鑒定危房是哪個部門(房屋鑒定一般多少錢)
住宅樓竣工5年成了“樓歪歪”，被鑒定出質量問題，72戶業主無奈接受開發商退房或回遷條款。這樣的樓房當初是如何通過驗收，又是如何監理的？
01
業主：
凌晨睡夢中驚醒
發現陽臺鋼化玻璃炸裂
該房屋位于湖南省湘西自治州鳳凰縣誠信家苑小區8號樓。
業主李小蒙（化名）對華商報大風新聞記者介紹，他家陽臺上有4塊推拉式鋼化玻璃，今年7月4日半夜，他在睡夢中突然被“哐”的一聲驚醒，起床一看，陽臺上滿是碎片玻璃，原來其中一塊發生了炸裂，“當時是凌晨3時左右，聲音巨大，驚醒了不少鄰居。”
李小蒙說，房子是2017年購買的，兩室一廳，單價大約是2900元/平方米，“接房后緊接著開始裝修，第二年6月份入住。”
李小蒙說，2022年3月份左右，他突然發現家里的門關不上，門窗被擠壓變形，細看時大吃一驚，發現墻體出現裂縫，“有的地方是從上到下貫穿性開裂，呈不規則狀。”
“8號樓共2個單元，均為9層，1梯4戶，總共住有72戶。”李小蒙說，當時也有鄰居發現樓頂開裂，甚至兩個單元之間的墻體也出現裂縫，“我們用卷尺測量了一下，縫隙寬度剛開始是21.5cm，后來達到30cm，整個墻體向兩邊傾斜，成了樓歪歪的樣子。”
02
鑒定：
竣工5年被鑒定為危房
政府部門要求業主緊急疏散
誠信家苑小區8號樓裂縫情況引起鳳凰縣委縣政府的高度重視，鳳凰縣住建局等單位派人趕到現場查看情況。
2022年3月25日，湖南湖大土木建筑工程檢測有限公司的一份《鳳凰縣誠信家苑8#樓結構安全性評估報告》顯示，8#樓多處墻體存在裂縫，應采取措施處理，基礎存在不均勻沉降，房屋存在明顯側向位移，評定等級均為C級，均應采取措施。
該報告說，根據《民用建筑可靠性鑒定標準》相關規定，該工程主體結構現階段安全性鑒定等級評定為Csu級，建議聘請有資質的加固設計及施工單位對8#樓進行建筑糾偏扶正處理，同時控制樓面荷載，嚴禁超載使用、私自擴建、改建該工程承載結構，定期維修、保養和修繕，加強監測。
同年11月1日，廣州仲恒房屋安全鑒定有限公司也對該小區的8#進行了鑒定，結果是該房屋墻體、混凝土梁和天面均有開裂現象，圈梁底部有露筋現象，房屋層高大部分不符合設計要求，混凝土樓板厚度、混凝土構件鋼筋間距以及混凝土構件鋼筋保護層厚度均不符合規范要求，墻體砌筑砂漿強度不符合設計要求，“總之，8#樓二單元上部主體結構工程質量存在缺陷問題。”
李小蒙說，鑒定結果出來后，鳳凰縣委縣政府緊急要求該8#樓的72戶業主撤離疏散，要么投親靠友，要么租房居住。作為開發商的湖南省誠信創業房地產開發有限公司，給業主發放相應的安置補貼。
記者采訪獲悉，8#樓墻上的一塊“建設工程永久性標牌”顯示，該樓的設計單位是湘西自治州一品建筑設計院有限公司，監理單位是益陽市建筑設計院，施工單位是湖南桃花源建設有限公司，開工日期是2015年7月，竣工日期是2017年4月，“也就是竣工5年后，該房屋開始出現質量和安全問題。”
03
方案：
開發商與業主簽回遷或退房協議
絕大部分業主無奈接受回遷方案
另一名業主譚炬（化名）介紹，開發商給出兩種解決辦法，一是按當初購買的原價退房退款，裝修了的房屋聘請有資質的單位進行評估，從裝修之日算起，按年6%折舊計算裝修剩余價值，每家再補償各類損失9000元。
另外一種方案是，該8#樓加固后進行回遷，根據所在戶型大小給予不同的經濟損失補償，分別是8萬元和10萬元，要求業主租房過渡，開發商每月按2200元租金補貼，因房屋要進行修繕，開發商再給這些需要回遷的業主每家支付6000元搬家費。
“今年8月中旬，有60余戶選擇了第二種方案，他們最終與開發商簽訂了協議。”有業主稱，用當年的價格退款現在根本買不到相同面積的房子，加之裝修的低評估和折舊，如果選擇第一種方案，戶型越大損失越多，“在開發商給出的條款面前，最終只有少數業主選擇了第一種方案，絕大部分業主無奈接受了回遷方案。不過，仍有極少數業主沒有簽任何協議，堅持住在房子里。”
譚炬介紹，他是2015年11月買的房子，當時建面價格大約是2700元/平方米，第二年3月開始按揭，每月要還款2600多元，“買來后一直沒有裝修，如今兒子長大了要結婚，遂于2021年10月開始裝修，準備用來給他們當婚房。”
