請求情況
• 　　原告銀豐物業公司向本院提出訴訟請求：1.依法判令被告支付物業費7769.5元，滯納金4253.81元(截至2021年12月31日)，水費2055.4元，電費1000元，共計15078.71元；2、本案受理費、公告費等訴訟費用由被告承擔。事實和理由：銀豐物業公司系濟南市歷城區銀豐唐郡桂花園(以下簡稱銀豐唐郡桂花園)小區物業管理公司，趙某媛系銀豐唐郡桂花園小區業主。自2019年1月1日起至2021年12月31日，趙某媛拖欠物業費，經銀豐物業公司多次催交未果。特向法院起訴，請求判如所請。　　趙某媛辯稱，銀豐物業公司服務不到位，未達到合同約定的五星級服務標準，要求降低收費標準，不同意承擔訴訟費。1.銀豐物業公司未經業主同意且未公示任何設計方案的情況下，擅自破壞35號樓地下承重墻，在遭到業主反對后僅簡單進行封堵，修復的效果完全達不到原有承重墻效果；在對承重結構破壞后未委托有資質的單位對房屋安全進行鑒定。因承重墻破壞導致房屋整體的應力發生變化，使得現房屋安全性產生非常大的風險。該行為違反《山東省物業管理條例》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《濟南市房屋安全鑒定管理辦法》的規定。2.物業公司未依法對物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金及收益明細等按季度進行公示。3.綠化養護不到位。草坪普遍存在黃化斑禿現象，小區內多處存在大面積裸土，桂花樹死后長期未補種。4.門禁管理不嚴，外人隨意出入，外賣快遞人員隨意進出小區，小區內多次出現小廣告，小區安全零防守。5.小區公共設施檢修不及時。6.對房屋結構觀測不及時，業主發現后上報物業，不僅不及時處理，還多次推脫。7.未征詢業主對物業服務的意見，未定期向業主回訪，未與業主溝通。8.物業公司未經業主同意擅自使用房屋維修基金，未公布維修計劃及維修基金使用計劃，甚至出現物業找人代替業主簽名的問題。9.不正當收取水電費、計算錯誤、物業工作人員態度差。基于以上事實，請求法院公正裁決。
• 本院查明
• 　　本院經審理查明，趙某媛系銀豐唐郡桂花園小區業主，房屋建筑面積91.84平方米，銀豐物業公司系該小區的物業服務企業。2016年1月31日，趙某媛(甲方)與銀豐物業公司(乙方)簽訂《銀豐唐郡桂花園前期物業管理服務協議》，約定銀豐物業公司為趙某媛在銀豐唐郡桂花園小區的物業提供物業服務，小高層物業費為2.35元/月.平方米，按半年交納，甲方或物業使用人應在每半年末月20日前交納下一個半年物業服務費用；乙方違反本協議，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正造成損失的，乙方承當相應的法律責任；甲方未按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有權要求甲方補交并從逾期之日起按欠費總額的3‰交納滯納金……該協議簽訂當日，趙某媛簽署了銀豐唐郡桂花園入住會簽單接收涉案房屋。趙某媛因對銀豐物業公司提供的物業服務質量不滿，未支付2019年1月1日起至2021年12月31日的物業費。雙方協商未果，為此引起訴訟。　　本案審理中，趙某媛提供照片打印件一宗擬證實其主張的銀豐物業公司存在的問題(涉及：植被覆蓋率低、公共設施檢修不及時、承重墻損壞、水電費計算出錯等問題)。銀豐物業公司對上述證據的真實性不予認可，稱趙某媛提出的問題為個人判斷，無法完整還原事情真實情況；其所稱的承重墻問題是房地產開發公司進行的施工，與銀豐物業公司無關；市政水問題未解決前，通過自備井供水解決業主需求，定期進行設備的消毒和水質監測，相關政府部門對此進行監管。
• 本院認為
• 　　本院認為，銀豐物業公司系案涉小區的物業服務人，其與趙某媛簽訂《銀豐唐郡桂花園前期物業管理服務協議》，對雙方的權利義務予以明確，雙方當事人應按照約定行使權利、履行義務。銀豐物業公司提供了物業服務，趙某媛作為業主享受了銀豐物業公司提供的服務，應依照《銀豐唐郡桂花園前期物業管理服務協議》約定交納物業費。趙某媛主張的小區承重墻破壞問題，與本案非同一法律關系，趙某媛可另行主張權利。趙某媛陳述的問題，存在管理維護、業主不文明習慣、房屋配套設施質量等多種導致原因，且不足以證實銀豐物業公司長期怠于提供服務、疏于管理，致使小區居住生活環境惡化，嚴重影響到全體業主的正常生活。物業費的交納以業主接受物業服務為條件，與公共區域收費情況是否公示不存在對價關系。對于物業服務質量中的一般瑕疵，業主可以通過建議或投訴的方式，促使物業服務企業加以改進，如僅以不滿物業服務質量為由拒交物業費，會導致物業服務企業經費不足，進而導致服務質量惡化，最終損害包括已經交納物業費的業主在內的全體業主的利益。物業服務企業對于業主的投訴、建議，亦應認真對待，積極整改，努力提升物業服務質量。綜上所述，趙某媛應按照約定支付銀豐物業公司2019年1月1日至2021年12月31日期間的物業費。本案證據可以證實銀豐物業公司提供的物業服務中存在一定瑕疵，本院對其主張趙某媛支付滯納金的請求不予支持。銀豐物業公司主張趙某媛向其支付水費、電費，但其并未提供證據證實交費依據及具體應交數額，本院對此不予支持。　　據此，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第九百三十七條、第九百四十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百六十二條，判決如下：
• 裁判結果
• 　　一、被告趙某媛于本判決生效之日起十日內支付原告銀豐物業管理有限公司物業費7769.5元(自2019年1月1日至2021年12月31日，91.84㎡×2.35元/㎡/月×36個月)；　　二、駁回原告銀豐物業管理有限公司的其他訴訟請求。　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。　　案件受理費88元，由被告趙某媛負擔。　　本判決為終審判決。