譚炬說，裝修即將結束時突然聽小區有人說房屋有質量問題，“我花了大約26萬裝修好后一天都沒有入住，裝修評估價只有17萬元，同時每年還要按6%折舊，我不服，至今沒有接受開發商那個霸王條款，下一步我打算起訴開發商和有關部門。”
04
開發商：
房屋出現不規則下沉
擬作維修加固處理
剛竣工5年便出現地基下沉，8#樓是怎樣修建起來的呢？
當初第一份鑒定報告稱，該小區原始地貌為溶蝕與侵蝕型丘陵斜坡地貌，原地形起伏較大，場地整平前，該處原為東西向沖溝，東高西低，8#樓位于原沖溝兩側斜坡，場地內排水系統不完善。根據2020年8月22日-2021年10月17日期間的監測報告可知，8#樓一單元最大沉降-6.20mm，整體向東側（2-3#樓）傾斜，二單元西北側沉降相對較大。
該報告稱，該工程主體結構出現傾斜的原因主要為基礎不均勻所導致。
開發商相關人士告訴記者，誠信家苑小區是依山而建的，有些地方是回填土，有些地方是在原生石上面修建起來的，出現的是不規則下沉。問題發生后他們也很重視，準備做加固處理。
鳳凰縣住建局相關人士證實，目前開發商已與業主簽了協議，并給予相應的過渡補償，“加固處理后是否能搬回去重新居住，屆時將由第三方驗收。”
05
質疑：
當初是如何通過驗收的？
又是如何監理的？
剛竣工5年的房屋就被鑒定為C級危房，經鑒定多項建筑指標未達到設計規范要求，這令8#樓的業主想不通，他們質疑當初修建時監理單位是如何監理的，驗收又是如何通過的？
有業主告訴記者，目前正在起訴鳳凰縣住建局，同時將開發商列為第三人。該業主在一份行政起訴狀中稱，當初的鑒定報告顯示，開發商擅自變更多處建筑設計，違法進行工程建設。他們違法建設之后，鳳凰縣住建局于2017年4月對不合格的建設工程按照合格工程驗收，在為開發商頒發“湘西自治州建設工程竣工驗收備案登記證”過程中，對對方未按設計施工、違法建設、對不合格的建設工程按照合格工程驗收視而不見，徑直頒發“竣工驗收備案登記證”，因被告的違法行為導致開發商將不合格房屋出售給原告，損害了原告的利益，請求法院撤銷該局于2018年1月為開發商頒發的“湘西自治州建設工程竣工驗收備案登記證”。
目前，此案尚在進一步處理中。
06
住建局：
專家正在論證加固方案
當初的驗收有數據和資料支撐
鳳凰縣住建局相關人士對記者說，目前專家正在論證加固方案，通過后馬上實施，至于有業主說的裂縫達到30厘米，這包括先前修建時預留的伸縮距離。
對有業主質疑當初是如何通過驗收的，為何這么短時間內就出現“樓歪歪”，該人士說，當時的驗收有相應程序，這次出現這樣的事與當初驗收是否有因果關系，或因果關系是多少，是一種什么樣的情況，不是哪個單位或部門單方面就能驗收通過的，這一系列的事都有相關的原始基礎性數據和基礎性資料在支撐著。
對監理等單位是否存在問題，該人士沒有進一步說明。
多知道點：
危房劃分為四個等級，C級表明局部出現險情需進行改造
C級危房是什么意思？專家稱，它是判斷危房的一個等級標準，也稱為C級危房或局部危房，該級別的危房是被限制使用的，因為存在局部承重結構不符合要求等問題，如果繼續使用很容易出現險情。
記者檢索得知，《危險房屋鑒定標準》將房屋劃分為4個等級，分別為：
A級，結構承載力能滿足正常使用要求，無腐朽危險點，房屋結構安全。
B級，結構承載力基本滿足正常使用要求，個別結構構件處于危險狀態，但不影響主體結構，基本滿足正常使用要求。
C級，部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情，構成局部危房。
D級，指承重結構承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現險情，構成整幢危房。
有建筑專家稱，其中的C級危房，是指建筑結構存在部分缺陷或老化，可能引發輕微坍塌或倒塌。比如存在房屋部分沉降、局部裂縫、屋面板松動等現象，建議進行適當加固和維護，加強安全監控和管理，排除潛在安全隱患。
來源：華商報大風新聞
